수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[내일가격인상] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
요즘 임장을 다니다 보면
수도권이든 지방이든 공통적으로 드는 생각이 있습니다.
“전세가 없다…”
전세 물건이 거의 없는
생활권이 점점 많아지고 있습니다.
이럴 때 투자로 접근하면
가장 막막해지는 질문이 하나 생깁니다.
“전세가를 도대체 얼마로 봐야 할까?”
저 역시 같은 고민을 많이 했습니다.
이전에는 저도 이렇게 접근했습니다.
- 최근 거래된 전세를 참고하거나..
- 중개사님께 예상 전세가를 여쭤보거나..
하지만 임장을 반복하면서
한 가지 깨달은 점이 있었습니다.
전세는 ‘단지’가 아니라
생활권 전체로 움직인다는 것이었습니다.
✔ 핵심 1. 단지 하나가 아니라 “생활권의 전세가”를 함께 보세요
우리는 보통
투자할 단지의 전세가에만 집중합니다.
하지만 실제 전세 수요는
이렇게 움직입니다.
전세 수요자는
생활권을 먼저 고릅니다.
그리고 그 생활권 안에서
가장 선호도가 높은 단지부터 확인합니다.
즉,
좋은 단지 → 먼저 전세가 상승
그 다음 단지 → 뒤이어 상승
이렇게 전세가는 “순서대로 번집니다.”
선호 단지 전세가가 올라가고
그 가격대가 소진되면
뒤 단지 전세가가 따라 올라옵니다.
특히 선호도가 높은 생활권일수록
이 속도는 더 빠르고 강하게 나타납니다.
그래서 중요한 것은
단지 하나의 전세가가 아니라
- 생활권 내 단지 우선순위 파악
- 앞 단지 전세 흐름 확인
- 뒤 단지 전세 흐름 확인
이렇게 생활권 전체로 전세 흐름을 보는 것입니다.
서울 성북구에 위치한 길음뉴타운을 예시로 가져와봤습니다.
단지 선호도는 ‘길음6 > 길음7 > 길음4 > 길음2’ 순으로
사람들이 좋아하는 단지입니다.
그러다보니 전세가가 6.5억을 달성하는 순서가
길음6단지부터 시작하여 길음2단지까지
단지의 선호도와 동일하다는 것을 확인 할 수 있습니다.
✔ 핵심 2.잔금 기간은 투자금을 줄이는 전략이 될 수 있습니다.
공급이 부족하고
지역 내 전세 물량이 없는 경우
전세가는 한 번 움직이면
3~4천씩 점프하는 경우도 많습니다.
(위 사진을 보시면 길음2,4단지의 경우 지난달 대비 5천만원 이상 증가)
이럴 때 하나의 전략으로
잔금을 길게 잡으면
투자에 유리할 수 있습니다.
하지만 여기서 조심할 점이 있습니다.
잔금을 길게 잡으면
시간을 벌 수 있지만
반대로 투자자가 유입되면
내 전세 매물이 경쟁매물이 될 수 있습니다.
또 잔금이 준비되지 않으면
그 자체가 리스크가 됩니다.
그래서 저는
‘잔금이 가능할 때’ 또는
‘잔금 리스크를 헷지 가능한 방법이 있을 때’
이 방법을 고민해보는 것도 충분히 좋다고 생각합니다.
그렇지 않다면 전세는 빨리 빼는게 유리하다고 생각하구요
전세가 없는 시장에서는
전세가가 어떻게 맞춰질지 처음에는 막막하게 느껴집니다.
하지만 임장을 반복하면서 느낀 것은
‘전세는 생활권 안에서 움직이고 있다’는 점이었습니다.
전세가가 보이지 않을 때는
단지가 아니라 생활권을 바라보면
다시 흐름이 보이기 시작합니다.
그리고 그 흐름을 투자에 유리하게
적용할 수 있다고 생각합니다.
이 글이 같은 고민을 하는 분들께
작은 힌트가 되었으면 좋겠습니다 🙂
