[30억 가려고 오늘도 우리 6체 몽땅 갈아넣조 _욜량] 3주차 강의 후기

안녕하세요 욜량 입니다^^

3주차는  잔쟈니 튜터님의 강의를 듣게 되었습니다.

이번 지역은 “ㅇ”지역을 다루어 주셨고 왜 지금 이 지역을 봐야하는지 강의를 들으며 이해 할 수 있었습니다. 

또 지역의 입지 와 가격 분석을 통해서 앞마당이 더  뚜렸해 질 수 있었습니다.

마침 강의에서 다루어 주신 지역이 이 번 달 앞마당이라  더 와 닿았고 귀에 쏙쏙 들어 왔습니다.

그럼 강의를 듣고 느낀점과 적용점을 남겨 보겠습니다.

지역개요, 입지분석, 생활권 분석 순으로 말씀해 주셨습니다.

개요 인구 부분에서 배운 건 인구 수 대비 세대당 인구수가 높다면 가족 단위로 거주하기 좋은 환경 일테고 반대로 인구가 많아도 세대당 인구수가 낮으면 빌라,저층주거지, 집값이 싸서 많이 거주 하는 수요가 많을 꺼란 감을 잡아 볼 수 있고 임장을 가지 전에 미래 생각을 가지고 실제 임장을 가서 확인 할 수 있다는 것을 배웠습니다. 

입지분석 교통에서는 교통이 불편 한 년식 좋은 단지와 교통이 좋은 구축을 비교해 볼 때 결국 시간이 지날 때 교통이 좋은 구축이 가치를 찾아가는 예시를 보았고 저도 교통이 좋은 곳은 잘 판단해서 앞으로 가치의 차이가 어떻게 변화 할지를 단지 비교를 하면서 생각해 봐야 겠습니다. 

공급 부분에서 배운 것은 입주장 마무리가 될때 주변 재건축 이주가 있는 것도 파악을 하면  전세가가 오를 수 있는 요인도 되겠다 볼 수 있었습니다. 또 입주장에서 2년이 끝나는 시점에는 비과세로 내놓는 물건도 있다는 것을 알 수 있었습니다. 또 리스크를 대비해서 무리하게 높은 전세가를 세팅하는 대신, 시세대로 안정적ㅇ니 가격에 전세세팅을 해야 겠다 다시 배웠습니다.

리모델링 단지를 투자로 고려 할 때 가격판단에 있어서 

인근에 있는 신축 좋은 단지와 비교해서 현재집값 + 예상분담금+ 리스크비용 따져 보고 사업추진의 가능성까지 보면서 어떤지 이점 인지를 따져 볼 수 있는 것을 배웠고 임장을 하면서 이번을 적용하면서 투자단지를 보면 좋을 꺼 같았습니다. 항상 호재 보다는 가치를 먼저 보면서 리모델링 단지를 알아가야 겠습니다.

재건축 과 리모델링에 대해서 깊이 알려 주신 부분도 배울 수 있었습니다.

먼저 재건축은 조합설립인가 후에는 조합원 지위 양도가 금지 되기 때문에 이를 모르고 매수 한다면 매도를 할 쯤 쉽게 팔리지 않는 다는 점과 리모델링은 사업단계와 상관없이 사고 팔 수 있다는 것을 알았습니다. 투자 관점에서 이런 점을 고려해서 감당 가능한지 판단해 보도록 하겠습니다.

비역세권 단지를 투자해도 되는지에 대한 궁금증에 대해서 잘 설명해 주셨습니다.

싸고, 수요가 있고, 내 예산에 살 수 있는 최선인지, 갈아타기 방향성을 가지고 지켜 간다면 할 수 있다고 정리를 해 주셨습니다. 임장을 하면서 비역세권이라도 수요가 있고 지역내에서 사람들이 좋아하는지를 먼저 생각해 보고 내 예산에 최선의 선택인지 순서를 잡고 할 수 있는지 판단해 보도록 하겠습니다. 또 과거 하락장에서 실거래도 확인하면서 환금성이 좋았는지고 같이 확인해 보겠습니다.

비교평가 방법도 이번 시간에 잘 설명해 주셨습니다. 

순서가 생활권 내 , 생활권 간, 지역 간 비교, 최종 투자의사 결정으로 잘 말씀 해 주셨습니다.

생활권내에서는 가격에 영향을 주는 요소를 찾고 단지선호를 찾아내고 생활권 간 비교에서는 교통, 학군, 환경을 비교해보고 보유관점에서 가격, 투자금을 입혀서 결정하는 것이다. 

지역간 비교평가는 생활권 간 비교평가 비슷하게 교통, 학군, 환경을 보지만 교통을 더 주변 업무지구를 넓여서 종합적으로보고 학군, 환경은 수요를 끌어 올 수 있는지를 같이 보면서 비교평가를 배웠습니다.

최종 투자의사 결정 내리기에는 저평가(가치, 가격), 리스크 에 대한 생각까지 넣어 주며 판단하는 것을 알려 주셔습니다. 투자 물건을 선정하기까지 말씀 해주신 방법 잘 적용해 보도록 하겠습니다.

마지막에는 투자인사이트를 쌓는 법도 알려 주셨습니다.

매달 후보단지를 뽑았다면 매달 가격을 트레킹하면서 그동안 누적된 가격을 보면서 시장과 가격의 흐름을 본다면 

다음 상승장, 하락장이 왔을때 단지의 흐름이 어떻게 되는 지 알 수 있고 이런 것들이 누적의 힘! (내공)이 쌓이게 만든다는 것을 알려 주셨습니다. 매달 시세트레킹을 해나가고 상황에 맞춰서 전수조사도 해나가겠습니다. 

꾸준한 독서를 하라! 

"집 한 채 사는 게 목표가 아니라 노후를 준비하고 비전보드 속 미래를 현실화하는 게 목표라면 

투자생활을 꾸준히 해 나가기 위한 멘탈수업으로 [독서]는 꼭 필요한 루틴입니다."

현실의 어려움에 대처하게 해주는 원독력은 독서란 말씀 해 주셨습니다. 

독서가 끊어 지지 않도록 매일 조금씩 읽으면 멘탈 잘 챙겨 가도록 하겠습니다. 

긴 시간 멋진 강의 감사하고, 투자생활의 목표를 향해 전진 할 수 있게 진심으로 응원해 주셔감사합니다!
잔쟈니 튜터님 감사합니다 ♡