[그뉴티] 부동산트렌드 2026 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026, 김경민 외 4인

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #상승 도미노  #양극화  #공급

part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다.

→ 현재 금리 인하는 어려운 상황이고, 나머지 요인은 그대로 인 것을 감안하면 부동산 상승 가능성은 여전히 유효하다. 다만 규제로 인해 눌러놨을 뿐 집값 상승 요인은 여전하다.

합리적인 소비자들은 시장 안팎의 상황, 즉 인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급 절벽(이에 따른 전월세 상승)등을 다시 고려하면서… “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다”는 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

→ 집값은 시장 안팎의 상황 + 시장 참여자의 심리에 의해 결정된다. 더 강한 규제를 예정하고 있는 상황에서 매수대기자들을 어떻게 진정시키느냐가 관건일 거 같다.  

주택 수 기준으로는 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립다세대 주택이 전체 가구에서 57%를 차지한다,.

→ 공급 문제가 심각하기에 단기적으로는 비아파트를 통한 공급 방안을 고려해야 할 것 같다. 물론 전세사기, 신축 빌라 건축에 대한 매력도가 낮기 때문에 이 문제를 먼저 해결해야 가능할 듯.

part2. 빅데이터로 분석한 서울, 전국 아파트 시장

-전국 아파트 매매 시장 동향을 보면 서울 중심 회복세와 지역별 격차, 전용59 이하 소형 평형의 상승, 서울에서의 거래량 눈에 띄게 상승, 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산이 포인트

-신도시 아파트 매매 시장 동향을 보면 분당, 수지 수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세가 뚜렷하고, 강남에 가까울 수록 회복력이 다르다.

→ 서울 수도권에서는 강남까지의 물리적 거리, 강남까지의 교통 접근성이 중요함. 

-서울 아파트 매매 시장 동향을 보면 강남4구는 새로운 상승 사이클에 진입하였고, 강남 안에서 21년 전고점을 

경신한 아파트 속출하고 있으며, 노도성의 경우 가격이 많이 오르지는 못했지만 거래량이 늘고 있다.

→ 누적상승률은 강남과 강북에 큰 차이가 없으므로 지금은 실거주 입장에서는 강북이 기회가 될 수 있다!

-서울 아파트 시장 상승 도미노 예측: 권역별로 회복 속도 차이 큼. 강남3구가 선두를 이루고 뒷단으로 흐름이 확산되고 있음

part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

-가구수를 기준으로 비아파트 거주 가구수는 57%이다. 가격 정체, 전세사기, 금리 인상, 건축비 상승 등으로 빌라 매매 비중이 급감하였고, 반전세, 월세 증가율이 높다.

part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 탑6

1)글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

트럼프의 관세 정책으로 인플레이션이 발생하고 있지만 계엄으로 인한 정치, 경제적 충격을 완화하기 위해 금리인하 및 유동성 공급 등 완화 정책 펼침. 그로 인해 부동산 등 실물자산 가격 급등 

2) 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

슈퍼스타 단지는 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.

→ 입지 좋은 곳에 상품성 좋은 단지가 늘어나면서 슈퍼스타 단지 또한 늘어나는 것 같다. 상대적으로 저렴하게 느껴지는 주변 단지들 또한 가격이 오를 수 있다. 슈퍼스타 단지는 지금처럼 상승장에서 관심 받는 게 아닐까? 

3)강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

→ 절대가가 높은 단지들의 가격 상승만 이슈화하다보면 아랫단의 실수요자들의 불안감을 부추길 수 있다. 실제  9억 이하 단지의 실거주용 거래가 매우 활발하게 이루어지고 있고, 중윗값이 상승하고 있는 것을 보면 실수요자들이 불안해 하고 있다는 것을 알 수 있다. 

4)현재로, 앞으로도 공급이 문제다

공급 축소 현상은 서울, 경기도, 6개 광역시 등 전국에 걸쳐 일관되게 나타나고 있다. 입주 물량이 절멸하는 시대에는 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다.

→ 전월세의 상승은 매매가 상승을 부추길 수 있다. 공급 문제가 해결될 때 까지는 대혼란이 올 수 있을 듯…인허가 수도 많지 않은데 공급을 어떻게 늘릴 수 있을까? 재건축, 재개발은 어떻게 풀릴까?

5) 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

서울시 아파트의 전세는 인플레이션을 능가하고, 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품이다.

→ 전세 상승분 만으로도 인플레이션 헷지가 가능하다. 지방 아파트는? 이건 입지독점성이 있는 서울수도권 아파트에 한정되는 것 같다.

6) 서울 부동산 시장의 상승 도미노

가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다.

→ 좋은 입지에 있는 아파트를 사는 게 아니라 저평가된 아파트를 사야하는 이유! 4급지, 5급지에서도 충분히 돈 벌 수 있다!

part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

결국 서울 부동산 시장은 단기 정책으로 가격을 조정하거나 수요를 억제하는 데 한계가 있다. 장기적으로는 ‘상승에 대한 기대’가 시장의 방향을 좌우하는 핵심 요인이다. 정책이 일시적으로 기대심리를 누를 수는 있지만, 자산으로서의 기대가치는 쉽게 꺾이지 않는다.

→ 이 책의 핵심 포인트! 서울 부동산 시장의 방향을 좌우하는 핵심 요인은 ‘기대 심리’!

part6. 2026년 부동산 가격 대예측

-집값 상승 도미노: 강북 아파트 상승 가능성 높다.

-집값 잡기에 초점을 맞추지 말고, 소유 접근성 확대, 적정 수준의 주택금융상품 활성화, 보유에 적정한 부담을 주는 세율,부담 가능한 보유의 증진과 지역사회 계속 거주 실현을 제안한다.

발제문

p.29 

합리적인 소비자들은 시장 안팎의 상황, 즉 인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급 절벽(이에 따른 전월세 상승)등을 다시 고려하면서… “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다”는 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

2020~2021 대세상승장에서 정부의 많은 규제가 있었음에도 불구하고 집값 상승 기대 심리와 포모 등 불안 심리로 부동산 가격은 급격한 상승을 하고, 결국 높은 가격에 부담감과 피로감과 급격한 금리 인상으로 시장이 무너졌습니다. 상승장에 돌입한 현재도 정부에서 대출 규제, 공급 방안, 토허제를 이미 시행하였고, 양도세 중과, 보유세 강화 등 여러 가지 규제를 펼칠 예정입니다. 현재 가지고 있는 자산에 대해 어떤 대응책을 가지고 있는지, 매수, 매도 방향은 어떻게 잡고 있는지 서로 이야기 해봅시다.

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