4주차 강의후기

설 연휴가 엊그제 같은데 벌서 마지막 강의라니, 시간이 참으로 빨리 간다는 생각이 들었습니다.

이번 강의를 통해 수도권 소액투자에 관한 강사님의 진한 인사이트를 엿 볼 수 있었고, 전문 투자자의 시선과 경험이 녹아있는 두 지역의 디테일한 지역 분석 강의도 인상깊었습니다.

갭투자와 소액투자의 차이

 갭투자와 소액투자의 차이에 대해 명확하게 짚어주셔서 공감이 갔고, 단순히 갭만 좆는 것이 아니라 충분히 가치가 있어 수요를 이끌면서도 가격이 저렴한 단지를 투자한다는 기준을 다시금 환기 시킬 수 있어 좋았습니다.

소액투자가 필요한 이유와 시기에 관해서도 자산의 가치는 늘 화폐 가치를 앞섦으로 자산을 갖은 자와 갖기 못한 자의 격차는 더 심각해질 것이라는 말씀에 뜨끔해지기도 했습니다. 매가보다 전세가의 상승이 압도하고 하락장에 매가가 주춤하는 시기에 전세 수요가 넘치는 시기를 잘 잡을 수 있도록 노력해야겠다는 생각이 들었습니다. 구체적으로 투자 가능한 지역을 평소에 꾸준히 늘려 놓고, 투자 가능한 단지를 리스트업 한 뒤 주기적으로 매매가와 전세가를 업데이트하면서 시장 상황과 흐름을 파악해야겠다고 생각하며 행동에 옮기겠습니다.

결국 가치 없는 물건을 갭만 쫓으며 사는 것이 아니라, 가치 대비 시세보다 저렴한 가격에 적은 투자금으로 매수하는 것이 소액투자이며, 이를 위해 지속적인 앞마당 넓히기 + 앞마당 단지 시세트래킹 + 관심단지 전수조사 과정을 통해 투자의 기회를 포착하며, 나에게 맞는 물건을 찾도록 노력해야겠습니다.

A지역 소개 및 입지, 호재
A지역에 대한 전반적인 이해와 입지 요소 등 호재 등을 파악할 수 있어 좋았고, 아직 앞마당이 아니라서 다음에 A지역 임장시 잘 활용하고, 임장보고서에 적용할 수 있겠다는 생각이 들었음. 대장지구 공급 및 일자리 보급, 교통 호재 부분 등 앞으로 개선될 부분을 짚어 주셔서  앞으로도 A지역이 얼마나 좋아질 수 있는지 오랜 시간 발품을 팔아보아야 하는 내용들을 쉽게 알아 볼 수 있었습니다.

소액투자 할 때는 디테일이 있어야 한다는 점이 인상깊었다. 생활권별 단지분석 파트에서 앞마당이 아니라 다소 생소했었지만 단지의 특징을 정리하여 이해를 도왔고, 단지별 동일 평형이라도 가격 차이가 나는 의문에 대해서도 구조와 선도지구 지정 등 이유를 쉽게 풀어 해소해 줌으로서, 단순히 임장만으로는 알아 챌 수 없는 부분까지도 알려주셔서 정말 좋았다. 

다음으로 지역의 시세의 흐름을 분석하는 방법을 통해 어떠한 요소를 통해 시세가 형성되고 변화하는지 강사님의 인사이트를 얻을 수 있었고, 재건축  및 리모델링에 관해서도 쉽게 이해할 수 있어 좋았다.

투자 우선순위
투자 우선순위는 일반적으로 가치 및 시세흐름 판단하여 단지를 선택하나, 지역내 호재나 이슈에 따라 달리 적용 될 수 있음을 사례를 통해 알 수 있었다. 우선순위 도출을 위한 비교평가 부분에서도 다른 지역 간 비교할 때에 어느 정도 유사한 비교 기준을 설정하여 어디가 우위인지 비교해야 하고, 전세 가격 및 매물 수를 비교하여 매매 개수가 전세로 전환되면서 전세 가격에 어떠한 영향을 주며, 이것이 투자금에 어떠한 영향을 미칠지 고려하여 종합적으로 판단하는 습관을 들일 수 있도록 노력해야겠다.

소액투자 및 매도 전략

가상의 투자금을 예로들어, 투자 가능 단지 파악부터 비교평가를 통한 저평가 단지를 찾는 법, 수익률 검증 프로세스를 통해 경험 많은 투자 전문가의 투자 의사 결정 판단을 배울 수 있었고, 단순히 시세차익을 얻었다고 파는 것이 아니라 특정 조건에 부합하는 경우 목적을 가지고 매도하는 전략 또한 흥미로웠습니다. 매수가 가장 쉬웠다는 선배, 동료들의 말을 들어보면 보유와 매도가 얼마나 난도가 있는지 짐짓 느꼈는데 매도의 기준과 목표를 정함으로서 전략적인 매도방안을 이번 강의를 통해 배울 수 있어 1호기 매도할 때 적용해야겠다는 생각이 들었었다.

싸게 사는 것 vs 투자금 줄이기

같은 말이라 생각했었는데, 완전히 다른 말이었다. 강의를 들으며 1호기를 할 때를 떠올렸는데  그래도 내가 잘한 부분은 당시 매가를 깎으며 싸게 사려는 노력을 했고, 만기가 짧은 상황이었지만 욕심 내지 않고 싸게 산만큼 전세를 싸게 놓아 잔금 리스크를 없앴던 것이 신의 한수라고 생각이 들었다.

전세금을 욕심내어 투자금을 줄이고 수익률을 극대화 했다면, 잔금을 쳤을지도 모르고, 전세 만기 도래했을 때 역전세를 맞을 수도 있을 것이다. 하지만 반대의 선택을 한 덕에 투자금은 조금 늘었지만, 역전세 리스크가 없고 심적 안정감을 얻을 수 있어서 보유에 이점이 있는 것 같다.

매물임장을 하는 이유와 프로세스 

투자 과정에서 후회를 최소화하고 최고는 아니지만 최선의 투자를 하기 위해 매물임장을 하는 것이라 배웠다. 손품으로 확인 할 수 있는 것은 생각보다 제한적이다. 지역을 가장 가까이에서 들여다 볼 수 있는 사람은 부사님이고, 매도자의 사정도 잘 파악하고 있다. 내가 확인 하지 못한 단지 정보와 매도인의 상황을 전화 임장과 매물 임장을 통해 적극적으로 파악하여 협상에 적극 활용 할 수 있도록 습관을 들여야겠다고 생각한다.

덧붙여 예약한 부동산 뿐만아니라 주변 부동산 워크인을 통해 내가 찾은 단지보다 더 저렴한 단지는 없는지 꼼꼼히 확인하는 과정도 다음 임장부터 적용해야겠다!

매물임장 약속 사이 충분한 텀을 두어 중간중간 보았던 단지를 정리하는 시간을 가져야 한다는 점도 격하게 공감 됐다. 메모를 할 수 없어 녹음을 했었는데, 녹음만 믿고 나중에 정리해야지 하며 미뤘던 기억이 많았다. 그랬더니 정리도 어려웠고, 우선순위 매기는 것도 너무 힘들었다. 앞으로 매물임장 약속 사이에 본 단지를 간략히 정리하고, 그날 임장을 마친 뒤 전체적으로 엑셀 등 서식에 정리하며 투자 우선순위를 정할 수 있도록 적용해야겠다.

협상의 과정

사고자 하는 매물에 대한 적정가를 제시하는 게 중요하다고 하는데, 이게 정말 어려웠던 것 같다. 지난 D광역시를 임장 할 때에 적정가를 잘못 설정했더니 단번에 부사님이 알아채고 반응이 별로였던 기억이 있다. 앞으로 매물 임장에 앞서 시세 조사를통해 적정가를 제시할 수 있도록 적용해야겠다는 생각이 든다. 

한편 밀당을 통한 협상 반복 시도와 서로에게 도움되는 조건 파악하고 이용하여 협상에 유리한 위치를 점하는 전략에 대해서도 인상깊었다. 지난 투자에서 밀당을 통한 협상 반복 시도는 좋았지만, 구체적인 매도인 조건을 잘 활용하지 못한 부분이 아쉬웠는데 다음 투자에 는 잘 적용해보겠다.

협상하는 과정에서 급하게 결정을 내리는 실수가 있었는데 물건 2개만 가지고 계속 협상 한 점이 아쉬웠다. 조금 더 많은 물건을 두고 협상을 진행했어야 했는데 조급한 티가 났었는지 조정이 잘 되지 않았던 기억이 있다. 하지만 어느 정도 깎는데 성공은 했고, 가치 있는 물건을 투자 할 수 있어서 절반의 성공은 한 것 같다.

협상을 하는 것도 중요하나, 매수를 하는 것이 더 중요하다는 말이 와 닿는다, 무리한 협상으로 한 달 가까이 노력한 결과가 물거품이 됐다면 어떻게 됐을까? 생각하면 아찔하다. 이 부분도 조절을 잘해야겠다는 생각이 든다.

마무리

성장을 겪는 과정에서 동료와 비교하지 말고 하루에 하나씩 멈추지 않고 꾸준함을 유지하는 것, 어제의 나보다 한 걸음 나아가는 오늘 만들며 중요한 것은 완벽보다 완성이라는 말에 기운이 났다.

항상 그랬다 학창 시절부터 남들을 의식하며, 나는 왜 부족할까라는 생각을 많이 했었는데 월부에 오고 나서 남보다는 자신을 마주하는 습관을 들이다 보니 전보다 많이 차분해진 것 같아서 뿌듯하다.

투자하기 어려운 시기는 언제나 있지만 하지만 거기서 멈춰버리면 안 되며 버티고 나아가야 한다고 하면서 중요한 것은 흔들리지 않는 멘탈이라고 했다. 좋을 때는 드러나지 않지만 위기 상황에서 문제를 마주했을 때에는 마음이 많이 어려울 것이라 한다. 그러면서 부자가 되기 위한 마인드를 갖고 가족과, 일, 투자에 적절히 에너지를 분산할 수 있어야 하며 어려움을 이겨내기 위해 꾸준한 독서가 해답이라는 것을 깨 닳았다.

문제를 풀 수 있는 능력은 독서로 배양할 수 있다는 말처럼 독서는 꾸준히 하고 있지만, 읽는 당시에는 뭔가 새롭고 배우며 감정적으로 따뜻해지며 정신적으로 성장하는 느낌이지만 읽고 나면 허전한 느낌이 들었다. 그래서 앞으로는 독서 후기를 남이면서 독서 습관을 만들어보아야겠다고 생각한다.

끝으로 좋은 기회를 캐치하고, 그 속에서 더 좋은 선택을 할 수 있도록 노력하고 실력을 쌓는 투자자가 될 수 있도록 달려가겠습니다.

감사합니다.