[초록도해] 3500만원으로 광역시 신축 1호기 경험담(진담님, 인턴님, 재이리님, 빈쓰님, 자향님 감사합니다💕)

안녕하세요. 초록도해입니다. 

제 1호기는 25. 10월에 매수했고 

이제서야 어떤 과정으로 해나갔는지 

복기를 해보려고 합니다. (미룬력 MAX 이제야 후기 남겨봅니다.)

1호기 찾기 시작부터 매수하기 까지는 6개월 정도 걸렸습니다. 

집순이+ 효율주의+ 귀찮음+ 완벽추구로 행동이 느린 저도 1호기 해냈으니 

여러분도 1호기 투자하실 수 있습니다. 화이팅!❤️

월부 입성

 저는 “현재를 즐기면서 살자”라는 마인드로 눈앞의 행복을 위해 돈을 썼습니다. 

명품에는 관심 없었지만, 나를 위한 소비는 아끼지 않았습니다. 

한끼에 오만원인 음식도 아깝지 않았고 

뮤지컬과 전시회, 콘서트는 맘에 들면 같은 공연도 2-3회를 보러 갔습니다. 

운동도 좋아해서 한달에 배드민턴 1:1 레슨, PT도 끊었고 

그냥 지금 하는 일이 힘들어서 대학원도 다녔습니다. 

그렇다고 집이 잘 사는 건 아니었습니다. 

대학생 때 부터는 거의 집에 손벌리지 않고 

혼자 알바하고, 취직해서 월급으로 모두 생활했습니다. 

그러다 월급만으로는 생활할 수 없어서 

투자에 관심을 가지게 되었고, 

수박겉핥기 식으로 공부하며, 

주식투자도 해보고, 부동산 내집마련도 관심을 가지게 되었습니다. 

그리다… 어딘가에 홀리듯 호재만 가득한 오피스텔 하나를 계약하게 됩니다. 

잘 알아보지도 않고, 다 지으면 팔면되지 라는 생각으로 

계약금을 넣었습니다. 

완공이 된 후.. 사전점검하러 갔는데 계획과는 다른 오피스텔이 있었습니다. 

(조식서비스, 헬스장, 스타벅스… 어디…?)

그 때서야 아.. 잘못됐구나.. 라는 걸 깨달았습니다. 

차라리 포기를 했어야했는데, 그 계약금이 아까워서 

대출을 내서 잔금을 쳤고, 월세를 감당한 투자금이 없어서 전세를 놓았습니다. 

(아직까지 팔리지 않아 가지고 있는 물건…. ) 

정말 막막하던 찰나, 

원래도 가끔 보고 있었지만 

월부 영상을 보다가 어? 강의를 한 번 들어볼까? 라는 생각이 들었고,  

24년 3월 “ 2천만원으로 시작하는 서울 부동산 소액 투자법” 이라는 제목에 이끌려 강의를 수강했습니다. 

서쪽도사님이 강의하신 서울 재개발재건축 투자에 관한 내용인데 

강의내용이 너무 좋았고, 강사님이 투자에 진심이셔서 

월부에서는 진실된 강의를 하는구나 깨닫고 

24년 4월부터 정규강의를 듣기 시작했습니다. 

일단 거주안정성을 위해서 내집마련이 필요하다고 판단하여 

“내집마련기초반”부터 수강했습니다. 

잘하고 못하고를 떠나서 

매달 강의는 꾸준히 들었습니다.  

정규강의를 못 들으면 특강이라도 신청했는데 

“ 뭔가 이 환경에서 벗어나면 안되겠다”는 생각이 들었던 것 같습니다. 

<실전 광클의 시작> 

월부 1년차에도 기초반만 듣고, 실전반은 내가 갈 곳이 아니라 생각했던 저는

25년 3월 열반기초를 들으며 조장님께서 실전반 수강하셨다는 이야기를 듣고 

“실전반..? 빡셀거같고.. 내 실력이 별로 없는데.. 내가 갈 수 있을까?” 라는 생각을 했고 

일단 한 번 광클해보자는 말에 

지투 광클에 참전했습니다. 

첫 광클 참여에서 대기신청을 하게 됐지만… 

거의 일주일 뒤? “지투 결재 문자”를 받게 되었습니다. 

25.04 지방투자실전반의 시작 _ 진담튜터님 : 1호기 투자 행동의 첫걸음

저는 월부 시작부터 투자금이 없던지라 

소액투자자로서 내가 투자할 단지는 있는지…

어떻게 투자해야 될 지 자신감도 없고, 방향성도 잘 모르던 저에게 

진담튜터님께서 

“ 도해님, 2천만원으로도 투자할 수 있어요. 

  감당가능한 선에서 대출레버리지도 생각해보고, 저랑 같이 투자물건 찾아봅시다.”  

라고 하셨습니다. 

튜터님의 말씀을 믿고, 나도 할 수 있구나 용기를 얻고, 

5월엔 튜터님께서 말씀하신 추가 앞마당을 만들고, 

어찌저찌 얼레벌레 매물 top3 를 뽑아서 

첫 매물코칭을 빈쓰튜터님께 받게 되었습니다. 

빈쓰튜터님께서는 제가 뽑아간 물건을 보시며 

“ 도해님 그 지역에서 더 좋은거 먼저 보세요.” 라고 하셨고

 조언대로 더 좋은 곳에서 매물찾기를 해보았지만 

아직 물건찾기 초보였던 저는 용기도 없고.. 

매물털기를 제대로 하지 못해서 ..

투자가능한 물건을 찾지 못했습니다. 

25.07 지방투자실전반  2_ 인턴튜터님: 1호기 투자 행동강령

6월은 실전반 광클에 실패하였고, 

열중을 들으면서 간간히 투자물건을 찾아다녔습니다. (적극적이지 않음) 

그리고 7월 다시 운좋게 광클에 성공하여 

인턴튜터님을 만나게 되었습니다. 

저에게는 <멱살잡이>조라고 할 수 있을 정도로 

빡센 일정과 과제와 배움을 경험했습니다. 

튜터님과 동료들의 “사랑”으로 진정한 매물털기를 배웠고  

1호기를 위한 마음가짐을 다 잡을 수 있었습니다. 

• 진짜 1호기를 하고 싶다면 눈이 뒤집혀야 한다.
• 미안하고 부끄러운 마음을 버리지 못하면 내 물건은 없다.
• 단지에 나온 매물리스트를 모두 뽑아서 부동산 사장님께 전부 전화하고 물건상황 알아본다.   
• 현장 부동산은 모두 워크인해서 얼굴도장 찍고 온다. 

아래 카톡은 

물건을 턴다고 털었는데 얼마나 더 해야될지 모르겠어요. 

혹시 매물 하나만 보러 가기엔 지방이라서 너무 먼데.. 가야하나요..? 

정말 매물이 나오긴 할까요..?

라는 고민에 대한 튜터님의 조언입니다. 

저는 이 캡쳐본을 폰 배경화면으로 해두고, 

1호기를 찾을 때까지 마음의 벽이 생길 때마다 힘들어질 때마다 읽었습니다. 

• 일단 움직이세요.  현장으로 가세요. 최대한 많은 물건을 보세요.
• 비효율이 효율이라 생각하세요. 

• 가만히 있으면 투자할 단지가 찾아오지 않아요. 

   

그렇게 두 번째 실전반에서는 1호기를 찾기 위해서는 이렇게까지 해야되는구나를 배웠습니다. 

그리고 제 투자금으로 중소도시만 할 수 있겠다고 생각했는데 (편협한 투자사고) 

가지고 있는 앞마당 중에서 중소도시랑 같이 A광역시도 찾아보라는 

인턴튜터님의 말씀에 

A광역시로 물건을 찾으러 갔습니다.  

25.09 내집마련실전반 3 _ 재이리튜터님

: 1호기 투자의 디테일, 내가 감당가능한 물건 찾기  

대출레버리지까지 생각해서 5천만원 선으로 물건을 찾던 중

A광역시에서 3,4등인 C구와 D구가 투자금 범위에 들어왔고, D구를 먼저 보았습니다. 

D구에서 제가 판단했을 때 투자할 단지는 3개 단지 뿐이라고 생각했습니다. 

(편협한 투자사고 → 더 좋은것을 보라는 의미를 제대로 이해하지 못함. ) 

재이리 튜터님께 3개 단지를 보고 있다고 말씀드리니,  

재이리튜터님께서 

 “ 도해님, 거기만 보지 말고 좋은 것부터 리스트짜서 순서대로 내려가면서 모든단지를 다 보세요. 

 그래야 나중에 후회하지 않아요. 그리고 C구도 같이 보세요.” 

→ 더 넓게, 더 많이, 더 다양한 매물 보기 시작 ! C구와 D구에서 물건 찾기

< 매물 적정성 검토의 연속> 

“ 그 매물은 가격이 올라서 그 투자금은 아쉬울 것 같아요.”

“ 가급적 부대비용 포함 5천만원 넘지 않게 찾아봅시다.”

“ 당연히 500만원 차이면 A단지가 좋지만, 도해님 감당가능한 적정 물건은 B단지가 될 것 같아요.”

그렇게 계속 튜터님께 물건을 가져가서 피드백을 받으며

내 예산에 감당가능한 물건이 어떤 것인지 알게 되었습니다. 

사실 소액투자를 하다보면 

내 투자금으로 할 수 있는 것은 다 못나보이고 

투자금이 조금만 더 있으면 좋은걸 살텐데… 더 레버리지 해볼까? 

라는 감당 못할 투자도 생각하게 되더라구요. 

 절대! 정신차리고 

 부대비용까지 생각해서 내가 감당가능한 물건에 확신가지는게 중요하다는 것을 깨닫게 됩니다. 

부록: <크로스체크의 중요성>

그렇게 B단지에서 가져간 매물 하나를 적정 물건으로 생각하던 도중 

재이리튜터님께서 “ 도해님, 근데 그 물건 제가 전임해봤는데 상태가 엄청 안좋은거 같은데 확인해봤어요?” 

라고 하시길래.. 

제가 매물볼 때는 소장님께서 아무말씀 없으셨고, 

매물 내부 상태도 괜찮았었어서 의아했지만 

다른 부동산소장님께 전화를 돌려서 물건 상태에 대해서 물어봤습니다. 

A소장님 “ 그 물건요? 잘 모르겠는데 무슨 이야기가 돌더라구요.”

B소장님 “ 아.. 그 물건 봤어요? 근데 보여준 소장님이 암말 안하던가요? 하… 나는 말 못하는데 그거 좀 .. 그래요.”

C소장님 “ 손님.. 그 물건 보셨구나.. 거기.. 전세 살던 세입자 사고났잖아요.. 거기 물건 매수해도 전세 안나갈꺼예요. ” 

• 만약 모르고 매수를 했다면 전세빼기 꽤나 힘들었을 물건이었던 것입니다.
• 매수하기 전에는 내 물건이 어떤 상태인지 다른 부동산에도 전화해 보시기 바래요. 

그렇게 다시 B단지의 29평 물건을 모두 보았지만

내 투자금에 들어오는 매물은 안보였고, 25평 물건도 괜찮은가?라는 생각을 했습니다. 

내마실 최종모임 때 마지막 질문에서 재이리 튜터님께 질문했습니다. 

" 25평보다는 29평이 더 낫다는 걸 알고 있지만, 

 물건이 나오지 않고 가격협상도 어렵고 

이러다 29평과 함께 25평 가격도 날아갈까 무서워요. 

25평으로 넘어가도 될까요? 

쉽게 결정이 안되는데 아쉽지 않은 선택은 어떻게 하면 될까요? " 

재이리 튜터님께서는 

"29평을 우선으로 보지만 그 단지라면 25평도 충분히 수요가 있어요. 

 단, 투자금을 더 줄여서요. 

근데 도해님 중요한 건 내가 하는 투자에 혹신이 있느냐예요! 

수요가 한정적인데,  실력이 부족하면 

지켜가는 과정이 힘들기 때문에 확신있는 선택을 하면 좋겠어요. 

튜터님의 말씀을 듣고, 다시 한 번 정신차리게 되었습니다. 

이 가격에 사는 것이 정말 싼가? 내가 매도하기 전까지 감당가능 한가?를 생각하게 되었습니다. 

1호기를 만나다. (10.15 규제- 지방 급매 기회 )

그렇게 10월에도 지투기에서 A광역시 C,D구 이외 다른 구를 선택해서 매물을 털러갈 예정이였습니다. 

추석연휴에 집에서 쉬고 있던 중 부동산에서 전화 한 통이 걸려왔습니다. 

 C 단지 소장님 : 사모님, 지금 급매가 나왔어요. 

 집주인이 빨리 팔아야하는데, 전세가 너무 낮게 껴있어.

 만기도 내년 6월까지라서 투자금이 많이 들긴하는데 

여기가 로얄동 로얄층이라서 이 물건 이 가격에는 안나와요. 

혹시 할 마음 있어요?   

근데 그 투자금이 알고보니 1억이나 들어서 그 돈은 안되겠다 생각하고 

소장님께 매수 못하겠다하고 전화를 끊었습니다. 

전화를 끊고.. 너무 싼데.. 할 수 있는 방법이 없을까 ? 하고 방법을 찾아보았습니다. 

회사에서 대출이 8000만원정도 가능했고 

1년정도 거치기간을 두면 이자만 지불하면 되니

내년 6월 세입자가 나가고 현재 전세시세로 

새로운 세입자와 계약하면 5000만원 투자금 안에 들어오겠네?!!! 

라는 생각으로 매물코칭을 넣어보기로 했습니다. 

추석 연휴가 끝나고 목광클→ 광탈 / 금 광클 → 광탈…/ 월 광클→ 광탈…

그렇게 광탈에 좌절해 있을 때 또다른 부동산(B단지) 에서 전화가 옵니다. 

10월 13일 월요일 오전 12시

B단지 소장님: 고객님! 방금 진짜 싼 물건 나왔어요.  25평인데 

매도자가 지금 서울 물건 사려고 이 물건 진짜 헐값에 내놨거든요. 

혹시 매수 생각있어요? 고객님 매물 많이 봤으니까 

이 물건은 안보고도 계약서 넣을 수 있잖아요.

• 물건 정보: 세낀물건 (만기 27.2월)  매매-전세 차: 3000만원

도해: 아 정말요?!! 

그래도 그 물건은 보고 사야죠. 

저 지금 바로 내려갈께요. 저녁에 예약잡아주세요. 

하지만 세입자가 물건을 매수하려고 알아보는 중이었고, 

오늘 저녁에 할 지 말 지 결정되니 내일 다시 전화준다고 하였습니다. 

그 사이 매도자는 물건이 너무 헐값이라며 500만원을 올렸습니다.  : 매전갭 3500만원

그래도 가격이 쌌습니다.(확신) 

 호가에 비해 2000만원이나 할인된 가격이였습니다. (안전마진확보)

10월 14일 화요일 오전 11시..

 아니 왠걸.. 그렇게 광탈됐던 

매물코칭 광클에 성공했고, 

B단지 소장님에게 전화가 옵니다. 

B단지 소장님: 세입자가 대출이 안된데요. 고객님 오늘 저녁에 예약잡았으니까 보러오세요. 

  이거 다른 소장님도 아는데 제가 고객님 1순위로 보게해달라고 했어요. 

(* 알고계신 다른 소장님도 저에게 전화와서 이 물건을 소개시켜줬습니다.) 

나이스!

그리고 C단지 소장님에게 전화를 걸어

추석날 알려준 급매물건 예약도 잡습니다. 

조퇴하고 기차비와 3만원 택시비를 내며 

매물을 보러 달려갔습니다. 

B단지 물건을 보고 급매 앞에는 3명의 부동산소장님이 계셨습니다. 

물건지 소장님, 제 소장님, 구경온 소장님

같이 물건을 확인했습니다.( 물건은 방 2개 였고, 깔끔했어요 ) 

세 분이서 물건 문제 없고 가격 싸다며 

저에게 빨리 계약금을 넣으라고 독촉하셨습니다. 

하지만 저는 매물코칭을 받고 계약금을 넣고 싶었기에 

내일 대출을 알아보고 연락준다고 했습니다. 

(함께 진정시켜준 최단미님 감사해요 ❤️) 

C단지 물건도 봤는데 로얄동, 로얄층에 물건도 좋았습니다. 

B단지(25평)와 C단지(29평)를 모두 보고 

저는  C단지를 선택하고 싶었습니다. (매코하면서 깨닫게 되는 실수)

 10월 15일 수요일 오전 12시

자향멘토님과 매물코칭

•  C단지: 내년 6월 만기 때 세입자가 안맞춰질 가능성이 있음(리스크). 

     현재 가능한 것들을 보는게 안전

•  B단지: 세입자 만기와 2년 후 매도일이 맞지 않아서, 

     2년 매도로 보다는 4년까지 보유할 수 있겠다는 마음으로 매수해야함. 

    그리고 사자마자 버는 투자라 괜찮아보임. 매수 가능 

  => 내년의 시장은 예측 할 수 없다. 지금 할 수 있는 선택을 하자.   

매물코칭이 끝나고 

• 전세계약서 확인
• 특약사항 문자로 확인
• 가계약금 입금
• 계약일 및 잔금일 협의 

하고 

제 1호기는 10월 31일 잔금까지 잘 마무리 했습니다. 

복기_ 운이 좋았던 1호기 투자. 

제가 소액투자자로 1호기를 할 수 있었던 이유는

• 옆에서 방향을 잘 잡아주었던 튜터님이 계셨고
• 비효율이 효율이라는 마인드로 물건이 하나라도 나오면 부동산에 찾아갔고
• 단지 인근에 있는 부동산은 가능한 모두 들어갔고
• 단지마다 나온 매물들을 모두 리스트업해서 하나씩 상황을 파악했고
• 10월 15일 규제가 나오니 지방에 급매가 나왔고
• 얼굴도장을 찍어놓고 “저사람은 찐투자할 사람이다”라는 인식을 심어놓으니

• 1순위로 급매를 얻을 수 있었습니다. 

   

  “지금 이거 하나 보러 서울에서 오신거예요?” 라는 소리를 들으면 괜히 뿌듯했어요. 

이번 1호기를 하면서

 배운 점 

• 생활권에서 좋은 것 부터 보고 내려오기 (앞마당 선명)
• 현장에 자주 가기
• 내가 감당가능한 물건, 내 투자기준을 세우고 확신있는 선택하기
• 매수할 물건은 크로스체크 해보기
• 안전마진 확보한 투자하기 

아쉬운점

• 싸다는 생각에 더 네고해보지 못한 것
• 세입자와 대화를 많이 못해본 것
• 앞마당이 선명하지 못해 단지순위 헤멘 것

『워런 버핏의 삶의 원칙 』책에서 

“리스크란 자기가 뭘 하고 있는지 모를 때 발생한다.” 

라고 구절이 있습니다. 

공급리스크, 역전세리스크, 대출리스크 등등 여러 리스크들이 있지만 

내가 ‘내 상황’을 모르고 ‘내가 투자할 물건의 상황’을 모르는게 

가장 큰 리스크가 아닐까 하는 생각이 들었습니다. 

1호기는 10%의 제 노력과 90%의 주변도움으로 이루어진 것 같습니다. 

아마 주변도움 없이는 무리한 선택을 하거나 

내가 할 수 있는 것 중 더 좋은 선택을 하지 못했을겁니다. 

2호기, 3호기, N호기를 할 때마다 

주변도움의 %를 낮추며 독립된투자자로 성장하고 싶고, 

오히려 주변을 도울 수 있는 삶이 되도록 

노력하겠습니다.  

투자에 도움주신 

진담튜터님,  인턴튜터님, 재이리튜터님, 빈쓰튜터님, 자향멘토님 정말 감사합니다. 

도움주시고 응원해주신 많은 동료분들께도 감사하다는 말씀 전하고 싶습니다. 

두서없이 적은 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 

소액투자 화이팅입니다!!