전세안고매매 고견부탁드립니다..🙏

우긔님 안녕하세요. 1. 전세 세입자가 있는 상태에서 매수 후 소유권이전등기가 되면 말씀하신 형태의 공공대출에 있어 제한이 있을 것 같습니다. 공공대출의 경우 전입신고 조건이 있는데 세입자가 있다면 전입신고가 어렵기 때문인데요. 은행은 잔금과 동시에 전입이 가능한 것을 전제로 대출을 실행을 하는데요, 이 경우 전세를 승계하는 형태로 판단이 될 수도 있을 것 같습니다. 더 정확한 것은 은행 등을 통해서 확인을 해보시면 좋을 것 같아요. 2. 의견이 다를 수 있지만, 제 생각으론 확실히 매수를 고려하는 단계라면 내부 확인은 반드시 필요하다고 생각합니다. 누수나 결로, 곰팡이, 샷시, 바닥 상태 같은 것들은 사진만으로는 절대 판단이 어렵고, 혹여나 그런 부분이 있는 것으로 확인이 될 땐 추후 그 대가가 고스란히 매수자 몫으로 돌아오기 때문이예요. 중개사를 통해 매수 의사가 확정 단계임을 전달하고 내부 확인을 요청해 보되, 끝까지 거절한다면 저라면 그 매물은 과감히 패스하는 게 안전하다고 생각합니다. 3. 이 또한 의견이 다를 수 있다고 생각합니다만, 저라면 가격 선택에 있어 단순히 6억이냐 8억이냐의 문제보다는, 첫 집으로 내가 흔들림 없이 버틸 수 있는 구조인지가 더 중요하다고 생각합니다. 신혼 첫 매수라면 대출 한계까지 끌어쓰기보다는, 조금 아쉽더라도 재무적으로 여유가 남는 선택이 이후 삶의 변수(출산, 이직 등)를 견디는 데 훨씬 도움이 될 거라고 생각해요. 집은 사고 끝이 아니라 산 다음이 시작이기 때문에, 처음부터 무리하기보다 오래 버틸 수 있는 방향으로 의사결정을 하시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 그렇게 잘 버텨준 첫 집을 바탕으로, 이후 갈아타기를 통해 단계적으로 집의 가치를 높여가는 방식이 장기적으로는 더 안전한 길이라고 생각합니다. 제 생각이 조금이나마 도움이 되시면 좋겠습니다, 응원드립니다~

안녕하세요 우긔님~! 우선 집을 매수하시기로 한거 너무너무 축하드립니다!! 아래 정성스러운 질문에 제가 아는 선에서만 답변을 드려봅니다. 1. 27년 1월 전세 만기인 집을 매수하는 경우 - 이 경우는 전세낀 매물을 매수하시는 상황이 되고 전세 승계라는 방식으로 집의 명의와 임차인의 보증금을 같이 앉고 가는 형태입니다. 소위 갭투자라고 하죠. 그렇기 때문에 보증금을 제외한 매수금액만 있으면 되고요. 잔금 날 보증금을 뺀 매수금액만 매도자에게 드리고 이후 등기변경을 통해 소유권을 받을 수 있는 상황입니다. 세입자가 계약갱신을 쓰지 않았다면 이부분도 같이 넘어오기 때문에 확인을 하셔야 합니다. 만약 세입자가 계약갱신권을 안쓰셨다면 우귀님이 소유권을 가지고 오셨더라도 17년 1월에 계약갱신권 사용을 요청하고 29년 1월까지 연장 할 수 있어요. 그러나 만약 우귀님이 17년 1월에 들어가 살겠다고 하시면 전세입자는 퇴거를 하셔야 합니다. 대출 가능 여부 보금자리나 디딤돌 대출 같은기금 대출은 6개월 이내 전입이 의무이기 때문에 생애최초가 안됩니다. 은행은 각 지점별로 다르기 때문에 직접 확인해보셔야 할 것 같아요. 2. 전세입자가 안보여주는 집 보는 팁 - 이건 진짜 팁인데 그 단지의 모든 부동산에 전화를 하셔서 000동 000호 전세 혹시 맞추셨었나요? 하고 확인을 해서 전세맞춘 부동산을 찾습니다. 그 후 사장님께 사정하여 볼 수 있는지 알아보는 방법이 있을 것 같아요. 그러나 전세입자가 직접 들어와 살 사람이 매수하면 2년뒤에 계약갱신권 못쓰고 나가야 할까봐 안보여주는거라고 하면 방법 찾기는 어려울 것 같습니다. 저라면 그 단지 모든 매물을 다 본 뒤 더 좋은 매물을 찾아볼 것 같아요 3. 대구에서 매수하려는 집이 6억이상이면 꽤 좋은 집을 매수하실 수 있을 것 같은데요 부부합산 시 매수가능한 집과 우귀님 단독 명의로 매수가능한 집을 놓고 비교해볼 것 같습니다. 만약 다주택자의 길을 가겠다고 하시면 단독명의가 낫지만 혼인신고를 하셨고 좋은 집을 마련해서 향후 갈아타는 전략이라면 공동명의가 세금차원에서 현재는 많이 유리합니다.

우긔님 안녕하세요! 참고하셔서 성공적인 내집마련 하시길 응원드립니다🤍 1. 보통 세낀 물건의 경우 - 매매가의 10%를 계약금으로 - 중도금은 임차인의 보증금으로 갈음 - 나머지 금액을 잔금으로 정산합니다. 임차인의 계약 만료 시점 6~2개월 전에 임대인의 실거주 의사를 전달하면 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다 :) 후순위 대출이 가능한 경우도 있는데, 이 부분은 상황에 따라 다르니 대출상담사분과 상담 진행해보심이 좋아보입니다. 2. 혹시 모를 하자를 대비하기 위해 집은 꼭 보고 매수하셨으면 합니다. 임차인분께 계약 직전이고 딱 한 번만 보겠다, 시간은 모두 임차인분께 맞추겠다며 말씀드려볼 수 있는데요. 중간에서 전달해주실 부사님 역할이 중요합니다. 3. 매매가 6.1-6.2억이 감당가능한 범위이며, 우긔님 단독명의로 주담대 한도가 6억이라는 말씀이신거죠? 앞으로 계획이 실거주 갈아타기 vs. 다주택 방향성에 따라 다를텐데요. 추후 양도세 측면에서는 공동명의가 유리하며, 다주택을 계획할 경우에는 다른 요인도 고려해보셔야 합니다. 혹 단독명의로 결정하셨다면 아내분과 차용증을 작성하는 방법도 있으니 참고하시면 좋을 것 같아요! 우긔님의 한도만큼 주담대 실행하고 부족한 금액은 아내분께 차용증을 쓰고 대여하셔도 됩니다.