안녕하세요, 여러분의 내집마련을 돋고 있는 용용맘맘맘입니다.
어제 6/8일자 이재명 대통령의 취임 1주년 기자회견을 보면.
부동산 시장의 판도를 흔들 만한 묵직한 단어들이 거침없이 쏟아져 나왔습니다.
"전세는 결국 사라질 사금융이다",
"우리나라 보유세는 낮다. 7월에 세제를 정리하겠다",
"오래 투기했다고 왜 양도세를 깎아주나(장기보유특별공제 축소 시사)"까지.
정부의 매서운 경고등을 보며
"이제 집 사면 큰일 나는 거 아닌가?", "대출도 막히고 세금도 오른다는데 포기해야 하나?"라며 불안해하는 직장인분들의 목소리가 벌써 들리는 듯합니다.
그래서 어제 발표된 발언의 행간과 우리가 준비해야 할 부분에 대한 제생각을 정리해보고자 합니다.
대통령의 경고, 그러나 시장은 다르게 움직입니다
정부의 메시지는 명확합니다. "
남의 돈(대출이나 전세금)을 지렛대 삼아 쉽게 돈 버는 시대는 끝내겠다"는 것입니다.
7월 세제 개편안을 통해 다주택자의 보유세를 강화하고, 비거주 주택의 장기보유특별공제를 축소하겠다는 강력한 예고장을 날렸습니다.
이 뉴스를 보고 대중들은 "이제 집값이 떨어지겠구나"라며 또다시 관망세로 돌아설 것입니다.
하지만 자본주의의 역사를 돌이켜보면,
시장은 늘 규제의 의도대로 움직이지는 않았습다. 우리가 진짜 주목해야 할 행간은 따로 있습니다.
월세 폭등은 결국 매매가를 밀어 올리는 불쏘시개가 될수도 있습니다.
정부가 전세 제도의 소멸을 자연스러운 흐름으로 보고 전세 수요를 압박하면,
시장의 전세 물량은 빠르게 월세로 전환됩니다. 서민들의 주거 사다리가 끊기는 것이죠.
이미 현장에서는 갑자기 오른 전세 금액을 감당하지 못해, 그 상승분만큼을 월세로 전환하는 '임대차의 월세화'가 일상으로 자리 잡았습니다.
아래 단지의 실거래가를 보더라도 매년 보증금과 매달 내는 월세 금액이 계단식으로 계속 늘어나는 게 선명히 보입니다.
2025년9월 5천/160만원 2025년1월 3.0억/ 80만원
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2026년6월 5천/190만원 2026년6월 3.5억/ 80만
여기서 첫 번째 반전이 일어납니다.
2년마다 허리띠를 졸라매며 치솟는 월세를 감당해야 하는 세입자 입장이 되어보십시오.
매달 은행에 내는 이자보다 월세가 더 커지는 임계점이 옵니다.
결국 "이 비싼 월세를 내고 남 좋은 일 시키느니, 차라리 대출 끼고 내 집 하나는 사고 만다"는 매수 전환 수요가 시장의 밑바닥(실거주 층)에서부터 강하게 가동됩니다.
저 또한 벌써부터 임대차가 1년넘게 남았지만
지금도 월세전세 매물을 미리부터 찾아보고 있으니깐요.
전세 갭투자는 어려워질지언정, 월세 폭등이 생긴다면 이는 또 다른
강력한 실거주 매수 수요로 이어질수도 있습니다.
7월 보유세 강화는 '극단적 양극화'를 부릅니다.
집을 많이 쥐고 있을수록 세금 폭탄을 때리겠다고 합니다.
이렇게 되면 다주택자들은 보유 가치가 떨어지는 지방이나 외곽의 애매한 아파트부터 처분할 수밖에 없습니다. 그리고 그 돈을 모아 어디로 향할까요?
가장 안전하고 확실한 서울 상급지의 '똘똘한 한 채'로 자금을 압축하게 됩니다.
결국, 애매한 지역은 얼어붙고 서울 핵심지 및 선호 단지로만 매수세가 쏠리는 극단적인 양극화가 시작될 것입니다.
다주택자분들도 이미 지난 몇 년간 순차적으로 집을 정리하며 체력을 키워왔던 시점입니다.
보유세 강화가 지속된다면, 어차피 가져야 할 단 하나의 소유권은
'세금 이상으로 인플레이션을 방어하고 가치가 자라날 수 있는 곳'이어야 한다는 게 인간의 본능이기 때문입니다.
"신도시 대신 재건축" 기조는 서울 기축 단지의 가치를 높입니다
대통령은 지난 몇 년간의 공급 부족을 인정하며 도심 내 정비사업 공급의 속도를 더 높이겠다고 강조했습니다. 좋은 입지에 고품질 주택을 신속하게 공급하겠다는 기조입니다.
하지만 정비사업(재건축·재개발)은 정부가 아무리 행정 절차를 밀어붙여도,
치솟은 공사비 갈등과 조합원 분담금 조율 때문에 실제 입주까지 최소 7년에서 10년이 걸리는 지루한 싸움입니다.
정부가 "공급 속도를 올리겠다"고 외칠수록,
역설적으로 "지금 당장 들어가 살 수 있는 서울 핵심지의 인프라 괜찮은 기축 아파트"의 희소성은 날이 갈수록 귀해질 수밖에 없는 구조입니다.
언제 이루어질지 모르는 공급의 불확실성이 역설적으로
현재 확실한 입지가 있는 기축의 선호도를 굳건히 만들수 있습니다.
이제 '무지성 투자'의 시대가 끝났을 뿐입니다
대출을 조이고 세금을 체계화하는 2026년 현재, 사놓고 나두면
오르던 과거의 투자형태랑 달라진것은 맞습니다.
하지만 그렇다고 내 집 마련과 갈아타기까지 포기해야 할까요?
전 아니라고 봅니다.
위험한 것은 시장이 아니라, 아무것도 하지 않으면서 내 현금의 가치가 녹아내리는 것을 방치하는 것입니다.
적어도 화폐 가치 하락(인플레이션)을 온전히 따라갈 수 있는
단단한 자산으로의 교체는 반드시 필요한 시점입니다.
매번 정부의 강력한 발표가 있을 때마다 대중들은 공포에 질려 아무것도 하지 못하고 시장을 떠납니다.
저 역시 현직에 있으면서도 강한 규제가 나올 때마다 여전히 두렵고 어렵습니다.
다만 과거를 복기해 봅니다.
서울 시장이 역사적 최저점이었던 2013년 당시, 저는 공포에 질려 전세를 고집하며 살았었습니다. 그리고 몇 년 뒤 집값이 무섭게 움직일 때 "그때 살 걸..."이라며 뼈아픈 후회를 반복했죠.
소음 속에 숨겨진 진짜 기회
최근 현장을 모니터링하면서 재미있는 현상을 하나 발견했습니다.
대중들의 모든 관심과 돈이 주식 시장으로 극단적으로 쏠려 가 있는 시점이라는 사실입니다
"모두가 한곳을 바라보고 있을 때, 비어있는 반대편에 기회가 있습니다."
부동산 시장에 대중의 눈과 소음이 있는 지금이,
오히려 갈아타기를 하려는 사람들에게는 또다른 기회를 주는 시점이될수도있겠구나
생각이 들었습니다.
소음에 너무 마음을 빼앗기지 마십시오.
앞으로 가격이 주춤할지, 얼마나 더 오를지, 떨어질지는 아무도 모릅니다.
시장을 거스를 필요는 없지만,
그렇다고 너무 무서워 뒷걸음치는 것만이 답은 아니라고 개인적으로 생각합니다.
시장을 지배하는 정부의 정책은 계속해서 바뀌지만,
그 변화 속에서 기회를 잡는 사람은 언제나 두려움을 이겨내고 묵묵히 자신이 할 일을 해나가는 성실한 사람들입니다.
그럼 오늘도 오전 근무 화이팅입니다! ^^
