[2강 강의 후기_나무꿈] 역세권이 아니면 대단지: 관악구를 보는 새로운 시각

나에게 특히 인상깊었던 점

1. 59타입의 가격 상승: 이번 강의에서 가장 놀라웠던 점은 59타입의 가격 상승이었습니다. 대출 규제와 신혼부부 선호 등의 영향으로 84타입과 59타입의 가격 차이가 약 1억 원 내외로 크지 않은 단지들이 많다는 사실이 인상 깊었습니다. 그동안은 면적이 넓을수록 가격 차이도 클 것이라고 막연히 생각했는데, 시장은 수요 중심으로 움직인다는 것을 다시 한 번 느꼈습니다.
2. 역세권이 아니면 대단지: “역세권이 아니면 대단지”라는 말처럼, 관악구는 1,000세대 이상 대단지가 많고, 실제로 상위 10개 리딩 단지 중 7개가 대단지라는 점이 인상적이었습니다.
   대단지는 자체 생활권과 인프라를 형성하고, 항상 사고파는 수요가 있어 출구 전략이 명확하다는 장점이 있습니다.
   다만, 대단지라고 해도 역과 너무 멀거나 연식이 오래되었다면 반드시 좋은 선택은 아니라는 점도 함께 유의해야겠다고 느꼈습니다.

3. 봉천>구디&남현>신림>난곡&난향 요약

   봉천: 교통 & 학군 & 아파트 밀집지역으로 관악구내 가장 인기있는 생활권 

   구리: 학군은 없지만, 평지+직주근접+교통를 누릴 수 있는 2순위 생활권

   신림: 개선된 교통(신림선)+개선될 환경(뉴타운)으로 관악구 위상을 바꿀 곳.(신림뉴타운)

   난곡난향: 언덕높은 교통소외지역, 접근성이 개선될 것인지가 핵심변수(난곡선이 개통이 되어야 함)

   남현: 위치는 방배급이지만, 환금성을 고려할 필요는 있다. (사당역 2&4호선이랑 가깝다.)

꼭 적용해보고 싶은 점

1. 앞으로 매물 임장을 갈 때는 단순히 로열동과 입지만 보는 것이 아니라, “누가 왜 파는지, 전세 만기는 언제인지” 등 사람 중심의 질문을 반드시 해보겠습니다. 또한 협의 과정에서 타일이나 간단한 수리는 조정 가능한 부분이지만,
   누수나 법적 문제는 타협할 수 없는 영역이라는 점을 명확히 구분하고, 해당 부분은 부동산과 충분히 논의한 후 계약 여부를 결정하겠습니다.

2.  토지거래허가구역 매수 절차에 대해서도 새롭게 알게 되었습니다. 허가 요건(무주택자, 4개월 이내 입주 등)을 충족해야 하며, 약정 후 허가 신청·승인을 거치는 구조라는 점, 약정 시 10%를 입금하지만 본계약 시 다시 정산된다는 점, 임차인 계약 종료 확인서를 필수로 받아야 한다는 점 등을 실제 계약 과정에서 유의해보고 싶습니다.