[에이스4반 장으뜸] 부동산 트렌드 2026 독서후기

부동산 트렌드 2026

‘에이스 4반 장으뜸’



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금리는 앞으로도 인하될 수밖에 없다. 

2026년을 앞둔 지금 시점에서 시장 참여자가 인지해야 할 사실은 크게 두 가지다. 서울 부동산 ‘슈퍼사이클’의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점, 그리고 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성이다.

주목할 점은 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다.

신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다.

권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

빌라 매매 거래가 줄어든 이유 중 하나는 전세사기로 인해 세입자 확보가 어려워질 것을 예상하며 빌라 투자를 기피했기 때문이다. 그 결과 빌라 매매 거래는 급감했고 전세보다는 실거주 목적의 월세나 반전세 임대 거래가 상대적으로 활발해졌다. 빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들도 주요하게 작용했다.

아파트는 일시적인 하락 후 회복력이 있지만, 빌라는 그렇지 않다. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다.

현재 빌라 시장의 수축은 단지 주택 유형 하나의 시장 축소가 아니라, 서울 주택 시장 구조 전반의 변동성과 취약성을 확대하는 방향으로 작용하고 있다. 이 현상은 향후 정책과 공급 계획 수립에 있어 반드시 고려해야 할 변수 중 하나다.

인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산(Tangible Asset)의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다.

부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

한국 부동산 시장의 지역적 비대칭성도 고려해야 한다. 인구 감소, 지역 경기 침체, 미분양 등의 문제는 주로 지방에서 발생하는 반면 서울은 수도권 내 강한 대기수요, 비교적 견고한 경제, 극히 낮은 미분양률을 바탕으로 지방과 전혀 다른 흐름을 보여주기 때문이다.

상위 단지들은 서울시 평균을 훨씬 뛰어넘는 자산가치를 기록하며 시장 전체 상승을 주도하는 ‘슈퍼스타 단지’로서 위상을 강화하고 있다. 

다만 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 이어지고 있는 지역들도 있지만 이는 앞으로도 이어질지 지켜봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다.

구조적 불균형을 깨기 위해서는 앞서 언급한 바와 같이 강남·강북 균형 개발 차원에서 강북 지역에 상당한 인프라 투자가 선행돼야 한다. 현재 주택 시장에서 가장 중요한 요인은 ‘직주근접’이다. 슈퍼스타 단지는 강남·서초 지역, 여의도, 한남동, 성수동 한강변에 집중돼 있으며, 또 다른 특징은 주요 업무지구 접근성이 매우 우수하다는 점이다. 서울에는 여러 업무지구가 있다.

도쿄 아파트 가격 상승 원인으로는 다음 3가지를 꼽는다.

 ① 도쿄 시내(23구)에 대한 수요 증가

 ② 신축 아파트(맨션) 공급 감소

 ③ 저금리 환경과 투자 수요 상승

 그런데 도쿄 아파트 가격 상승의 3가지 원인은 우리가 현재 직면한 서울 아파트 가격 급등 요인과 정확히 일치한다. 서울에서는 ① 풍부한 아파트 대기수요, ② 저조한 공급 물량, ③ 저금리로 인한 유동성이 상승을 불러왔다.

시장 실패(인플레이션으로 인한 시공비·토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없다

2028년에는 서울시 아파트 입주 물량 자체가 6,000세대 이하로 떨어진다. 입주 물량이 1만 세대 이하가 되는 건 2010년 이후 최초로 벌어지는 사건이다. 2010년대 초반 부동산 경기가 나빴던 시절에도 연간 공급량이 2만 세대 이하로 줄어든 적은 없다

결국 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다.

그렇다면 앞으로는 어떨까? 강남권 4개 단지는 변화율의 차이가 있을 뿐, 상승 흐름은 지속되리라 본다. 다만 지난 2년 반 동안 (단기간) 급등했기에, 앞으로도 가격 급등세가 이어질지는 의문이다.

두 단지를 비교해보면 강남 접근성은 왕십리 뉴타운이 더 좋음에도 불구하고 가격은 마포래미안푸르지오가 2~3억 원대 격차를 유지하며 앞서고 있다.

 여기에는 다양한 요인이 있겠으나 서울시 아파트가 ‘업무지구 접근성’으로 재편되는 현실과 관련이 있다. 5호선을 놓고 볼 때, 마포래미안푸르지오는 광화문 업무지구(CBD)와 여의도 업무지구(YBD)의 정중앙이라 서울 서북권에서 압도적인 입지상 장점이 있다.

한진한화그랑빌 아파트 가격은 6·27 대책의 영향을 받지 않기에, 전반적 상승 기류에 따라 ‘상승 도미노’가 나타날 가능성이 크다.

대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

① 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다

② 강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다

③ 한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노’ 현상

④ 도시 재생의 교과서 ‘청량리 더블 랜드마크’의 대변신

⑤ 9억 원 미만 아파트, 6·27 & 9·7 대책의 무풍지대

첫째, 6·27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 다만 초기에는 모든 가격대 아파트 수요층에 충격을 줘 일시적으로 거래량이 줄어들 수 있다. 하지만 중기에는 저가 아파트가 6·27 대책의 영향에서 벗어나면서 해당 시장에 다시 수요가 유입될 가능성이 있다.

 둘째, 일부 아파트의 표피가격은 하락할 수 있지만 본질적인 가격은 (약한) 상승세를 유지한다. 6·27 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다.

고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

셋째, 구별 평균 가격은 떨어지는데 일부 단지별 동일 평형대에서는 가격이 상승하는 경우가 생길 수 있다. 

서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다

대출 한도가 줄어들면 자기 자본 부담이 커지는 만큼 일부 고가 아파트 수요가 위축될 가능성이 있다. 다만 그럼에도 현금 동원력이 있는 부유층이 고가 아파트에 진입하는 사례가 나타날 수 있다.

결국 핵심은 다음과 같다. 진입을 어렵게 할 것인가, 보유를 어렵게 할 것인가. 또는 이 둘을 어떻게 조합할 것인가.

 이번 대책의 구조를 다시 보자. 주택담보대출 총액을 6억 원으로 제한한다는 것은 고가주택 구매자들이 일정 규모 이상 대출을 받을 수 없도록 막겠다는 뜻이다.

첫째, 의도하지 않은 사회적 배제다. 주택 가격이 급등하는 경우 수요를 낮추기 위해 LTV를 강화하는 방향으로 정책이 추진됐다. 이 경우 주택 구매에 필요한 자기 자본 비중이 커지는 만큼 자기 자본이 더 많은 계층으로 수요층이 좁아진다. 자본을 축적하지 못한 계층은 매매 시장 참여 자체가 불가능하다. 둘째, 소비자의 합리적 결정을 방해한다. 부동산은 개인이 구매하는 가장 비싼 재화인 만큼 매우 합리적인 결정이 요구된다. 셋째, 정부 정책에 대한 신뢰성 저하다. 

대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트

① 중산층과 서민을 위한 적정 주택 공급

② 주택 소유 증진의 장점

③ 지속 가능하고 안정적인 주택금융 제공

결국, 서울 수도권의 시장은 강남이라는 핵에서부터 점점 퍼져나가는, 그런 모습을 이 책에서도 한번 더 확인할 수 있었다. 한강벨트라는 뉴노멀이 생기기도 하였지만 사람들이 좋아하는 곳부터 먼저 오르는 것은 이번 시장에서도 볼 수 있었고, 한참동안 ‘여긴 안오르지 않을까?’라고 사람들이 의문을 품던 곳은 약 2년간의 다지기 끝에 결국 흐름이 넘어왔다. 6.27 대출 규제를 통해서 사람들의 한도를 줄이자, 초고가보다는 중위가격의 단지들이 움직이는 모습, 그마저도 힘들어지니 결국 저렴했던 5급지까지 흐름이 넘어갔다.

누적상승률로 보면 똑같다는 과거의 결과, 그리고 아직까지 오르지 않은 수도권의 많은 지역들에 대한 기대감도 커지는 요즘이다.

계속해서 말씀하시는 강남접근성뿐만 아니라 강남/한강까지의 물리적 거리가 가격 회복력의 차이를 보여주며 시장에서 결국, 수도권 시장에서 물리적 거리가 더더욱 중요해짐을 확인할 수 있는 시장이었다.

이미 코스피 6000이라는 시장 속에서, 통화량이 늘어나며 점점 더 현금의 가치가 떨어짐을 느끼는 요즘이다. 자산을 가지고 있는 사람들과 자산을 가지고 있지 않은 사람들의 차이가 더욱 더 벌어질 수 있기에, 이런 시장 속에서 ‘자산’을 취득하는 것은 필수인 시대가 되어버렸다.

수도권을 바라볼 때, 결국 강남 1시간권은 입지가 좋은 곳이고, 강남뿐만 아니라 7대 업무지구의 접근성이 얼마나 중요한지 확실히 느낄 수 있었다.

최근 정부는 건들지 않겠다던 세금이라는 카드를 다시 사용하려고 하는 중이다. 대출을 조이면서 진입을 어렵게 하거나, 세금을 늘리면서 보유를 어렵게 하거나. 하지만 이 책에서 말한 것처럼, 이런 규제는 오히려 사람들의 마음을 조급하게 하고, 오히려 상대적으로 수요층이 좁아지게 만들면서 자산 격차를 더 늘리게 되지 않을까 염려되는 부분이 크다.

공급이라는 해결책도 제대로 이루어지지 않고 있고, 앞으로의 집값이 얼마나 오르게 될지 정확하게는 모르겠지만, 이번 시장을 보면서 정말 많이 걱정되기도 한다. 지금도 전월세가 쉽지 않은데, 앞으로는 어떨지.. 상상조차 하기가 더 힘든 상황이다. 

2025년에 이어, 2026년에 강의 내용, 지금 바라보고 있는 시장과 매칭해보며 좀 더 현 부동산의 시장을 이해하는 데 도움이 되어서 좋았다.

책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요 (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

- 이전의 투자 복기에서도 살펴볼 수 있었듯, 내가 할 수 있을 때, 하는 것이 중요하다. 점차 같은 투자금으로 할 수 있는 단지가 달라지고 있다.

1. 상대적으로 시기에 따라 상급지와 중하급지가 다르게 움직일 수 있다. 결론적으로 누적 상승률은 동일하니 기회를 노리자.

책을 읽고 논의하고 싶은 점 1가지

/‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니/

(밀리의서재 p346) 우리나라는 자유시장경제를 표방하지만, 부동산 시장에서는 그 원칙이 자주 무시당한다. 정부의 직접 개입은 가격이 오르거나 내릴 때 더욱 두드러졌고, 좌우를 막론한 여러 정권에서 일관되게 나타났다. 가장 전형적인 형태는 징벌적 규제를 동반한 세제 강화와 주택금융 제한이다. 급등기에는 다주택자 세제를 급격히 강화하고 대출을 억제했으며, 반대로 정권이 바뀌면 이 모든 조치를 일시에 철회하고 특혜적 금융 정책을 도입하기도 했다. 이러한 변화는 시장 참여자들에게 “정권이 바뀌면 유리한 조건이 온다”라는 학습효과를 남기며 정책 신뢰도를 심각하게 저해한다.

-> 실제로 학습 효과에 의해 우리는 다주택자 세제 강화, 대출 억제 시장을 만나고 있습니다. 정권이 바뀌게 될 때까지 각자 어떤 포지션으로 시장에서 대응해나갈지 이야기해봅시다.