그물을 치고 물고기가 올때를 기다리자!!

현재 시장 상황에선 무주택자가, 세낀 집을 사서, 전월세 만기 때 실입주 한다면 입주시 집을 담보로 해서 대출이 1억만 나온다!! 동안구는 토지거래 허가구역!!

안양 : 1) 서울 3대 업무지구 모두 30~40분대에 갈 수 있는 곳

         2) 1기 신도시로 가족단위로 살기좋은 인프라 갖춘 곳 (귀인동,평안동, 평촌동, 신촌동)

         3) 2년 전 입주 단지들, 이제 비과세 기한이되어 매수기회를 주는 곳

         4) 직장(바이오, 게임, IT분야 과천지정타 직장수요)

         5) 교통망 신설(신안산선, 월판선, GTX-C)

         6) 평촌 선도지구 지정(신축공급)

 * 거주자 대비 근로자비율 높을수록 → 업무지구

    거주자 대비 근로자비율 낮을수록 → 베드타운

      안양시는 베드타운이므로 교통이 중요!! 4호선>1호선>월판선>인동선

      직장의 양과 질 모두 양호한 곳

      - 동안구는 학군, 만안구는 역세권 중요

      - 환경요소 만안구 < 동안구

• 공급 - 대규모 과잉입주는 없으나5~6월의 국지적 입주 영향 주의
•         좋은입지는 27~28년에 들어옴

안양시의 생활권

1. 평촌남부, 안양  2. 인덕원, 석수 3. 평촌북부, 박달

   <평남생활권>

   교육 + 교통 + 환경 삼박자를 다 갖춘 최선호 생활권 

   -소형평형(역세권), 대형평형(비역세권), 평촌남부(골고루), 평촌북부(중소형평형) 범계역>평촌역

   평남선호도 : 귀인>향촌>목련>초원>꿈>샘>무궁화

   평북선호도 : 은하수>관악>샛별>한가람>공작

 <평북생활권>

평남학군에 가려진 편이나 학업성취도 평균이상, 주의: 발전소, 교도소, 도매시장

평촌 택지 내 구축과 평촌 외곽 신축 가격의 흐름

평북 - 택지 내 선호구축이 먼저 많이 오름, 외곽 신축의 절대가를 당장은 넘지 못함.

평남 - 택지 내 선호 구축이 먼저 많이 오름, 선호단지는 외곽 신축의 절대가를 넘어섬.

<인덕원생활권>

안양권 교통의 허브, 쿼드러플에 대한 기대감

상승장에서는 교통호재는 불에 붓는 기름, 가치와 가격을 비교하여 최선의 매수 결정!

<안양생활권>

주거와 상권이 공존하는 곳, 신축아파트 입주로 거주 균질성 개선

비역세권 단지는 연식 들수록 선호도 떨어짐. 보유, 매도에 대한 계획 필요

<석수,박달생활권>

지형적, 구조적 한계 있지만 서울에서 가장 가까운 위치에 교통망도 개선

역세권에 대한 높은 선호도

1호선 수요가 많아 교통접근성이 중요.

비역세권투자? 싸고, 수요가 있고, 내 예산으로 살수 있는 것 중 최선이라면 매수 가능. BUT 10년이상 장기보유 하기보단 이후 갈아타기 방향성을 갖고 계속 지켜보기!!

비교평가

1. 생활권내 비교 : 역접근성, 연식 중 어느것이 중요한지 파악 (선호도파악→우선순위)
2. 생활권간 비교 : 장기보유 관점에선 더 좋은 입지, 같은값, 투자금이면 더 좋은 입지, 더 싸거나 투자금이 조금 든다면 덜 좋은 곳도 OK, 환금성도 고려(세대수) (같은 가격 →우선순위)

3. 지역간 비교 (같은가격→우선순위)

   같은 값으로 살수 있는 제일 좋은 곳이 여기인지 확인 필요!!

• 투자인사이트를 쌓을 수 있는 가장 효과적인 방법 - 매월 말 앞마당 트래킹!

  => 시세와 흐름파악, 선호도 확인(이런 곳이 먼저 많이 오르더라)

• 선호도 상,중,하로 단지 나누기
• 지역당 트래킹단지 3개 뽑기 OR 생활권당 트래킹 단지 1~3개 뽑기
• 대장(상), 중, 하 단지, 내 종잣돈에 맞는 단지, 평균 평당가에 맞는 단지

투자할때 = 전수조사