부동산 트렌드 2026 [독서후기_메트리]

책의 개요

책 제목 : 부동산 트렌드 2026
저자 및 출판사 : 김경민 외 8인 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2026.02.12
총 점 (10점 만점) : 8점 
이유 : 아파트뿐 아니라 모든 주거형태에 대한 이야기를 다루고 부동산의 역사와 지역의 특징도 알 수 있어서 좋았다

책에서 본 것

[Chapter 1. 2025 부동산 시장 돌아보기]
#관세 #인플레이션 #금리

• 고가 아파트 주요 수요자인 부유층들의 현금 동원력이 충분하다면 시장에 계속 참여할 수 있다
• 글로벌 관세 전쟁이 전 세계를 뒤흔들며 인플레이션의 파도를 일으키고 있는 것이다. 관세 인상은 수입물가 상승으로 곧장 이어지고, 생활비 전반이 오르는 상황 속에서 사람들은 다시 실물자산을 찾기 시작했다
• 이것은 모순된 환경이다. 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다
• 실물경제는 늘 불확실성으로 가득하다
• 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다

• 주택 수 기준으로는 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립 다세대주택(일명 '빌라')이 전체 가구에서 57%를 차지한다. 즉, 아파트가 가장 보편적이라는 통념과 달리 서울시민 다수는 여전히 비아파트 유형에 거주한다는 것이다

  : 부동산에 대해 이야기할 때 이제는 더더욱 거시경제를 빼놓고는 말할 수 없는 수준이 되었다. 유동성이나 대출 규제가 있다면 현금이 충분한 부자들에게 유리하고, 세금 부담을 늘리면 상대적으로 비슷하게 영향을 받는다. 이전에는 가격과 가치에 중심을 뒀지만, 보유해나가는 과정에서 어려움이 있는 부분은 확실히 금리와 규제다. 거시경제가 변화함에 따라 나에게 직접적으로 어떤 영향을 미칠지 파악해야 한다

[Chapter 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장]
#지역차이

• 서울시 아파트 중 10%가 노원구에 있으며, 이에 따라 노원구 거래량이 순위에서 상위권을 기록하는 것이 자연스럽다
• 노도성 금관구 등 4권역은 회복을 시도하는 초기 단계에 머물러 있다. 이들 지역은 서울 내에서도 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6 27 대책의 무풍지대나 다름없다
• 뒷단지인 8~14단지는 구청과 남부지법 관련 엘리트, 사업가들이 거주하는 곳이다

• 여의도의 학원 인프라는 한양아파트 앞 홍우빌딩이 유일한 집중형 학원가고, 그 외에는 산재하는 수준이다

  : 단지가 많은 지역은 거래량이 기본적으로 많을 수 밖에 없다. 상승 바람이 불며 대출 규제가 생겼지만, 상승이 없었던 지역은 규제 전 후 차이가 없었다. 그러나 토허제는 이야기가 달랐다. 고를 수 있던 이전과 달리 ‘진입의 기로’의 문제가 되어버렸다. 기존의 불을 소화하는게 아니라 남은 장작을 빠른 속도로 모두 태워버려 불을 끄는 것처럼 보였다 

   

[Chapter 3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석]
#빌라 #주거의 한 축

• 서울 전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비아파트 거주 가구수는 246만 가구(57%)로 아파트를 능가한다
• 빌라 시장은 표준화된 아파트에 비해 상대적으로 제도적 사각지대가 많고 시장 투명성 또한 낮다는 특성이 있는 만큼, 보증금을 보호하기 위한 반전세나 월세 형태의 계약이 선호되기 때문이다
• 과거에는 '소액 투자'라는 이름으로 빌라 매매가 활발했던 시절이 있었지만 이제는 가격이 오르지 않으니 갭투자 전략도 의미가 없다. 깡통전세에 대한 공포가 시장을 완전히 얼려버렸다
• 빌라 시장이 사라진다는 것이 뜻하는 바는 단순히 '빌라가 더 이상 지어지지 않는다'라는 차원이 아니다. 서울의 주거 체계에서 구조적 공급축 하나가 사실상 제거되고 있다는 의미다
• 빌라가 사라진다는것은 곧 특정 계층을 위한 주거 선택지가 구조적으로 소멸한다는 뜻이다

• 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생 수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다

  : 아파트만의 주거공간이 아니다. 모든 사람이 아파트에 살 수 없기에 다양한 주거형태가 필요하다. 그런데 더이상의 공급도 수요도 없이 ‘빌라’라는 주거의 한 축이 사라진다면 그건 더 이상 남의 이야기가 아니다. 빌라의 축소를 통해 어떻게 분위기가 변할지 예측이 안된다

[Chapter 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6]
#인플레이션 #트로피자산 

• 인플레이션이 발생하자 글로벌 도시들에서는 일제히 월세 급등 현상이 나타났다
• '수요자' 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 '공급자' 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급확대가 제한된다
• 마르크화로 투자한 채권이나 은행 예금은 전부 휴지 조각이 됐다. 반면 부동산은 예외였다
• 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 '소유 그 자체'가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 '지위재'로 소비되는 것이다
• 정부에서는 대중교통망 신설에 따른 예산 타당성을 검토할 때 강남을 중심으로 한 노선에서 수익이 많이 나오므로 신규 노선도 그 주변에 배치하려고 한다. 반대로 수익성이 떨어지는 강북 관련 노선은 예산 타당성이 매우 낮게 나와 신규 노선 설립이 용이하지 않다
• 서울 아파트 시장은 고가 단지에 가격 변동성과 관심이 집중되는 경향이 뚜렷하다. 이러한 단지들은 실거래량이 적더라도 언론과 보도고서에서 자주 언급되며 '시장 대표 단지'로 기능한다
• 도로망이 오래된 탓에 자동차 출퇴근 시 상습 정체에 시달린다. 이런 문제는 지하철 교통망으로 극복해야 함에도 예산 타당성이 낮다는 이유로 개발이 막히고 있다
• 강남처럼 부유층이 거주하는 특정 지역의 초고가 아파트 가격이 마치 시장 전체를 대변하는 것처럼 인식하게 되는 것이다
• 초고가 아파트 가격 변동은 시장 전체를 대변하지 못함에도 불구하고 언론의 집중보도로 인해 시장이 급격히 상승하고 있다는 잘못된 인식을 갖게 될지 모른다
• 따라서 연 소득이 1억 원인 맞벌이 가구는 큰 부담 없이 예상 범위 안에서 서울시 25평 중윗값 아파트 매입에 참여할 수 있다
• 우리가 중위 아파트 가격에 집중해 시장을 살핀다면 충분한 수요가 있다는 점을 명심해야 한다
• 2020년 이후 도쿄의 아파트 가격은 매우 가파르게 상승하고 있다
• 이러한 상승에도 불구하고 아직 1990년대 초 버블 경제 당시 가격수준에는 미치지 못한다는 것이다
• "일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다"라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며, "잃어버린 20년으로 도쿄 부동산 시장이 이미 몰락했다"라는 주장도 근거 없는 가짜 뉴스에 불과하다는 것이다
• 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질 거라는 결론으로 곧장 연결되지 않는다
• 서울시 전체 공급 중 거의 절반을 차지하는 빌라는 서민주택을 담당하는 만큼 꾸준히 시장에 공급돼야 한다. 모든 사람이 아파트를 살 수 있는 소득을 갖추지는 못하기 때문이다
• 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다
• 소비자물가지수를 구성하는 항목 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 품목은 바로 '집세'다

• 지금과 같은 전세 방어력이 유지되는 한 서울시 아파트 가격 조정은 헛된 염원에 불과하다

  : 서울 아파트는 이제 지위재 성격이 더 강해졌다. 이전처럼 높은 전세가율을 기대하기는 어려울지도 모른다. 하지만 ‘서울아파트’가 모두 그런 것은 아니다. 사람들이 알만한 단지, 좋아하는 단지가 아니라 서울에 위치하면서 거주하기에 나쁘지 않은 단지들은 아직도 가격이 괜찮다. 열심히 저축하고 적정한 대출을 통해서 살 수 있는 서울아파트가 있다는 것은 아직 기회라고 생각한다

[Chapter 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트]
#목동학군 #실수요구간 

• 목동신시가지는 넓은 범위에 걸친 만큼 단지별로 배정되는 초등학교도 매우 다양하다. 1~2단지는 월촌초등학교, 3~4단지는 영도초등학교, 5~6단지는 경인초등학교, 7단지는 목운초등학교와 서정초등학교, 8단지는 서정초등학교, 9단지는 신서초등학교, 10단지는 양명초등학교, 11~12단지는 계남초등학교, 13~14단지는 갈산초등학교에 주로 배정된다

• 노원구 한진한화그랑빌 사례에서 알 수 있듯 9억원 미만 실수요 단지들도 금리 하락과 유동성 회복 흐름 속에서 서서히 회복세를 보인다

  : 결국 규제가 계속되고 최선을 찾는 움직임이 강해질 수록 사람들이 모이는 구간은 좁혀진다. 그리고 그 다음이 계속 나올뿐이다. 지금 기회를 잡지 못했다면 그 다음이 무엇인지 아는 것이 굉장히 중요한 시점 같다

[Chapter 6. 2026년 부동산 가격 대예측]
#보유세 

• 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다
• 보유세 인상이 시급하다. 현재 한국의 실효 보유세율은 0.1% 수준에 머무른다
• 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급 증가만으로 해결할 수 없다

• 우리나라에서는 15억 원 상당 아파트를 보유한 가구보다 5,000만 원 상당 자동차 2대(합계 1억 원)을 보유한 가구가 더 많은 세금을 낸다

  : 부동산 투자를 함에 있어 세금적인 부분이 아직은 괜찮다고 하지만 그건 관점의 차이일 수도 있을 것 같다. 단순히 다른 나라와 비교하거나 특징 비교대상을 통해 수준을 이야기하는 것이 의미가 있을까? 

   

[Chapter 7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스]
# 

• 명동(메이지쵸), 충무로(혼마치)와 더불어 당대 대표적인 고급 주거지로 꼽힌 장충동에는 일본인 중 상류층, 공무원, 판사, 교수, 회사 임직원 등이 거주하며 '학자촌'으로 불리기도 했다

  : 핫 플레이스는 조금씩 변하고 있다. 발전의 방향과 사람들의 선호도 놓치지 않고 파악해야겠다 

책에서 깨달은 것
이제는 거시경제도 중요하다

통계치에 속지 말아야한다

아파트 투자를 한다고 다른 건 남의 이야기가 아니다

거시경제도 심리도 달라진 지금 과거와 똑같이 흐르진 않는다

시장변화에 따라 과거에 움직임과 현재의 움직임을 비교할 줄 알아야 한다

책에서 적용할 점
거시경제 놓치지 않고 이해하기

과거와 현재 모두 기록하며 시장을 이해하기

책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 106) 빌라 시장이 사라진다는 것이 뜻하는 바는 단순히 '빌라가 더 이상 지어지지 않는다'라는 차원이 아니다. 서울의 주거 체계에서 구조적 공급축 하나가 사실상 제거되고 있다는 의미다

(P. 140) 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 '소유 그 자체'가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 '지위재'로 소비되는 것이다

(P. 275) 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다

(P. 301) 우리나라에서는 15억 원 상당 아파트를 보유한 가구보다 5,000만 원 상당 자동차 2대(합계 1억 원)을 보유한 가구가 더 많은 세금을 낸다