[미요미우] #26-4 부동산트렌드2026 - 김경민

✅One Message

자산 가격의 상승과 전세 레버리지 투자라는 상품의 안정성을 믿고 투자한 자산을 잘 지켜나가자

✅본것

PART1. 2025 부동산 시장 돌아보기

25P 주택 수 기준으로는 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립·다세대주택(일명 ‘빌라’)이 전체 가구에서 57%를 차지한다. 즉, 아파트가 가장 보편적이라는 통념과 달리 서울시민 다수는 여전히 비아파트 유형에 거주한다는 것이다.

PART2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

33P  고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다.

53P 권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

PART3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

67P 최근 빌라 시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가다. 빌라 시장은 원래 임대 중심 시장이기는 했지만 그 경향이 최근 들어 더욱 강해지고 있다.

68P 매매 비중 감소와 임대 비중 증가라는 변화는 2022년 엄청난 사회문제로 비화한 전세사기 사건을 기점으로 더욱 가속화됐다. 빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들도 주요하게 작용했다.
 

68P 서울시 빌라 임대 시장 내부의 구조적 변화도 뚜렷하게 감지되고 있다. 과거에 비해 전세 비중이 줄어들고 반전세와 월세 비중이 확대되는 것이다. 

PART4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

90P 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 ‘임대료’다. 월세가 급등하면 부동산의 ‘임대수익률’이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다.

93P 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ’수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.

99P 특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순한 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로, 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다. 

109P “2025년 2분기에 거래된 서울시 아파트의 중윗값은 얼마인가?”

 만약 이 수치를 모른다면 부동산 시장의 정보 전달 체계에 문제가 있다고 봐야 한다

#연소득 1억원인 맞벌이 부부는 여전히 서울에 내집마련이 가능하다

114P 따라서 결과적으로 연 소득이 1억 원인 맞벌이 가구는 현재 기준 서울시 25평 중윗값 아파트(노원구를 포함한 강북의 한강 인접 지역, 마용성은 제외)는 레이더에 넣기 충분하다.

#전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산이라고 볼 수 있다.

131P 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.

134P 결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 따라서 강력한 우상향 전세 방어력은 서울시 아파트 시장 역학에서 결코 무시할 수 없는 요인이다. 관련하여 정책당국은 전세의 반전세화 혹은 월세화 정책을 꾸준히 시도해야 한다. 지금과 같은 전세 방어력이 유지되는 한 서울시 아파트 가격 조정은 헛된 염원에 불과하다.
 

#정책보다 더 중요한 것은 자산 시장의 큰 흐름이다

149P 물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다.

✅깨달은 것

#연소득 1억원인 맞벌이 부부는 여전히 서울에 내집마련이 가능하다

  사람들은 월급 빼고는 다 올랐다고 하지만 사람들의 월급도 함께 올랐다. 서울은 원래부터 매수가 어려운 지역이다. 전국의 수요가 몰리는 지역이기 때문이다. 따라서 신혼집으로 서울에 내집마련을 한다는 것은 원래부터 어려운 일이었다. 연차가 쌓이고 월급도 오른 부부를 기준으로 몸값을 불리고 돈을 차곡차곡 모아왔다면 서울 중하위 입지의 내집마련은 충분히 가능하다는 것이다. 물론 사람들은 더 좋은 자산을 가지지 못한 것을 아쉬워하겠지만. 

  지금도 상승장이 많이 진행되었다고는 하지만 그럼에도 불구하고 맞벌이 부부 기준으로 서울에 내집마련은 가능하기때문에 아직까지는 희망이 있다고 생각한다. 한 사람이라도 더 희망을 가지고 내집마련을 할 수 있도록 도와야 한다.

#전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산이라고 볼 수 있다.

  전세가 상승률과 물가 상승률을 비교하겠다는 생각을 하진 못했는데 이 부분이 매우 신선했다. 돈의 대폭발에서는 M2와 아파트 매매가 상승률을 비교했다. 이 과정을 통해서 서울 아파트 매매가 상승률은 M2와 비슷하다는 것을 알 수 있었다. 이와 비슷한 분석이다. 

  전세가 상승률이 물가 상승률을 앞지르기 때문에 전세는 하방 경직성이 매우 강하다. 이는 아파트 매매가에도 반영이 되므로 결국 서울 아파트는 잃는 것이 어려운 자산이라고 할 수 있다. 필자는 그렇기 때문에 전세 제도를 없애고 반전세나 월세화를 해야 한다고 이야기 했지만 역설적으로 그래서 아파트에 투자하는 것이 안정적임을 이야기 해주었다. 

  얼마 전 읽은 블로그 글에서 진보 정권에서 추구하는 바는 결국 전세를 없애고 월세화 하여 주거 시장에서 정부의 영향력을 넓히는 것이라고 했다. 그래서 전세를 제공하는 다주택자를 타겟으로 규제를 시행하는 것이라고. 전세 시장이 과연 사라질까? 잘 모르겠다. 예전에는 전세가 다시 돌려받을 수 있는 돈이라는 점에서 저축의 의미가 강했다면, 지금의 전세는 금리에 영향을 받는 상품이 되었다. 월에 부담하는 이자에 따라서 사람들은 쉽게 월세를 선택하기도 한다. 이전만큼 사람들의 전세 수요가 강하지는 않을 수 있다. 그럼에도 사람들은 임차로 거주해야하고 월세 가격이 오르면 전세가격도 동반해서 상승할 것이다. 전세 제도를 아예 폐지하지 않는 이상 월세와 비교하며 운영해 나가면 된다. 그렇게 생각하면 전세의 월세화가 큰 의미가 없는 것 같기도 하다.

#정책보다 더 중요한 것은 자산 시장의 큰 흐름이다

  돈의 대폭발에서 가장 인상깊었던 구절이 문재인 정부 시절 아파트 매매가 상승은 정책의 영향이라기보다는 돈이 풀렸기 때문이라는 것이었다. 저자도 이 부분을 언급하는 것을 보면 거시경제를 연구하는 사람들은 이전부터도 통화량을 주목했던 것 같다. 

  돈이 많이 풀리고 있다는 것은 의심의 여지가 없는 사실이다. 그리고 이는 전 세계적인 현상이기도 하다. 이를 지금의 시장에 적용하면 결국 답은 하나다. 앞으로의 부동산 시장은 상승의 압력이 크다는 것. 보유한 자산을 잘 지키고, 자산을 차곡차곡 쌓아가야 할 때이다.

✅적용할 것

뉴스 기사를 읽을 때 빌라 관련 기사도 함께 살피기

전세는 매우 안정적인 투자 대상이다. 전세가 금융화되면서 월세와 연동되기는 하겠지만 그래도 사라지지는 않을 좋은 투자처임은 분명하다. 불안을 줄이기. 

돈이 풀렸고 이것이 부동산 시장으로 흘러갈 것이라는 점은 자명하다. 규제라는 파도를 어떻게하면 잘 타고 넘을지를 고민하자.