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1.슈퍼사이클을 넘어 ‘상승 도미노’로
책에서는 이렇게 말한다.
“서울 부동산 슈퍼사이클의 흐름은 여전하다.”
“강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성.”
2023년 1분기를 저점으로 전국 아파트 시장은 점진적 회복세를 보였다.
특히 서울은 거래량 증가와 가격 상승이 동시에 나타났다.
“거래량 증가와 가격 상승이 동시에 이루어졌다.”
“이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리 회복, 자산 선호도가 빠르게 이동한다는 신호다.”
보통 거래가 선행하고 가격이 따라오는데,
이번 시장은 심리 자체가 먼저 돌아섰다는 점이 특징적이다.
강남 → 한강벨트 → 강북 → 저가 지역으로
시간차를 두고 확산되는 패턴.
과거 사이클을 보면
강남3구가 먼저 오르지만
15년·18년·20~21년 실질 수익률은 강북이 초과했던 구간도 있었다.
“가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다.”
결국 급지의 차이는 ‘속도’의 차이일 수 있다.
지금은 아직 덜 올랐던 노도강의 갭매우기를 실현하고 있다.
2. 중위가격을 보라
책에서 특히 인상 깊었던 문장은 이것이다.
“중위가격은 극단적인 고가 또는 저가 거래가 시장 전체를 대표하지 않도록 하는 데 유용하다.”
신고가 60억 뉴스는 강렬하지만
그것이 시장의 전부는 아니다.
서울 25평 중윗값은 약 8억 9천만 원.
주거비로 월 250만 원 부담 가능한 가구는
원리금 균등 상환 시 약 253만 원 수준을 감당한다.
이는 곧
중산층 맞벌이 가구가 시장에 참여 가능한 구조라는 뜻이다.
시장은 ‘누가 살 수 있는가’에 의해 움직인다.
따라서 고가 사례가 아니라 중위가격의 움직임을 보는 것이 중요하다.
“빠른 중윗값 상승세를 눈여겨봐야 한다.”
앞으로 지역을 분석할 때
25평·34평 중위가격을 반드시 체크해야겠다는 생각이 들었다.
3. 공급은 구조적 문제다
책은 반복해서 공급을 강조한다.
“입주 물량의 선행지표인 착공 물량에도 이미 나타나고 있다.”
“공급 부족은 이미 구조적인 상황에 접어들었다.”
전국 아파트 입주 물량은 급감하고 있다.
서울은 특히 심각하다.
인구는 줄어도 세대수는 증가한다.
소득은 꾸준히 상승한다.
직주근접 수요는 서울에 집중된다.
따라서 공급이 충분히 회복되지 않는 한
가격의 장기 방향은 쉽게 꺾이기 어렵다.
4. 전세는 매매의 하방 저지선
전세에 대한 설명도 인상 깊었다.
“전세는 매매의 강력한 하방 저지선 역할을 한다.”
“전세는 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이다.”
코로나 급락기를 제외하면
서울 아파트 전세가격은 거의 일직선 우상향이었다.
“인플레이션 증가율 < 전세 상승률 : 하방 경직성이 매우 강한 자산.”
전세가 매년 상승한다면
매매가격이 장기간 크게 무너지기는 어렵다.
전세가율이 높을수록
매매 하방은 더 단단해진다.
서울 아파트는
“절대 떨어지지 않는 자산”이라기보다
“인플레이션에 강한 구조적 자산”에 가깝다.
5 글로벌 흐름 속의 서울
책은 이렇게 말한다.
“한국 부동산 시장은 더 이상 내부 논리만으로 설명할 수 없다.”
금리, 글로벌 유동성, 관세 정책, 해외 주요 도시와의 동조 현상.
뉴욕·런던·토론토가 들썩였다면
그 원인을 국내 정책만으로 설명할 수는 없다.
서울은 이제
국내 시장이면서 동시에 글로벌 자산 시장의 일부다
✅ 앞으로 내가 해야할 것
- 중위가격 체크: 관심 지역 25평·34평의 중위가격을 주기적으로 트래킹하기.
- 거시 지표 공부: 국내 금리뿐 아니라 글로벌 자산 시장의 흐름(환율, 미국 금리 등)을 놓치지 않기.
발췌문 : 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.
발제문 :최근 상승장에서 신축보다 입지 좋은 구축의 전세가가 더 빠르게 오른 사례들이 많은데요~ 이 부분은 전세의
자산 가치는 ‘상품성(신축)’보다 ‘입지’에 더 민감하게 반응하는 것은 아닐까요?
이 부분을 투자 관점에서 생각해볼때
- 전세 회수율이 빠른 신축을 선택해야 할까요?
- 아니면 전세 수요가 두텁게 형성되는 입지 중심 자산을 선택해야 할까요?
- 전세 인플레이션이 가장 잘 작동하는 자산의 조건은 무엇일까요?
최근 시장을 돌아보며 함께 이야기 나눠봅시다.
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