[월부학교 겨울학기 그 겨울, 자향ㅇ1 분다 초록도해] 부동산 투자 황금 로드맵 독서후

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사 : 김원철(김사부)

읽은 날짜 : 2026.02.25 완독

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세레버리지 #부동산 싸이클  #일찍아는 투자자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

: 수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 부동산 김사부는  2007년 ‘전세 레버리지 기법’을 처음 공개하며 투자자들 사이에서 큰 열풍을 불러왔다. 25년 이상 부동산 시장에서 강세장과 하락장을 모두 겪으며 현재 시장의 변화를 파악하고, 그것을 이용해 5천만 원으로 20억 원 그리고 월 1000만 원의 현금흐름까지 만드는 투자 로드맵을 제시한다. 

2. 내용 및 줄거리

: 부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장의 사이클을 거치며 반복된다. 하지만 많은 이들이 최근 초고가 아파트와 최상급 입지만 오르며 사이클의 주기가 사라지고 모호해졌다고 말한다. 하지만 김사부가 바라보는 시장은 다르다. 시장의 사이클은 여러 변화를 겪으며 더욱 명확해졌고 더욱 빨라졌다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이용해 4년에 100%의 수익률을 내고, 양도세 비과세 전략을 이용해 최대의 수익률을 내 결국 20억 원의 자산을 만드는 방법을 알려준다.

P. 100 약세장에 대한 가장 큰 오해는 부동산이 계속 하락한다고 생각하는 것이다. 앞서 말한 것처럼 부동산은 전체적으로 보면 우상향한다. 이유는 간단하다. 짜장면값이 30년 전과 지금 다른 것과 똑같은 원리다. 인플레이션 때문에 자산 가격은 상승한다(더 정확히는 통화팽창 때문이다). 그런데 부동산은 희소한 자산이다 보니 상승세가 인플레이션의 몇 배를 뛰어넘는다. 어쨌든 결국 부동산은 우상향한다. 그래서 하락을 멈추게 된다면 다시 완만한 상승을 한다.
그런데 이 ‘완만한 상승’을 오해하면 안 된다. 완만한 상승이라고 해도 부동산은 단위가 크기 때문에 일반인에게는 매우 의미 있는 상승이다. 10%만 상승했다고 해도 3억 원이면 3000만 원이고, 30억 원이면 3억 원이다. 부동산은 6개월 만에 3억 원이 오를 수도 있고, 약세장에서도 그런 일이 벌어진다.

P. 141 부동산에 사이클이 존재하는 가장 큰 이유는, 대중의 부동산 시장에 대한 견해 때문이다. 대중은 부동산 시장에 대해서 항상 같은 견해를 갖고 있지 않다. 매우 긍정적인 시각을 가지고 있을 때도 있고, 반대로 매우 부정적인 시각을 가지고 있을 때도 있다. 이렇게 그 시각은 냉탕, 온탕처럼 완전히 뒤집힌다. 대중이 부동산을 통해 돈을 쉽게 벌 수 있는지, 없는지에 따라 인식이 달라지기 때문이다. 다시 말해 내가 마음만 먹으면 부동산 투자를 쉽게 할 수 있을 때가 있고, 마음을 먹었다고 해도 부동산 시장에 쉽게 참여할 수 없는 때가 있다. 강세장과 약세장은 앞서 설명한 대로 여러 가지 특징이 존재하지만, 그중에서도 가장 명확한 차이점은 바로 이렇게 ‘대중’이 시장에 참여할 수 있는 시점이냐 그렇지 않느냐이다.

p.190 게다가 똘똘한 한 채가 계속 가속화되고 있으니 이제 내가 소유하는 아파트, 내가 거주하는 아파트가 나의 아이덴티티가 되어버리는 현상까지 발생하게 된다. 그러니 ‘나중에 팔아서 써야지’ 하는 생각은 현실적으로 불가능하기까지 하고, 부동산을 매도한다는 것은 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵다. 그야말로 정말 최악의 상황이 되지 않는 한 절대 실현되지 않으니 그야말로 자식 좋은 일만 시키고 인생을 마감한다고 봐야 한다.

p.278 투자의 세계에서는 이러한 원리를 ‘일찍’ 아는 것이 매우 중요하다. 언젠가 그 원리를 모든 대중이 알게 되는 날이 반드시 올 수밖에 없기 때문이다. 언젠가 그런 날이 오면, 수익률은 평범해진다. 마치 전세 레버리지 기법을 이제 모든 사람이 알게 되었고, 하다못해 정부까지 알게 되어서 규제가 중첩되는 바람에 처음 나온 전세 레버리지 기법을 쓸 수 없게 된 상황과 마찬가지다. 분양권의 위력을 일찍 알았던 사람들 역시 엄청난 부를 만들었지만, 이제는 따라 하고 싶어도 높은 경쟁률, 전매제한 등으로 분양권 투자를 쉽게 할 수 없게 되었다. 신축이 약간 비싸더라도 과감하게 샀어야 하는데 하며 후회를 해봤자, 너무 벌어진 구축과의 차이 때문에 속앓이를 해봤자 소용없는 일이 되었다. 일찍 알아야 한다. 대중보다 먼저 알아야 한다. 그래야 큰 기회를 잡는다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 월부에서 배운 내용을 다른 사람의 관점과 시각으로 해석하고 경험을 배울 수 있어서 흥미로웠다.  특히 매교역 푸르지오 SK는 그 당시에는 부동산에 대한 지식이 전무해서 가격 상승 카더라만 듣고 청약넣고 광탈당해서 속이쓰렸는데, 책에서 예시로 나와서 흥미진진했고  대규모재개발과 천지개벽은 당시에는 매물이 많아서 거래가 지지부진 하지만 지나고 보면 신규택지로 사람들이 선호할 생활권으로 탈바꿈한다는 것을 알 수 있었다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 부동산의 사이클은 대중들의 견해로 돌아가는 것이고, 상승장과 약세장이 반복되지만 결국엔 우상향 한다는 것. 완만한 상승도 부동산 가격이 만만치 않으니 의미있는 상승이라는 것. 지난 번에 반임장 떄 멘토님께 들은 부자할머니가 된다는 이야기를, 책에서도 똘똘한 한채는 샀지만 계속 상승하는 가격에 매도하지 못해 본인은 쓰지도 못하고 자식 좋은 일만 시킨다고 다르게 풀어내는 이야기가 결국의 우리의 미래구나 라는 걸 깨달았다. 아직 나는 매도를 해야만 하는 위치인지라 공감은 덜 됐지만, 얼른 똘똘한 한채를 가져서 억울하더라도 자식에게 좋은 자산을 물려주는 할머니가 되고 싶다는 생각을 했다. 

5. 나눠보고 싶은 이야기는?

: p.278 일찍 알아야 한다. 대중보다 먼저 알아야 한다. 그래야 큰 기회를 잡니다. 

→ 매임을 다니며 분양권으로 과거에 재미를 봤다는 부동산 사장님을 종종 보았지만 사람들이 분양권 투자를 너무 많이 알게 되어 지금 분양권으로는 경쟁률과 전매제한 등 제재가 있어서 재미를 보기는 어렵다. 우리는 전세레버리지 전략으로 부동산투자를 하고 있는데, 사람들이 이제 전세레버리지 전략에 대해 어느정도 알게 되고, 정부에서도 규제를 하고 있어 전세레버리지 투자도 미래에는 특별한 수익을 내지 않으면 어쩌나 걱정이 된다. 대중보다 앞서가는 투자를 하기 위해서는 어떤 노력을 할 수 있는지 이야기 나눠보고 싶습니다.