안녕하세요. 현재 비규제 지역인 수원 권선구의 신축 아파트 분양권(매교역 팰루시드)을 가계약한 상태인데, 자금 조달 및 혼인신고에 대한 고민이 있어 전문가분들의 조언을 구하고자 합니다. 현재 상황은 아래와 같습니다.
- 남자: 무주택자 (생애최초)
- 여자: 무주택자 (생애최초)
- 현재 혼인신고 여부: X
- 총 매수비용: 약 7.8억 (분양가 7.4억+부대비용 0.4억)
- 분양권 매수 프로세스: 가계약(500만 원, 2/21) - 계약서 작성(500만 원, 2/28 예정) - 명의변경(중도금 대출승계-명의변경 시공사-명의변경 조합, 약 3695만 원, 3월 말 예정) - 잔금(약 7.4억 원, 10월 입주 예정)
혼인신고 시점
현재 혼인신고를 하지 않은 상태고, 10월에 입주할 때 부부 합산소득으로 생애최초 주택담보대출을 받을 계획입니다. 합산소득으로 주담대를 받는 경우, 혼인신고를 어느 시점에 해야 좋을지 궁금합니다.
가계약금 및 초기투자비용 차용증
2/21 (토)에 매도자에게 가계약금을 보냈습니다. 여자가 250만 원을 남자에게 입금한 후, 남자가 매도자에게 본인의 250만을 더해서 총 500만원을 송금했습니다. 이 경우에 차용증을 써야 하나요?
또한, 3월 말쯤 명의 변경을 위해 약 3700만 원 정도 매도자에게 송금해야 하는데, 이때 돈을 어떻게 주고받아야 좋을지 조언을 구하고 싶습니다.명의
가계약을 할 때는 남자 명의로 진행하는 것으로 부동산 사장님과 매도자에게 이야기했습니다. 아직 혼인신고를 안한 상태라, 처음부터 공동명의로 계약하려면 절차가 복잡해질 것 같아서 우선 단독명의로 진행하려고 했습니다. 그런데 혼인신고와 세금 때문에 명의를 어떻게 해야 할지 고민이 됩니다. 다음과 같은 경우 중, 어떤 방안이 가장 좋을까요?
1) 남자 단독명의로 계약 → 혼인신고 후 부부 공동명의로 변경 → 잔금
2) 혼인신고 전 공동명의로 계약 → 혼인신고 후 주담대 실행 및 잔금
3) 혼인신고 후 공동명의로 계약 → 잔금자금조달
2월부터 8월까지 약 8개월간 각자 저축해서 나중에 명의 변경일 및 잔금일에 합치는 게 좋을지, 아니면 부동산 거래용 계좌를 개설해서 매달 함께 저축하는 것이 좋을지 고민됩니다. 매달 각자 200~250만 원 정도씩 저축할 예정인데, 혼인신고를 안한 상태라면 증여세 관련해서 문제되는 부분이 있을까요?- 비규제 지역 신용대출
수원시 권선구는 비규제 지역으로 알고 있는데, 한 사람이 신용대출을 1억 이상 받아도 되는 게 맞는지 확인 차 여쭤보고 싶습니다!
댓글
안녕하세요 황태국밥님 :)
매수전 궁금하신 사항이 많으신 것 같아요.
1.대출실행이 보통 잔금일 3~40일 전에 심사가 들어가기 때문에 10월 잔금예정이라면 8월~9월 사이에는 혼인신고를 마쳐두는것이 좋습니다.
2.250만원 정도의 소액이라면 크게 문제되지 않을수도 있지만 3800만원이라는 큰돈을 주고받을때는 혹시나 소명 대상이 될수도 있습니다. 가장 깔끔한것은 두건모두 혼인신고 전이라면 차용증을 쓰시는것이 좋습니다. 추후 쓰신 차용내역은 혼인으로 인한 증여로 간주할 수 있습니다.
3.아직 혼인신고 전이라도 잔금시점에는 혼인신고가 되어있으실 것이기 때문에 공동명의로 분양권 매매계약을 쓰셔도 상관 없습니다. 계약 후에 명의를 바꾸려고 하면 계약서를 다시 써야하고, 잔금이후 명의를 바꾸면 취득세 혹은 증여세 발생 가능성이 있기때문에 더욱 번거로워집니다. 사실 혼인신고를 하고 계약을 하는것이 가장 깔끔하긴 하나 계약일까지 3일밖에 남지 않아서 신고하실 수 있는 기간이 촉박하기 때문에 2번 방법을 가장 추천드립니다.
4.각자 저축 후 잔금일에 각자의 계좌에서 50:50을 맞춰서 매도자분께 송금하는것이 추후 소명하기도 깔끔하고 복잡하지 않습니다. 공동명의로 계약하시고 명의 변경일과 잔금일에 각자의 계좌에서 반반 송금하시는 방식이 가장 좋습니다.
5.현재 비규제지역은 신용대출 1억원 규제가 없는것은 맞으나 주택담보대출 실행시 DSR산정에 영향이 없는지부터 알아보셔야 할 것 같습니다~!
황태국밥님 매수, 잔금까지 잘 하시길 바라고 기타 궁금하신 사항은
아래에 링크드린 글에 자금조달계획서나 차용/증여에 관한 부분 글로 정리해두었습니다^^
https://weolbu.com/s/KzTt9WsNwM
필요하시면 참고해보세요~!
황태국밥님 안녕하세요 :) 내집마련 넘 축하드립니다. 1 혼인신고 시점과 주택구입자금을 신용대출로 쓰는 것에 대해서는 해당 금융기관에 문의하시는 게 가장 정확할 것 같습니다. 2 명의에 대해서는 계약 전에 결정하시는게 좋습니다. 먼저 계약 이후 공동명의로 변경하려면 매도자와 계약서를 다시 써야하는데 이부분에 대해서 매도자와 사전에 협의가 필요합니다. 둘째, 잔금을 치루고 등기를 가져온 이후에는 명의를 단순히 주고받는 것이 아니라 양도/취득의 개념으로 세금이 발생할 수 있습니다. 3 부동산 거래대금과 비용 결제에 대해서 미리 세금에 대해 준비하고 계신 부분 너무 좋네요 :) 다만 이부분은 세무 전문가의 상담을 받아보시는게 좋을 것 같습니다! 부동산은 거래 대금이 크고 명의와 세금이 얽혀있기 때문에 은행과 전문가를 적극활용해보시면 좋을것 같아요^^ 화이팅입니다!
안녕하세요, 황태국밥님 우선 내집마련 너무너무 축하드립니다. 부부 합산 소득으로 생애최초 주담대를 받을 계획이라면 대출 신청 시점에 혼인신고가 되어 있어야 법적인 부부로 인정받아 합산 소득 기준을 적용받을 수 있습니다. 10월 입주 및 잔금 예정이므로, 대출 심사 기간을 고려하여 최소 2~3개월 전에는 혼인신고를 마치는 것이 안전합니다 소액의 경우는 괜찮지만 3,700만원 큰 금액이 오갈 경우는 차용증 작성이 필요합니다. 나중에 남성분 명의에서 공동명의로 변경하게 되면 취득세가 중복 발생하오니 처음부터 공동명의를 추천드립니다. 남성분 명의만 사용하셔도 되지만 차용에 대해서 확실한 관리가 필요합니다. 비규제의 경우는 1억 사용 대해서 자유롭다고 생각됩니다. 증여부분 신경 잘 쓰셔서 좋은 결과 만드셨으면 좋겠습니다. 세무 관련된 부분은 세무 상담이 가장 정확하며 네이버 expert 사용하시면 저렴하게 하실 수 있어요!!
