<순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가>라는 제목으로 시작된 진담님의 강의는 사람을 이해하는 강의였다. 강의 내용이 새로웠으며 심플하고 명료했다!!!
강의 중 인상 깊었던 내용들을 정리해보면 다음과 같다.
실전반이라는 한 달의 시간을 통해 어떤 시장이 오더라도 다시 시작할 수 있는 능력을 키우는 시간들로 채워지길 바라는 마음으로 진담님의 모든 노하우를 쏟아부으신듯했다.
전고점이 의미 없는 시장에서 어떤 기준으로 판단하는 투자자가 될 것인가? 가치를 파악하고 사람들이 좋아하는 것(선호도)이 어떤 것인지에 집중된 내용들이었다.
본격적인 강의에 앞서 반드시 깨야 할 선입견에 대해
첫째, 임장지와 생활권에 대한 편견을 지운다. 왜? 서울수도권은 대부분이 투자 범위이기 때문이다.
둘째, “무조건 이거지, 무조건 저거지”라는 마음
셋째, 시기에 대한 편견
지향해야 할 투자는 할 수 있는 것 안에서 가장 좋은 것을 하는 것이며, 모든 투자에서 가장 중요한 것은 선호도 파악하는 것이다.
사람들이 좋아하는 것을 아파트에 적용하여 가장 좋은 것을 찾아낸다.
사람들이 싫어하는 것을 이해하는 것도 선호도라는 점!!!! 이것 때문에 좀 더 후순위일수 있겠다는 점을 아는 것이 좀 더 수준 높은 투자로 갈 수 있는 길이다.
투자는 1)임장과 임보를 통해 파악한 가치에 2)조사한 가격을 대입해서 3)비교평가를 통해 최선의 결정을 하는 것이다.
분위기 임장에서는 투자 범위를 설정한다.... “Pass or Fail” 범위 정하는 시간이다. 지금 시장에서는 후순위의 기준을 먼저 잡아야 한다. 봐야 할 것보다는 “덜어야 할 것”에 집중해서 본다.
서울수도권에서 상가 하나만 있어도 좋은 상권이다. 1층에 빵집, 커피, 약국 2층에 병원 3층에 학원 정도의 규모의 상가가 있다면 좋은 상권으로 볼 수 있다.
분임 후 분위기/상권, 아파트, 사람으로 고정해 놓고 본다.
분위기 임장에서는 맨 뒤에 있는 것이 중요하다. 그것이 무엇인지 아는 것이 중요하다. 후순위에 있는 것이 왜 그런지 파악하는 것이 중요하다. 투자 범위를 줄여서 더 검토해 볼 수 있기 때문이다
입지분석에서는 투자 키워드를 파악한다. 지역 선호요소를 파악하는 시간으로 분임에서 정한 투자 범위를 더 좁히는 단계이다. 실전반의 입지분석은 투자범위에서 투자 우선순으로 가기 위해서 투자 키워드를 고르는 과정이다.
애매한 것을 갈라치는 것이 투자자의 실력이다.
입지요소를 세 단계로 쪼개 두었다. 기본요소, 심화요소, 실전요소
직장 :강남 1시간 이내 & 어떤 업무지구든 1시간 이내 라면 거의 100% 투자범위이다.
7대 업무지구+일자리가 많은 지역 : 강남, 도심, 인천, 화성(동탄), 성남(판교), 용인, 여의도, 마곡
직장호재 :과천지식정보타운 ,강동비즈벨리, 용인플렛폼시티...착공해서 완공에 가깝거나 삽을 떴거나
강남은 아슬아슬하게 한 시간 컷인데 하나의 업무지구를 완전 빠르게 접근할 수 있다면? 입지를 힘을 뛰어넘는 흐름도 있다.
교통호재 : 착공이 완료된 곳
불편한 곳인지를 먼저 봐야 한다. 교통호재는 멀고 불편할수록 파급력이 쎄다. 기존에 노선이 있었던 곳 제외하고 새로운 교통호재를 누릴 곳을 체크
역 접근성이 나빴던 곳이 교통호재로 생활권이 개선되는 곳 체크
아파트는 많았지만 역이 없는 지역들이 호재의 영향을 많이 받게 된다.
교통호재는 입지를 바꿀수있으니 주기적으로 업데이트한다.
환경은 무해하면 끝이지만...
병원(교정전문치과/성장클리닉), 식음료(밀키트!!!), 체육시설(골프연습장, 1대1 필라테스, 대형키즈까페)
주변 사는 사람들이 내 단지를 지나가야 한다. 그럼 단지 주변 환경이 변화한다.
지나가는 사람들이 그대로면 상권/환경이 변하지 않는다.
학군 : 대형평수 중심 배정 대 소형평수 중심 배정.... 대형 평수 중심 배정을 선호하는 현상이 있음
학군을 “사람이 얼마나 몰리느냐”로 정의한다.
체육 시설을 보내는 것도 하나의 학군으로 봐야하는 시기
학군 하나만으로 비교평가하기 어렵다. 학군은 부모의 관점에서 생각한다.
공급 : 임장지가 구축이 많은 지역인 경우 조합설립인가 이상만 체크해서 보고 세대수 크고 속도 빠른 구역 위주 체크(시행인가/처분인가) 그리고 내 생각 줄글로 남겨 놓기
임장지 신축 전세가, 상급지 주요 입주 지역 신축 전세가, 비슷한 급지 신축 전세가를 적어둔다.
단지임장/분석 : 본연적인 사고의 프로세스를 BM한다. 단지우선순위가 가장 중요하다.
동간간격은 동사이에 공원, 놀이터 여부로 확인한다.
어제보다 나아진 내가 되자!!!!
진심을 담아 강의를 해주신 진담튜터님 진심으로 감사드립니다.
진담튜터님의 강의를 통해 단순히 정량적인 수치보다 정성적인 관점에서 입지를 바라보는 안목과 비교평가에 대한 안목이 좀 더 넓혀지게 되었습니다.
너무 많은 내용들을 BM 해야 하지만 욕심 내지 않고 한 가지씩 시도해보겠습니다!!!
댓글
미라클맘님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
