"기회는 되돌릴 수 없다. 한 발을 떼고 자신이 원하는 걸 잡아라!"[구ㄹ1 뽀개고투자하조! 율유랄라]

서투기 2강 양파링멘토님의 강의 후기를 남긴다.

이번 강의의 핵심은 규제 시장기에 투자하는 법과 규제 물건 매물임장 및 계약과 2년뒤 자산활용 하는 법!!

그중 아직 한강 벨트 단지처럼 오르진 않았지만 

현재 규제 시장에서 관심있게 볼 지역인 관악구에 대해 양파링 멘토님의 투자 인사이트에 대해 배워보았다.

지금부터 간략하게 인상 깊었던 강의 내용과 적용할 점에 대해 적어본다.   

첫째. 관악구의 입지분석과 투자전략 그리고 임장보고서 적용하기

관악구는 위치적으로는 주요 업무지구에 30분 내외로 모두 갈 수 있는 곳이다. 

특히 강남은 15분 내로 가능하다!!

하지만 입지는 위치를 따라가지 못하고 특히 20~30년차 구축 단지의 비율이 서울 상위 3위안에 든다고 한다.

그런 관악에 신축 단지들이 늘어가면서 가격을 리딩하고 있다.

비록 매물이 없는 요즘 하루가 다르게 호가가 상승하고 있지만 

아직 비슷한 아니 못한 입지의 구와 비교해도 비싸지 않다. 

여기서 우리가 알아야 할 것은 규제지역 뿐만 아니라 나머지 비규제 수도권 시장도

좋은 입지라면 가격이 올랐다 하더라도 ‘가격의 흐름’ 보다 ‘가격 자체’를 봐야 한다.

가격레벨이 달라졌다는 걸 인정하고 내 상황에서 할 수 있는, 

현재 시장에서 살 수 있는 것 중 가장 가치 있는 것을 투자해야 한다는 것이다.  

관악구도 부족한 입지와 년식의 부조화를 서부선, 난곡선 등 향후 교통호재와

봉천재개발, 신림뉴타운 정비로 향후 위치에 맞는 집값을 형성할 것으로 예상되어 

현재 투자 해야할 비규제지역 앞마당을 마무리 하고 관악구 같이 

투자 가능한 지역을 앞마당으로 만들어 갈아타기 후보지로 만들어야겠다.

그리고 관악구 지역 분석 중 다음 임장보고서에 꼭 BM 해야겠다고 생각된 건

가격 그루핑을 통한 다른 지역 단지들과 비교 및 현재 앞마당 만드는 지역의 생활권별 단지 가격비교.

둘째. 규제 지역에서의 임장과 계약, 그 후 2년 뒤 전세 세팅

현재 정부에서는 5.9.까지 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한다고 공표했다.

그리고 다주택자의 매물을 시장에 나오게 하기 위한 위한 후속 대책도 나옴으로써

5.9. 종료일 까지 매물이 나올 것으로 기대된다.

규제 시장에서 부사님과의 전임 노하우에 대해 양파링 멘토님의 노하우가 큰 도움이 되었고

전임은 1차에 바로 예약을 잡는 게 아니라 그날 매임 스케줄 동선을 생각해서

다시 2차로 연락 후 약속을 잡으란 말씀이 중요하다고 생각되었다.

또한 매임 약속 전 30분 전에는 부동산을 방문하여 

당일 볼 매물에 대한 설명, 로얄동, 입지 등을 미리 파악하고,

집을 보러 가는 중에는 누가 살고, 왜 파는지, 이사 갈 곳은 정해놓은 건지 등을 물어본다.

매임 후 투자 결정이 서면 타협의 기준을 정해야 하며, 현재 시장의 분위기와

매도, 매수자 누구의 우위 시장인지를 파악한 후 유연하게 대응 해야한다.

왜냐하면 미래에는 이 가치있는 물건을 갖고 있는지? 없는지? 자체가 중요하기 때문이다.

나에게 적용 되는 건 아니지만 토허제 구역에서의 매매 계약 절차를 배웠는데

허가 승일 일로 부터 4개월 이내에 꼭 입주 해야하며, 약정금은 법적 절차가 아니므로

본 계약시 약정금 반환절차 후 다시 계약금을 주고 본계약을 하며

임차인이 살고 있다면 ‘임차인 계약종료 확인서’ 는 필수로 챙겨한 한다.

2년 실거주 후 전세세팅을 해야 하지만 공급 등 리스크로 상황이 여의치 않을 수 있으므로

꾸준한 저축으로 대출상환을 할 수 있도록 해야한다는 것도 알게 되었다.

만약 전세 세팅을 하게 되면 전세 계약 전 자금계획에 따라 주거비 조절이 될 수 있으므로

이사 갈 집을 먼저 계약하면 안된다.

여기서 멘토님의 팁은 부동산 사장님께 그 다음 갈아탈 집은 어디로 가야하는 지를 물어본다는 것!

이것이 상급지 이동으로의 투자 목적과 방향성을 세울 수 있는 것이다.

마지막으로 인순이님의 세바시 영상을 보게 되었고,

두려울 때, 용기 내어 떼어보는 한 걸음의 의미가 나에게 큰 울림을 주었고 다시 한번 더 용기를 주었다.

"저도 척 걸음 떼기가 정말 두려워요. 두려움에 숨이 막힐 듯 압도되기도 하죠.

그럼에도 불구하고 제가 한 걸음을 뗄 수 있는 이유는

어쩌면 지금만 할 수 있는 마지막 때일 수도 있고

이 때를 놓치고 싶지 않다는 간절함 때문인 거 같아요.

그리고 떠나간 시간, 기회는 절대 되돌릴 수 없거든요.

지금 잡아야 됩니다!"