[수잔30] 플팩의 상급지로 가는 대출력

1. 저자 및 도서 소개

:

2. 내용 및 줄거리

:

p.22

대출력은 ‘대출 활용 능력’의 줄임말이다. 단순히 대출 지식을 뜻하는 것이 아니라 내 자산을 증식시켜줄, 나에게 맞는 최상의 대출을 찾아서 최대한 활용해내는 능력을 뜻한다.

p.30~31

대출을 잘 활용하는 사람들은 돈이 없는 사람보다 오히려 대출을 자산과 연결할 줄 아는 VIP 부자들이었다. … 그들은 대출을 활용해 ‘자금 소명’을 하기도 했으며 ‘부담부증여’로 이용하기도 했다. 자금 소명은 자금의 출처를 밝히는 것을 말하는데, 현금소득이 많았던 한 업체 사장님은 강남의 집을 매매할 때 LTV 최대한도를 사용하기 위해 대부업체에서 대출을 최대한 일으켜 자금 소명을 한 뒤 현금으로 바로 상환했다. 구입자금대출을 일으킬 때 대부업체에서의 대출은 자금소명도 가능하기에 현금 부분에 대한 자금출처를 해결해야 하는 부자들 사이에서는 종종 일어나는 대출 형태다. 

p.34

국토교통부에서 2022년 조사한 주거 실태 조사 결과를 보면, 평균적으로 아파트는 약 11년 정도 보유하다가 매도한다고 한다. 중도상환 수수료가 면제되는 3년 이후 더 좋은 조건의 대출로 대환을 할 수도 있고 이사를 갈 수도 있다. 

향후 시장 상황에 대비하고 대출을 갚아야 한다는 부담감에서 벗어나기 위해, 대출받을 때 이자까지 고려한 금액을 받아두기를 강력히 추천한다. 일명 ‘원리금통장’을 따로 만들어두라는 의미인데 특히 지금과 같이 부동산 시장이 어떻게 될지 모르는 상황에서는 더더욱 원리금통장으로 세팅해두는 것이 중요하다. 원리금통장이란 대출 실행 시점에 원금과 함께 이자 상환 금액도 함께 대출을 받아 마련해두는 통장을 의미한다. … 애초에 2억 원을 대출받았다고 생각하지 말고, 1억 6,500만원의 원금과 3,500만원의 이자를 대출받았다고 생각하자. 이 3,500만원을 원리금통장에 넣어두고 상환기일에 알아서 자동이체로 빠져나가도록 설정해두기만 하면 된다. 그러면 이자는 모두 마련된 상태에서 1억 6,500만원으로만 투자하게 되니 대출을 갚아야 한다는 부담감에서 벗어날 수 있어 투자할 때 조급해지지 않는다. 이는 이자를 내기 위해 대출을 더 받으라는 의미가 아니라 실행된 총대출금에서 원금과 이자를 모두 사용하자는 의미다. 1억 6,500만원의 대출을 무이자로 활용하는 것으로 생각해도 무방하다. 

p.48

차주는 크게 ‘개인’과 ‘사업자’로 나뉘며, 사업자는 ‘개인사업자’와 ‘법인사업자’로 분류된다. … 개인사업자대출은 또다시 개인 임대사업자와 일반 사업자대출로 나뉘는데 전월세를 주는 임대 역할을 하는 사업자를 ‘개인 임대사업자’, 직접 사업을 영위하는 실사업자를 ‘일반 사업자’라고 한다.

p.50

대출은 크게 신용대출, 담보대출, 보증부대출로 나뉜다. … 보증부대출은 공공 금융기관이나 신용기관이 대출 금액의 대부분을 보증하고 자금을 빌려주는 형태의 대출을 의미한다. 보증기관에서 보증서를 발급해주면 은행이 이를 기반으로 보증서 범위 내에서 고객에게 대출을 실행해주는 구조다. … 전세자금대출도 대표적인 보증부대출이다. … 전세자금대출이 보증금의 최대 80%까지도 실행될 수 있는 것은 이런 보증기관에서 보증을 해주기 때문이다.

p.54

금융권은 크게 1금융권, 2금융권, 3금융권으로 분류할 수 있다. … 3금융권은 복잡한 절차 없이 몇 가지 요구 사항만 통과하면 별다른 규제나 제한 없이 바로 대출이 실행되는 일종의 사금융으로, P2P나 대부업체 등이 여기에 속한다. … 관할 지자체와 금융감독원에 정식으로 등록되어 정기적으로 감사를 받으며 정상적으로 금융업을 영위하는 제도권 내의 대부업체라면 믿을 수 있다. … 등록대부업체 통합조회(fss.or.kr)에서도 업체 확인이 가능하기에 안심해도 된다.

p.57

하지만 신용대출 같은 경우 2금융권에서 실행하면 신용접수가 급락하여 회복하는 데 시간과 노력이 많이 들기 때문에 신용대출은 되도록 1금융권에서 마무리하는 게 좋습니다.

p.58

‘저당권’이란 채권자가 해당 담보에 대해 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 뜻한다. ‘근저당’은 대출자가 대출을 상환하지 못할 때는 대비해 대출을 실행해준 금융기관이 담보에 대한 저당권을 등기부에 미리 설정해두는 것을 의미한다. 근저당 설정액은 보통 대출 신청금액의 110%부터 150% 정도까지인데, 대출원금뿐만 아니라 이자 금액도 포함하기 때문이다. … 근저당 설정 여부는 등가사항전부증명서 을구에서 확인할 수 있다.

p.64

대출력에서 반드시 다져야 할 개념이 바로 ‘대출 3형제’로 불리는 LTV, DTI, DSR이다.

• LTV : 담보가치에 따른 대출금의 비율, 즉 담보물건 대비 대출을 받을 수 있는 ‘최대 대출가능한도율’을 뜻한다.
• DTI : 연간소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 및 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비율로, ‘이자’를 갚을 능력이 있는 차주인지를 살펴보겠다는 개념이다.
• DSR : 연간소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다. 차주가 1년 동안 벌어들인 소득으로 모든 금융기관의 대출 원리금을 상환할 수 있는지를 보는 지표다. 간단히 말해 ‘소득 대비 대출’, 즉 갚을 수 있는 범위 내에서만 대출을 해주겠다는 의미다.

p.68

소액보증금은 ‘최우선변제금’이라고도 하며, 이를 공제하는 것을 ‘방공제’ 또는 ‘방빼기’라고 한다. … 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔을 경우, 임차인을 보호하는 차원에서 소액보증금만큼은 낙찰금 중에서 최우선으로 변제하고 나머지 금액을 은행이 배당받는다. 그래서 은행 입장에서는 이런 위험에 대비하기 위해 애초에 집주인에게 대출을 실행할 때 소액보증 금액을 차감하는 것이다. 원칙적으로는 방마다 모두 공제하는 것이 맞지만, 아파트같이 한 건물인데 구분등기가 된 주택들은 예외적으로 방 1개만 공제한다. … 대출 실행시 MCI, MCG 상품에 가입하면 방공제를 하지 않고 대출을 최대로 받을 수 있다. MCI, MCG 가입 가능 여부는 은행원이 먼저 말을 해주지 않는 경우도 있기에 대출 실행 전 미리 체크하는 것이 좋다. (*빌라는 무조건 방공제)

p.80

만약 신용대출을 이미 연봉 이상으로 소지하고 있는 사람이 주택담보대출이 필요한 경우엔 신용대출을 상환해야 대출한도가 나올 것이다. 그러나 이 경우에도 바로 신용대출을 갚지 말고 주택담보대출 신청 은행에 가서 ‘신용대출 상환조건부 주택담보대출 승인’을 해달라고 부탁해보자. … 당장 신용대출을 갚지 못할 상황일 때 향후 일으켜질 주택담보대출로 기존의 신용대출을 상환해도 되는지 물어보면 된다.

p.85

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출금리와 현시점(매년 5월, 11월 기준)의 금리를 비교하여 결정하되, 일정 수준의 하한금리(1.5%)와 상한금리(3%)를 부여한다. 예를 들어 과거 5년간 최고 금리가 5.64%고 최근 금리가 5.04%라면 그 차이가 0.6%이기에 최저 하한금리인 1.5%보다 작다. 따라서 최저 하한금리 1.5%를 스트레스 금리로 최종 설정하여 대출한도를 산정하는 것이다.

p.87

스트레스 DSR은 변동형 주택담보대출금리에 가산금리를 부여하기에 적용되는 가산금리가 대출상품별로 다르다. 즉 변동형, 혼합형, 주기형에 따라 적용되는 가산금리가 달라진다. … 결과적으로 스트레스 DSR에서 대출한도가 가장 적게 줄어드는 것은 주기형 상품이기에 대출한도가 최대한 넉넉한 것이 가장 중요하다면 주기형 대출을 이용하는 것이 유리하다.

p.103

CB 점수라고도 하는 신용점수는 신용거래 이력을 바탕으로 계산되며 금융기관이 대출승인, 신용카드발급, 한도 및 금리 결정 등의 의사결정을 할 때 참고하는 지표다. 우리나라의 개인 신용점수는 신용평가기관인 KCB, NICE 두 곳에서 산정하는데, 요인별 점수 산정 방식에 조금 차이가 있다. … 소액이라도 단기간 연체가 발생하여 그 일수가 경과하면 신용점수에 악영향을 미쳐 신용 불량 차주로 인식되니 주의해야 한다. … 여러 은행에 대출 심사를 받고 신용조회를 한다고해도 신용점수에 영향이 가지 않는다는 얘기다. 하지만 자산에 비해 부채 금액이 크고 부채 건수가 많으며 부채 보증 건수가 많을수록 현재 부채 수준이 높아지기에 신용점수는 하락한다.

p.110

신용대출에는 마이너스통장과 일반 신용대출이 있다. … 마이너스통장은 수시로 입출금이 가능한 유동성 한도통장이자 한도대출이므로 중도상환 수수료가 금리에 반영돼 있으며, 따라서 중도상환 수수료가 따로 발생하지 않는다. … 만기 연장 2~3개월 전부터는 전액을 사용해야 회수되는 금액이 줄어들고 신용점수에도 긍정적인 영향을 미친다. 만약 마이너스통장을 개설해두고 연장 때까지 아예 사용하지 않는다면 기간 연장 시 은행 내 감액 조건에 따라 일부 금액을 상환해야 하니 주의해야 한다. … 신용대출은 내가 생각하는 주거래은행이 아니라 ‘회사의 주거래은행’으로 가야한다. 회사의 급여이체가 이루어지는 금융기관부터 방문해 회사와 협약된 프로모션 등이 있는지 살펴보자. … 2금융, 3금융권의 신용대출은 되도록 사용하지 말자. 주택담보대출과는 다르게 대출이 실행되는 순간 신용점수가 급락하기 때문이다.

p.116

… 신용대출을 총 1억원 이상 받고 1년 이내에 규제지역의 주택을 매수하면 안된다는 뜻이다. 하지만 여기서도 틈새 전략을 펼칠 수 있는데 신용대출을 1억원 이상 실행하고 1년 후 규제지역에 주택을 구매하거나, 애초 규제지역이 아닌 비규제지역이나 비주택에 투자하면 된다.

p.125

… 변동금리의 기준이 되는 COFIX는 지난달 국내 은행이 실제 취급한 예적금, 은행채 등의 수신상품 금액과 금리를 가중 평균해 계산한다. 따라서 기준금리의 하락이 예적금 금리의 하락을 거쳐 대출금리에까지 반영되려면 일정 시간이 필요하기에 예금금리가 먼저 떨어진 경향도 있다.

p.129

‘중립금리’란 각국의 중앙은행이 기준금리를 결정할 때 참고하는 준거금리로, 인플레이션이나 디플레이션을 유발하지 않고 잠재 성장률 수준을 유지할 수 있는 이론적 금리 수준을 의미한다. 기준금리가 중립금리보다 높을 경우 그 차이만큼 금리 인하에 나서야 한다는 주장의 근거가 되고, 반대일 경우 금리 인상 기대가 높아진다. 한국은행도 2025년과 2026년에 중립금리를 찾아 점진적으로 금리를 인하해나갈 것이기 때문에, 대략 2~2.5%의 중립금리로 수렴해나갈 것으로 예상된다.

p.132

LTI는 개인이 가지고 있는 모든 대출의 합을 의미한다. 즉 가계대출뿐만 아니라 사업자대출까지도 모두 포괄하는 개념으로, LTI가 도입되면 개인사업자대출을 포함하여 개인이 받을 수 있는 모든 대출의 총량은 줄어들게 된다.

p.135

부동산 시장이 과열되면 가장 먼저 규제를 시행하는 영역이 바로 ‘대출’이다. 굳이 국회의 동의를 얻을 필요 없이 바로 행정명령만으로도 효과를 거둘 수 있기 때문이다.

p.143

무주택자가 적극적으로 활용할 수 있는 전세자금대출은 크게 정책자금대출과 은행재원대출로 나뉜다. 특히 정부에서는 서민의 주거 안정을 위해 저금리의 정책성 대출을 내놓고 있다. 하지만 대부분 정책성 전세자금대출은 ‘추가매수금지약정’이 있기에 내집마련을 할 때는 해당 전세대출을 상환해야 하는 주의점이 있다. 한편 무주택자의 은행재원 전세자금대출은 추가매수금지약정이 없기에 이를 잘 활용한다면 단숨에 상급지로 갈 수도 있다.

p.150

전세권을 설정하면 임차인은 확정일자와 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘 것과 같은 대향력을 지니게 된다. 임대인의 선대출 금액이 많아 보증금을 돌려받지 못할 위험성이 크다고 판단되거나 전입신고가 곤란할 경우 전세권설정을 많이 한다. … 전세권을 설정한다면 임대인에게도 받아야 하는 필수서류들이 있으므로 임대인 동의가 반드시 필요하다. 전세권설정 시에는 등록세, 교육세, 법무사비용 등 각종 비용이 발생한다.

p.151

임차인이 이 (전세)보증금 중 일부를 은행에서 대출받으면, 은행은 전세자금대출 실행 시 대출금 자체를 질권으로 설정하게 된다. 전세보증금반환채권에 질권을 설정하니, 전세계약이 종료되면 전세자금대출 중 설정된 금액을 은행에 반환해달라는 의미다. … 이때 임대인이 주의해야할 것은 은행으로부터 수취한 전세보증 금액은 전세계약 만료 후 반드시 질권자인 은행 지정 계좌로 반환해야 한다는 점이다. … 따라서 임대인은 반드시 은행 계좌로 송금한 후 상환영수증과 질권설정 해제 통지까지 받아두어야 한다.

p.153

전세금을 돌려받을 권리에 대한 질권설정 방식의 전세대출을 실행할 경우에는, 임대인의 동의가 반드시 필요하므로 임대인과 통화하여 질권설정통지서 수령여부를 확인한다 (*내용증명 갈음 가능) 은행은 임대인의 동의가 확실시된 이후여야 대출계약이 완전히 체결된 것으로 보고 보증기관에 보증서를 신청한다. … 질권 설정 방식의 전세대출일 경우에는 반드시 임대인 통장으로 대출금이 송금되어야 하고, 추후 임대인도 전세금을 반환할 때 임차인이 아닌 은행 통장으로 송금해야 한다. … 이렇게 전입신고가 완료된 주민등록등본을 받아서 은행에 제출하면 마무리가 된다. 또한 임차인은 계약 기간 내에 임의로 전입을 빼면 안 된다.

[정책자금 전세자금대출]

• 일반 버팀목 전세자금대출
• 청년 전용 버팀목 전세자금대출
• 신혼부부 전용 버팀목 전세자금대출

[은행재원 전세자금대출]

• 한국주택금융공사 HF 전세자금대출
• 서울보증보험 SGI 전세자금대출
• 주택도시보증공사 HUG 전세자금대출

p.169

하지만 정책자금대출을 받고 나서는 ‘추가 주택매수금지 약정’을 작성해야 하기에 이후 주택을 늘리면 안 된다. 디딤돌대출, 신생아특례자금대출, 보금자리론 등이 이에 속한다. … 은행재원대출은 디딤돌대출과는 달리 실거주 의무가 없기에 갭투자에서도 활용할 수 있으며 다양한 대출 전략을 펼칠 수 있다. 은행재원대출에는 서민 실수요자 대출, 생애최초대출, 일반 무주택자대출 등이 있다.

p.174

… 정책자금대출의 가장 큰 이점은 DSR을 보지 않고 DTI만 본다 …

p.183

‘생애최초 무주택자’란 이제껏 단 한번도 집을 구매해본 적이 없는 무주택자를 의미한다. 여기서 집이란 분양권과 입주권을 모두 포함하며 오피스텔, 상가와 같은 비주택은 제외한다. 즉 청약에 당첨된 이력만 있어도 은행권 생애최초 자격에서는 제외된다. 정책자금대출에서의 생애최초 자격과 은행권의 생애최초 자격이 일부 다르다. 정책자금대출에서는 무주택자로 인정해주는 예외 사항들이 존재하는데 은행권에서는 그렇지 않기 때문에 은행권 생애최초 기준이 더 엄격하다고 보면 된다.

p.192

선대출이 있기 때문에 보증금은 최대한 낮춰 받아야 임차인이 맞춰진다. 예를 들어 34평 임차라면 25평 임차 보증금 수준으로 계약하거나, 시존에 선대출이 있는 상황에서 후순위로 전세 세입자를 다시 맞춰야 하는 경우라면 기존의 선대출 금액을 일부 상환하는 조건으로 임대차계약을 맺는 것도 좋다. 임차인의 보증금 보호를 위해 전세금반환보증보험도 임대인이 수수료를 지급하며 들어준다면 더욱 안심할 것이다.

p.197

따라서 선대출 후전세로 세팅하려면 임차인에게 전세금보다 앞서 근저당이 설정됨을 명확히 인식시키고 이 부분이 상호 인지, 합의됐다는 내용을 반드시 계약서에 남겨두어야 한다. 특약사항에 대출받을 원금과 채권최고액을 기재하고, 권리관계 변경 예정사항이나 현재의 자세한 내용을 기재해야 선대출이 실행된다.

p.208

잔금대출 때 기준이 되는 시세는 보통 감정가다. … 잔금대출도 중도금대출처럼 시행사 협약은행에서만 가능하다. … 중도금대출을 실행해준 협약은행과 잔금대출 협약은행은 같은 경우도 있고 다른 경우도 있다. 따라서 중도금대출 후 잔금대출을 실행할 땐 잔금 대출을 실행해주는 은행을 찾아 반드시 사전 상담을 받아야 한다. … 잔금대출한도가 급할 때는 2금융권에서 먼저 상담을 받아보는 것이 좋다. 조건이 좋은 은행일수록 대출한도가 일찍 소진되기 때문이다.

p.213

잔금 때 보존등기가 나오기 전이라도 DSR을 보지 않고 시세의 80%까지 사용할 수 있는 대부상품으로 일단 잔금을 치르고, 후에 전세보증금을 시세대로 받아 대부대출을 상환하면 된다. 물론 대부대출이라 금리가 높아(12% 정도) 금융비용은 들겠지만 20억 로또를 날리는 것보단 나은 선택이 될 것이다. 소득이 부족해 개인 DSR을 못 맞추거나 잔금 사고가 날 것 같으면 일단 대부대출을 잠깐 활용해 잔금을 해결하는 것도 방법이 될 수 있으니 염두에 두자.

p.217

분양권과 입주권은 몇개가 있든지 간에 전세자금대출에서는 주택 수에 포함되지 않으므로 무주택자 조건으로 은행권 전세자금대출을 받을 수 있었다.

p.236

주택담보대출에서는 분양권과 입주권도 주택수에 포함됐는데, 전세자금대출에서는 분양권이나 입주권이 여러 개라도 무주택으로 본다는 뜻이다. 하지만 보존등기 전이라도 이 분양권이나 입주권에 잔금대출이 조금이라도 받으면 바로 주택 수에 포함되어 버리니 주의하자. 만약 잔금 때 주택담보대출을 받지 않고 전세금으로만 잔금을 치른다면 보존등기 나오기 전까지는 계속 전세자금대출을 받을 수 있다.

p.236

… 전세대출을 받고 있는 중간에 갈아타는 전세대출은 전세자금대출이 아니라 ‘전세보증금담보대출’로 보기 때문이다. 전세자금대출 자체를 받을 땐 DSR을 보지 않는 데 전세보증금담보대출은 DSR이 통과되어야 실행을 해준다.

p.244

구매자금대출 실행 전 대출자는 제2조에 보유하고 있는 주택을 모두 명시하게 되어 있다. 그리고 제3조에는 채무자가 속한 세대주와 세대원 전원은 대출 실행일 기준으로 제2조에 명시되지 않은 주택을 보유하면 안 되며, 보유 시 본 대출은 회수된다는 내용이 있다. 이는 구매자금대출 이후에 집이 늘어나면 안 된다는 의미가 아니라, 대출 실행일 기준으로 2조에 신고되지 않은 주택이 늘어나면 안 된다는 의미이므로 추후 주택 구입을 금지하는 것이 아니다.

p.247

소유권을 이전하고 3개월 이후 받는 대출은 꼭 자금의 용도에 맞게 써야 한다. … 그래서 생활안정자금대출을 받을 때 주택 ‘추가 매수금지 약정서’를 작성하게 되며, 약정을 어길 경우 본 대출은 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 금지됨과 동시에 신용불이행 차주로 등록된다. 주택 매수금지 약정에는 채무자 기준으로 주민등록등본상에 합가되어 있는 직계가족과 배우가 모두가 해당한다.

p.249

한번 패널티에 걸리면 본 대출을 상환하거나 해당 물건지를 매도한다고 하더라도 패널티 자체는 없어지지 않는다.

p.260

경락잔금대출은 보통 감정평가액의 7~80%와 낙찰의 8~90% 중 낮은 금액이 한도다. 단 개인명의로 경락잔금대출을 실행할 경우 일반 개인 대출 규정이 적용되어 DSR, LTV 이내로 한도가 제한된다.

p.268

오피스텔은 세금과 달리 거주용이든 업무용이든 상관없이 모두 ‘비주택’으로 취급하여 대출을 진행한다.

p.269

사업자대출은 개인대출과 달리 DSR을 보지 않기 때문이다. … 오피스텔은 대출 용도에 따라 방공제 금액이 달라진다. … 주거용으로 오피스텔 대출을 받으면 주택 기준으로 방공제를 하기에, 서울 기준으로 방 1개당 5,500만원을 공제한다. 만약 비거주용으로 대출을 진행하면 상가 기준으로 방공제를 한다. 즉 서울 기준 방 1개당 2,200만원이 차감된다.

p.270

RTI란 이자 대비 임대료를 뜻하는 것으로 ‘임대업이자상환비율’이라고 하며, 개인 임대사업자에게 적용되는 개념이다. … 임대 수익이 높으면(월세가 높으면) 대출이 잘 나오며, 월 임대료가 높지 않거나 공실이면 RTI가 충족되지 못해 대출이 잘 나오지 않는다.

p.281

개인명의 대출에서는 MCI, MCG를 통해 대출한도를 높일 수 있었다. 이런 MCI, MCG 보증보험은 본인과 본인 가족이 거주할 때 사용할 수 있다. 하지만 제3자가 거주하거나 거주할 가능성이 있다면 그 물건은 보증보험에 가입할 수 없다. 이 경우 신탁대출을 활용하면 방공제를 하지 않고 대출한도를 최대한 높일 수 있다.

p.282

신탁대출이란 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하며 받는 대출로 담보신탁이라고도 하는데, 대부분 2금융권에서 진행한다. 일반적으로 주택담보대출을 받으면 근저당을 설정하는데, 이렇게 근저당을 설정하는 것 외에 담보대출을 받기 위해 소유건을 신탁하는 것을 ‘신탁대출’이라고 한다. 근저당권은 소유자가 그대로인 반면, 담보신탁은 소유자가 신탁회사로 바뀐다. … 신탁원부는 인터넷으로는 발급이 되지 않기에. 등기소에서 직접 발급받아야 한다. 신탁 부동산은 소유자가 신탁회사이므로 가압류, 압류 등의 조치를 할 수 없다. 달리 얘기하면 등기사항전부 증명서를 살펴봤을 때 해당 사항이 표기되지 않으므로 매매 시 유리할 수 있다는 것이다. … 신탁대출을 받는다로 해서 소유권 자체가 없어지는 것이 아니다. 그저 신탁이 됐을 뿐(잠시 맡겨졌을 뿐)이다. … 신탁대출로 취급한 물건도 주택수 계산에 포함되며 재산세, 종합부동산세 등도 신탁회사가 아닌 실제 소유자에게 부과된다. 신탁대출을 받으면 잔금 날 소유권 이전이 두 번 이루어진다. … 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 위탁하면 신탁회사는 ‘수익권증서’를 교부해준다. … 부동산 실물 자체가 아니라 ‘수익권증서’를 담보로 하여 실행되는 대출이기에 방공제가 필요없고 LTV 상한까지 대출이 다 나오게 된다. … 소유자는 부동산을 매매할 수 있고 임대차도 할 수 있다. 매매할 때 신탁사 동의가 필수는 아니다. 계약 사항에 ‘매매잔금 시 신탁사로부터 소유권을 이전한다’라는 내용을 넣고 진행하면 된다. 하지만 임대차 시에는 반드시 신탁사와 은행의 동의를 받아야 한다. … 임대차계약을 반드시 신탁회사와 맺어야 하고 소유자와 맺을 때는 반드시 은행 동의가 필요하다.

p.288

… 사업자대출은 DSR을 보지 않는 데다 최대 대출한도도 제한되어 있지 않고 LTV 최대 80%(- 방공제)까지 가능하니 주택담보대출 중 한도를 가장 많이 가져갈 수 있는 대출이다. 더 좋은 것은 대부분 사업자대출의 상환 방식이 만기 일시상환이라 거치식으로 이자만 납부하며 사용할 수 있다는 점이다.

p.309

매매사업자에 대해서는 DSR을 보지 않고 LTV만 체크하여 대출이 나간다. … 이때 방공제는 필수이며 방공제를 하고 싶지 않다면 앞서 배운 신탁 방식으로 대출하여 60%까지 대출을 받으면 된다. 사업자대출은 MCI, MCG 보증보험 가입이 불가하지에 신탁대출로 실행해야만 방공제를 하지 않을 수 있기 때문이다.

p.315

… 토지대출도 차주명의를 개인명의로 하면 DSR이 적용되는 비주택대출에 속하여 원금을 일괄 8로 나누어 계산하기 때문에 개인부채가 많은 사람은 은행권에서 어차피 대출이 잘 나오지 않는다. 그래서 농지담보대출이나 토지지분대출은 통상 DSR을 보지 않는 사업자로 풀어 LTV 최대 80%까지 승인받는다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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대출강의 처음 들었을 때 ‘이런 세상이 있었어?’하면서 놀랐었다. 이제는 어느정도 알고 있는 내용들이라 크게 특별한 내용은 없었지만 대출과 세금은 역시 어렵… 26년 현재 상황을 반영하고 있지는 않지만 책으로 한번 더 읽으면서 전체적인 개념을 정리할 수 있는 시간이었던 것 같다. 언제나 진리인 것들은 많지 않은 것 같다. 원칙은 변하지 않지만 기준은 변할 수 있는 것처럼, 중요한 목표점은 변하지 않더라도 방법은 조금씩 변할 수 있는 것 같다. 사람들은 각자 자신에게 최선의 방법을 선택하기 마련이니까. 알고도 하지 않는 것과 vs. 몰라서 못하는 것은 다르다고 생각하기 때문에 부동산을 공부하는 입장에서 대출이나 세금에 대해서는 꾸준히 업데이트 해야하는 것 같다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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내가 당장 대출을 받지 않더라도 주담대나 전세대출에 대한 종류와 내용을 정리는 하고 있어야 하는 것 같다는 생각에 책을 펼쳤는데, 머릿속에서 흐트러져 있는 개념들을 정리하기에 좋은 책이었다. 

• 주담대랑 전세대출은 따로 정리를 한번 하는게 좋을 것 같다.
• 생각해보니까 내가 매수한 물건도 신탁대출이랑 관련이 있었던 것 같은데, 신탁대출도 한번 공부해두면 좋겠다.
• LTI 아직 안했다. 이거 한다고 하면 꽤나 시끄러워질 것 같다.
• 아는 만큼 보인다. 유연한 생각을 갖자 🙌