안녕하세요!
아내와 아들의 듬직하고 스윗한 듬스코입니다.
[본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 종전 임대차계약(2000.00.00.~2000.00.00.)의 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신계약으로...]
오늘은 1호기 셀프 갱신계약에 대해 나누고자 합니다:)
전략적 사고를 함께 해주신 '지니플래닛'님
크게 걱정하지 말라고 응원해주신 '멤생이'님
남다른 실행력으로 자극을 주시는 '2율'님
이번에도 참 감사합니다.
우선, 제가 처했던 상황과 협상 내용에 대해 정리해 보겠습니다.
[상황]
- 1호기 4년 만기 시점에 해당 지역 공급기둥 우뚝!
(투자할 당시는 이정도 아니었는데...ㄷㄷㄷ)
- 공급으로 역전세 리스크 예상됨
[내가 원하는 것]
- 임차인이 공급장에 맞추어 4년 만기 채우고 퇴거하는 것 피하기
[내가 줄 수 있는 것]
- 보증금 증액 안 하기
[필요한 것]
- 임차인이 공급장에 퇴거하는 상황을 막을 수 있는 계약 세팅
사실은, 공급장이 오기 전에 매도하면 되지만!
매도가 어떻게 될지 모르는 일이고
지금 할 수 있는 최선을 다해
리스크를 헷지해보기로 했습니다.
2년 만기 약 5개월 전에 임차인과 협의를 시작했습니다.
듬스코)
향후 전세가 변동시기에 불필요한 비용, 수고를 덜고자
계약갱신 대신에 30개월 신규계약으로 하는 건 어떠신가요?
그렇게 되면 최초 2년 + 4년 6개월을 안정적으로 거주하실 수 있어요!
보증금은 기존 그대로 하려고 합니다.
임차인)
30개월 신규는 어려울 것 같습니다.
묵시연장으로 ##년#월에 이사를 생각 중인데
2년 신규계약을 하면 @@년@월에 이사 갈 수 있을까요?
듬)
정확히 희망하시는 이사일이 언제이실까요?
임)
##년#월입니다.
처음 생각과 달리 임차인께서는
30개월 신규를 어렵다고 하셨지만,
오히려 임차인이 희망하시는 ##년#월은
제가 공급 리스크를 헷지할 수 있는 시기였고,
@@년@월은 공급장을 맞을 수 있는 때였습니다.
그런데 어떻게 계약을 해야 확실하게 임차인 퇴거 시점을 제가 원하는 시점으로 정할 수 있느냐가 문제였습니다.
그래서 제가 그려 본 시나리오는
시나리오1. 신규30개월 & ##년#월 협의이사 특약 넣고 보증금 그대로. ##년#월에 매도 시도.
-> ##년#월을 지나쳐서 이사하려면 30개월 거주를 채워야 함.
시나리오2. 계갱권 사용 후 원래 계획하셨던 ##년#월에 이사를 안 가고 @@년@월에 이사가시겠다고 하면 막을 수 없고 공급장에 직면하게 됨.
-> 이 경우 보증금 동결이라는 메리트는 무의미해짐, 특약에 ##년#월을 이사일로 기재해도 법적으로 @@년@월 이사가 가능함.
그래서 저는 이 상황을 놓고
지니플래닛님께 조언을 구했습니다!
듬)
반장님 상황이 지금 이러이러 합니다.
지니플래닛)
갱신권 사용으로 하고, 입주장에 대해 충분히 이야기 드리고 ##년#월에 이사 가시는 것으로 약속해보세요.
그런데 @@년@월에 이사 가시는 것을 방어할 방법이 없으므로 잔금을 대비해야 해요.
##년#월 전에 이사의사 확인 후 매도 진행도 고려하세요.
지니플래닛님에게
"솔직하게 상황을 공유한다,
최악의 경우를 대비해 잔금까지 준비한다"를
배웠습니다.
잔금까지 준비해 놓으면
걱정을 없앨 수 있을 것 같았습니다.
다시 임차인께 연락을 합니다.
듬)
계약갱신청구권 사용으로 ##년#월에 이사가시는 것으로 하면 어떨까요?
제가 우려하는 상황은 @@년@월에 이사가시는 상황입니다.
그 시점에 새아파트 입주가 많아서 새 임차인 구하기도 어렵고
보증금 반환에 부담이 발생하는 등 어려움이 예상됩니다.
해당 내용을 특약에 기재하고 보증금은 기존대로 하면 좋겠습니다.
임)
##년#월로 이사를 확정하는 것이 부담스럽습니다.
그때 집을 못구할 수도 있으니까요.
듬)
그렇다면 앞뒤로 2개월씩 이사 시기를 더 여유롭게 잡으면 어떨까요?
그렇게 하면 이사가실 집도 이사오실 분을 구하기에도 여유가 더 생겨서 좋을 것 같습니다.
임)
계약기간은 2년인데 이사 이사시점을 특약으로 기재하는 것인가요?
여기서 고민이 생겼습니다.
##년#월은 2년이 안된 시점이고
갱신계약은 기본이 2년인데,
앞뒤가 안맞는 이 상황은 어쩌나…
듬)
상황이 이러이러 합니다 어쩌면 좋을까요...?
지니플래닛)
계약 기간이 2년이 아니라
종료 시점을 아예 ##년#월로 제안해보세요!
다시 임차인께
듬)
계약 기간을 ##년#월까지로 하는건 어떠실까요?
임)
은행에 확인해보니 괜찮다고 하네요.
듬)
그렇다면 특약 작성해서 보내드리겠습니다.
갱신계약은 부동산을 통하지 않고 진행하기도 하는데
그렇게 진행해도 괜찮으실까요?
임)
좋습니다.
이렇게 갱신계약 협상이 마무리되었습니다.
특약에는 기존 특약에 더해서
"이 계약은 계약갱신청구권 사용을 통한 갱신계약이다"라는 문구,
계약기간과 퇴거 시점을 넣었습니다.
계약서는
법무부의 주택임대차표준계약서를 다운받아 작성했고
날인, 간인, 계인을 하여 임차인과 주고받았습니다.
이렇게까지 했음에도
임차인이 다른 시점에 이사를 하시겠다고 하면
막을 수 없고,
상황에 따라 잔금치고 공실이될 수도 있습니다.
그래도 최선을 다해 임차인과 논의해서
원하는 상황으로 만들어본 것이 중요한 것 같습니다.
추가로 이 과정에서 고민한 것은
보증금을
계갱 때 5% 증액 vs 그냥 그대로 유지
입니다.
보증금을 좀 더 높여 두어도 나중에 매도시
매수자가 투자자일 경우 큰 메리트가 없는 수준이라는 것과
추후 매도시 임차인의 협조를 얻는데 더 좋을 수 있다고 판단하여 후자를 택했습니다.
[배운점]
1. 잔금을 대비해 놓으면 걱정할 것이 없다.
2. 솔직하게 상황을 공유했을 때 오히려 길이 열릴 수 있다.
3. 협상에서 내가 원하는 것을 들이미는게 먼저가 아니라
상대방이 원하는 것과 내가 줄 수 있는 것이 먼저이다.
4. 어려웠던 임차인과의 관계가 원만해질 수 있다.
