[서투기 30기 5세요 성동구로~조 에머랄드] 3주차 강의 후기(역쉬 잔쟈니님 강의는 엄지 척~ ^^)

25년 6월 열기로 월부를 시작한 낼모레 60대인 늦깎이 부린이, 월린이입니다.

시작하자마자 6.27 규제로 시작해 9.7 공급대책, 10.15 토허제 지정까지 

정신없이 때려 맞고 투자냐 내 집 갈아타기냐 고민하던중 내 집 갈아타기를 먼저 하기로 결정했습니다.

그런데 실준과 서투기, 지투기를 경험해서인지

내마기, 내마중에서 알려주신 방법으로 몇 개의 단지를 추려서 그 단지만 가보는 방법으로는 뭔가 불안하고

제대로 안하는 느낌이라 실준이나 서투기 방식으로 관심있는 구의 모든 단지를 싹 다 돌아보고 

후보 단지를 추리기로 했습니다.

매물도 적고 상승장인데 이렇게 하나씩 꼼꼼히 알아보는게 맞나?

이러다 다 올라버리는거 아닌가? 걱정도 되지만

또다시 실수할 수는 없기에 이렇게 하기로 결정하고

(ㅎㅎ 2006년 반포경남을 계약 안하고 중계 은행사거리 대형평수에 들어가 5천만원을 들여 인테리어를 하다니…

그때 두 아파트의 가격 차이는 불과 8천만원,  그 반포경남은 지금의 원베일리로 바뀌었습니다ㅜㅜ)

성동구, 마포구, 광진구, 동작구, 영등포구를 돌아보기로 맘먹고 서투기를 신청했습니다.

성동구, 광진구를 먼저 보려고 두 개 지역을 신청했는데 성동구로 배정되었네요.

잔쟈니님은 25년 9월 열중 강의 때 오프라인으로 비교평가 강의를 듣고 첫눈에 반한 분입니다.

강의 전달력, 그리고 무엇을 어떻게 전달하고자 짜여진 교안인지 뚜렷한 기획의도가 돋보이는

기승전결이 확실한 교안과 똑부러지는 강의,

거기에 제가 여자 윤도현이라고 혼자서 지어드린 별명처럼 비음 섞인 매력있는 보이스,

10월 지투기 강의 때 영광스럽게도 우수 임장보고서로 선정되어

아산 탕정에 강사와의 임장을 가게 되었는데 딱 잔쟈니님 조에 배정되어서 그때도 얼마나 기뻤는지 모릅니다.

그때 해주신 조언을 아직 실천 못하고 있는데 내 집 갈아타기를 할 때 

둘 중 하나 정도는 헐어도 괜찮을것 같다고 말씀해주신 그것을 과감히 헐을 생각입니다.

이번 강의 지역인 B지역은 제가 태어나서 처음으로 그리고 유일하게 마지막으로

서울을 떠나 딱 3년 정도를 살았던 지역입니다.

초6에서(그때는 국민학교라 불렀죠) 중3초까지 안양동국민학교, 안양여중을 다녔습니다.

그땐 평촌이 개발되기 전이었고 강의 내용에 평북이라고 표현되는 비산동 일부에 아파트가 생기고

다른 지역들은 오히려 낙후된 느낌(호계동, 인덕원 이런 곳들, 그리고 그때 산본, 군포, 

수원 뭐 이런 지명도 들어보고~)

안양유원지, 안양역, 중앙시장 이런 곳들이 기억에 있네요.

지금 이주중이라고 강의에서 소개해주신 미륭아파트 그 아파트엔 엘리베이터가 있어서

친구들이 그거 타보러 가자고 해서(당시 엘리베이터라는거 자체가 생소했습니다)

갔던 기억도 나네요.(당시에도 그걸 뭐하러 타보러 가지? 싶었다는)

그때 서울에서 이사간 지역은 지금 지도를 찾아보니 비산e편한세상 아니면 평촌자이퍼스니티라고 

2027년 12월 입주로 되있는 곳 중 하나인 것 같은데

제가 살던 비산주공아파트가 평촌자이퍼스니티로 재건축이 된건지

위치가 헷갈리네요. 당시도 비산주공아파트는 5층짜리 54개동인가 되는 꽤 큰 단지였기에

비산e편한세상이 아니라 평촌자이퍼스니티 자리가 맞는것 같습니다.

(나무위키를 찾아보니 비산주공2단지가 재건축된게 비산삼성래미안이라고 되있네요 ^^)

당시 신설 국민학교였던 비산국민학교는 4학년까지밖에 없어서

남동생은 단지 끝동 뒤 얕은 언덕을 넘어 비산국민학교로 전학을 가고 

당시 6학년이었던 저는 미륭아파트 맞은편에서 

한참 언덕을 올라가야 나오는 안양동국민학교로 전학을 갔었습니다. 

그때 기억에 과천이 가까웠고

서울에서 구로쪽?(그때는 금천구가 따로 없었던것 같아요) 독산동쪽?으로 오면 석수동이 제일 처음 나왔고

사당동쪽으로 남태령 고개를 넘어오면 과천을 지나 안양으로 들어오는데 

과천 지난 초입에 비산동이 있었던걸로 기억합니다.

당시도 어린 나이에 과천이 좋다고 생각했는지

비산동이 과천에서 들어오는 초입에 있어서 그래도 안양에선 꽤 좋은 지역이네~ 라고 혼자 생각했었던 것 같습니다.

그때 저는 처음으로 아파트라는 주거형태에 살게 되었습니다.

서울 전체에도 아파트가 드물던 시절이고 부모님이 대대로 서울서 살고

종로구에서 태어난 저는 서울을 벗어난 첫 주거지인데다 첫 아파트여서 기억이 강렬한 도시입니다.

1980년도에 내려가 1983년 초에 다시 향수병에 시달린 어머니가 

종로구 고향으로 복귀하셔서 서울로 컴백했습니다.

안양동국민학교는 꽤나 높은 언덕에 있었는데 학교 교문 올라가는 중턱에 무슨 보육원이 있어서

그곳의 아이들이 우리 학교에 많이 다녔고 운동장 조회를 할 때면 뒤로도 산이 보였던 기억이 납니다.

ㅎㅎ 지금 추억에 젖어 지도를 찾아보니 역시나 안양동초 주변에 등고선이 보이네요.

근처에 더포레스트힐 아파트며 평촌자이아이파크 아파트며 생겼네요. 대림공전도 당시에 있었는데

여전히 같은 자리에 있네요. 

그땐 근명여중? 안양여중? 안양서여중? 등이 있었고

여자중학교로는 안양여중이 교통도 좋고 평지에다 최고 명문이었는데

잔쟈니님이 소개하는 강의에선 나중에 신설된 평남 지역 학교들이 학업성취도가 높고

안양여중은 그럭저럭이 되었네요. 

(거기 중학교 배정되었다고 엄마가 아주 기뻐하셨던 기억이~^^ 

난 안양여중 다니는동안 한 번도 전교1등을 놓쳐본 적이 없었고 서울사대부여중으로 다시 전학와서도 첫시험에서

전교2등을 해서 교감쌤이 너같은 애만 전학왔으면 좋겠다 하셨던 기억이 ㅋㅋ)

근명여중, 안양서여중은 공학이 되었거나 신안중학교와 통합이 되었다고 나오는데

그래도 안양여중은 여중의 명맥을 잇고 있네요. 탁구가 유명했던거로 기억하고

1980년대인데도 학교 도서관이 거의 대학도서관급으로 잘 되있던 기억이 납니다.

(ㅎㅎ 어릴때 기억이라 왜곡되었을지도요.벌써 40년도 더 된 일이네요^^)

열중 비교평가 강의 때도 느꼈지만 잔쟈니님의 강의는 

항상 어렵게 느껴지는 비교평가를 아주 명쾌하게 짚어주십니다.

강의 내내 어떻게 비교해야 하고

어떻게 투자결정을 내려야하는지

더구나 이번엔 토허제 하에서 실거주냐(동안구) 투자냐(만안구) 두 가지를 다 선택할 수 있는

지역 안양에서 무조건 실거주냐 투자냐가 아닌

실거주로 할 수 있는 단지와 투자로 할 수 있는 단지의 

가치를 비교해보고 결정해야 한다는 중요한 포인트를 짚어주셨습니다.

그냥 실거주하고 2년뒤 전세놓고 자산재배치하고 나올까요? 투자로 할까요? 라는 질문에는 

개인마다 상황이 달라서(투자금 내지 대출조건, 사용할 수 있는 대출종류 등)

답이 안 나온다고 하셨고 실거주로 할 단지와 투자로 할 단지를 비교해서 가치가 높은 쪽으로 하는 선택이 

맞다는 말씀을 해주셨습니다. 당시 가격이 항상 전고점일 때 투자를 시작하셔서 전고점 대비 하락률 같은거 

없었고 늘 가치를 비교해보고 결정하는 방식의 투자를 하셨다고 하던데

그래서인지 정말 가치를 따져보고 그때그때 상황에 맞는 선택을 하는 투자를 잘 설명해 주셨습니다.

무조건 가치가 높은 단지를 하는게 아니라

지금 가격이 어느것이 더 올라와 있나, 어느 것이 아직 덜 올라왔나

매매가와 전세가 갭 차이는 어느 것이 덜 나나, 장기로 가져갈 것인가 어느 정도 수익 후 갈아타기를 할 것인가에

따라 어떨땐 A단지를 어떨땐 B단지를 선택할 수 있다고 하셨습니다.

무조건 가치가 좋은 단지를 골라야한다고 생각했는데

전혀 생각못한 인싸이트네요.

아, 그리고 인싸이트는 임장 가고 임보 쓰고 하면서 생기는게 아니라

시세트래킹하고 시세가 변하는 것, 어느 곳이 먼저 오르고 꾸준히 선호를 받느냐 하는 것을 지켜보면서

생기는 것이라고 하셨습니다. 아직 앞마당도 몇개 없고 제대로 된 방법을 몰라 시세트래킹 제대로 안하고 있었는데

반성합니다. 한 지역(하나의 구)에서 상중하 3개의 단지를 쌤플로 뽑고(잘 모르겠으면 그 구의 평당가 평균인 

아파트로 골라도 된다고~) 그것을 매월 꾸준히 시세트래킹하면서 시세가 어떻게 흘러가는지 어떻게 변하는지를

보고 판단한 뒤 여기다 싶으면 그 지역은 전수조사를 들어가 투자물건을 찾는거라고 알려주셨습니다.

비슷한 내용을 전에 어떤 강의에서도 들은것 같은데(7월 실준때 자모님 강의에서였나?) 그때 첫 실준에 앞마당이

전혀 없던 시절이라 흘려듣고는 이제껏 실천을 안했네요. 이젠 좀 해봐야겠습니다.

상승장을 거치면서 서울 웬만한 지역보다 더 올라 24년 중반에 이미 전고점을 회복한 단지도 있다는 안양에

관심을 가져봐야겠습니다. 상승장 이전에 가치와 달리 뒤죽박죽 섞였던 가격대가 상승장을 거치면서 좋은것 순으로

정렬이 되었다고 하셨는데 이런 패턴을 다른 지역을 앞마당으로 만들고 시세트래킹을 할 때도 염두에 두고

지켜봐야 하겠습니다.  

가족들이 살기 좋은 가성비 베드타운이자 과천 지정타도 가깝고

웬만한 업무지구까지 교통도 좋고, 앞으로의 교통 호재도 듬뿍 갖춘 안양에 대한 강의

정말 재밌게 잘 들었습니다. 특히 잔쟈니님 강의는 그 강의 한 지역만을 알게 되는게 아닌 다른 지역에도

써먹을 수 있는 두루두루 유용한 정보를 많이 주셔서 너무 좋습니다.

10월 지투기때 창원 지역 강의를 들으면서도 그런 느낌을 많이 받았고

실제로 유용했습니다. 내 집 갈아타기를 알아보면서 항상 어려웠던 리모델링, 재건축에 대한 내용도 다뤄주셔서

많은 도움이 되었습니다.

비록 내 모교 안양여중은 좋은 학군에 못 들어가지만

평촌~하면 학군, 학원가를 빼놓고 생각할 수 없는데

학군지에 위치한 구축의 위력도 가격대를 보면서 알 수 있었고

10평대 소형평형도 교통이 중요한 지역에선 힘을 발휘하는 것도 보았습니다.  

그 지역의 선호요소는 무엇인가를 잘 파악하는게(학군인지 교통인지 등) 정말 중요하다는 것도 다시 한 번

느꼈습니다.

먹고 살만해지면 자녀 교육을 챙긴다는 말씀, 그래서 보통 대형평형이 들어간 지역이 주로 학군지가 된다는

말씀도 맞는것 같습니다. 노원구도 중계동 은행사거리 일대가 노원구 내에서도 교통은 안 좋아도

(동북선 뚫리면 그나마 좋아지겠죠)

대형평수가 많이 포진되어 있고 동북권에 살아야하면서 교육에 관심있는 부모라면 들어오고 싶어하는 지역이라서요.

그런데 좋은 고등학교가 있느냐에 따라 동네 인문고가 아닌 자사고나 특목고 추종 현상이 높다는 말씀도 맞는 말씀

입니다. 그래서 중계동 지역에서 특목고 진학률이 높기도 합니다. 그런 분위기 속에서 저도 자연스럽게 딸아이를

민사고에 보냈고 잘 커준 딸아이(ㅎㅎ 이 애가 외할머니 떨어져선 못산다고 울어서 반포경남을 안 샀다지요)가

오늘날 원베일리를 눈앞에서 날려보낸 것에 대한 아쉬움이 덜하게 해줍니다.

언제쯤되면 생활권 내 비교평가뿐 아니라 생활권 간 비교평가, 타 지역 간 비교평가까지 척척 해낼 수 있을지

갈 길이 멀고 걱정이지만… 연습만이 지름길이라고 생각하고 잔쟈니님의 강의안 자주 들쳐보겠습니다.

독서의 중요성 이전 강의인 2강 양파링님 강의 오프로 들을 때 양파링님도 강조하셨는데

역시나 잔쟈니님도 독서의 중요성 빠뜨리지 않고 강의 후미에 말씀해 주셨습니다.

난시다, 녹내장 위험인자 있어서 눈보호해야 한다, 등등 핑계로

독서습관 아직도 제대로 못잡고 있는데 한 달에 두 권이라도 읽도록 노력하겠습니다.

9월 열중 오프강의 때 독서후기 잘 써서 잔쟈니님께 아이디 호명도 되었었는데(그릿 후기였나? ^^)

이후 꾸준한 독서습관을 안 만들고 또 흐지부지 되고 있네요.

마인드 컨트롤용 독서가 아닌 제가 좋아하는 다른 장르의 독서만 하고 있구요.

투자에 대한 생각, 부자의 언어 

추천해주신 이 두 권은 꼭 읽어보겠습니다.

내일 병원 일정에 기타 등등 두루두루 시간을 낼 수 없어 

오늘 완강을 해버리니 홀가분하네요.

단지분석 아직 시작도 못했는데 모든 단지를 안해도 된다 하시니 가벼운 마음으로

그러나 날카로운 분석으로 시작해보겠습니다. 내일은 시간이 안되고 모레(토)는 2차 단지 임장 나가고

결국 일욜에나 시작하겠네요. 그래도 힘내서 열심히 해보겠습니다. 아자아자 화이팅!!!