안녕하세요 대다나다입니다
이번 실전반 2강 강의는 진담튜터님께서 진행해주셨는데요
비교평가에 대한 모든 것을 알려주셨습니다.
그동안 배웠던 내용을 기본으로 지금 시장에서 비교평가를 하는 방법과
디테일한 부분까지 알려주셔서 많은 도움이 되었습니다.
튜터님 좋은 강의 해주셔서 감사합니다 ^^
✅새롭게 안 사실&인상적인 내용
✔직장호재는 실현까지 오래걸리는데 현 시점을 기준으로 의미있는 직장호재는 3곳이다.
과천, 강동구, 용인
✔교통호재와 연결해 보았을 때
그 지역 사람들이 어디 일자리 의존도가 높은지를 고민해야
더 파급력있는 교통호재를 찾을 수 있다
예) 신안산선 VS 월판선 호재를 모두 갖고 있는 지역이라면?
✔하나의 일자리에 정말 빨리가는 곳을 유의미하게 봐야 한다.
강남접근성이 상대적으로 떨어지더라도 하나의 일자리에 매우 빨리가는 곳이라면 수요가 매우 분명한 곳이기 때문.
✔진짜 역세권과 가짜역세권을 구별해야 한다.
지도상의 거리가 아니라 직접 걸어보았을 때
“걸어보니 괜찮다” 라는 감정이 들어야 한다.
✔교통호재를 유의미하게 보려면
노선이 없었던 역을 체크해두고, 그 역을 이용할 단지가 어디인지 확인한다. 즉, 역접근성이 나빴던 생활권이 개선되는 곳이 어디인가를 확인한다.
✔환경이 개선되는 곳에서 내가 투자로 보는 단지가 사람들이 지나가는 길목에 있는 곳인지 아닌지는 의미가 있다.
예) 염리상록은 주변 신축단지에서 이대역으로 가는 길목에 위치해 있는 반면 래미안클라시스는 그렇지 않다.
✔단지분석시 시세에 대한 생각정리는
매매/전세 반등여부와 최근거래량을 통해 정리한다.
매매가가 30%이상 반등했다면 단기적으로 빨리 올랐다고 해석할 수 있고
투자로 보았을 때 다른 단지와 비교해보고 판단한다.
최근거래량은 표면적으로 보이는 부분뿐 아니라 왜 거래량이 적은지 깊이 파악해야 한다.
✔지역내 비교평가시 위치를 전체적으로 봐야한다.
예) 2급지와 가까운 4급지는 3급지 가격을 추월하기도 한다.
✔지역내 비교평가
가격을 고정하던지 입지/상품성을 고정해야 용이하다.
비교평가 3가지 방법 (가격 / 입지 / 상품)
1. 가격은 비슷한데 입지/상품이 다른경우
2. 입지/상품은 비슷한데 가격이 다른경우
3. 비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우
→ 이번 임보 적용해보기(비교평가 후 금액대 별 저평가 단지 리스트업!!)
✔지역간 비교평가
마찬가지 가격을 고정하던지 입지/상품성을 고정해서 비교한다.
3급지 이상이면 대부분 땅의 가치가 단지에 반영된다.
2급지 차이면 땅의가치와 단지선호도 둘다 보는데 예외는 있다.
1급지 차이면 단지선호도가 중요하다.
→ 1급지 송파구 가락쌍용과 3급지 영등포구 당산삼성래미안의 가격이 비슷해서 가락쌍용이 저평가인가 라는 생각을 한적이 있었다. 이번 진담튜터님의 강의에서 2급지 정도 차이면 땅의가치를 우선으로 보지만 단지선호도를 함께 비교해보아야 하셔서 조금 이해가 되는 부분이 생겼다.
✅ 느낀 부분 & 적용할 부분
교통호재를 볼 때 해당지역의 일자리의존도 확인하기, 노선이 없던 생활권을 유의미하게 보기
지역내 비교평가시 3가지 case 나누어서 비교해본후 금액대별 저평가 단지 찾기
지역간 비교평가시 투자키워드를 설정해놓고 비교평가하기
댓글
대다나다님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
