안녕하세요.
월부의 응원단장 우지공입니다.
최근 서울과 경기도의 상승 흐름이 이어지면서
서울 외곽 지역인 노도강, 금관구까지
거래절벽과 맞물린 채 가격이 움직이는 모습을 보이고 있습니다.
내집마련이나 투자를 준비하시던 분들이라면
요즘 마음이 참 복잡하실 것 같습니다.
내가 보던 아파트는 어느새 훌쩍 올라 있고,
규제는 여전히 벽처럼 느껴지고,
‘지금 들어가야 하나, 기다려야 하나’
결정을 내리기가 쉽지 않은 시기입니다.
내가 사려고 했던 아파트가 너무 올라버리고,
규제로 인해 아파트를 매수하기 어려우셔서
이런 생각들을 또 해보시게 될텐데요~
“규제를 피해서 투자할 수 있는 방법은 없을까?”
“아파트 말고 재개발·재건축이 더 낫지 않을까?”
1️⃣ 왜 우리가 재개발에 관심을 갖게 될까?
우리가 재개발 재건축에 관심을 갖는 이유는
내가 사고 싶던 신축 아파트는 너무 많이 올랐고,
아파트에 대한 규제는 점점 강화되고 있고
남들은 재개발 재건축으로 몇 억을 벌었다는 이야기에
나도 한번 해볼까? 라는 생각들이 드실텐데요~
지금 이 시점에서 우리가 재개발을 보는 이유가
정말 좋은 선택일까요?
남아있는 비규제에서 아파트투자로는 돈 벌기 어려울까요?
시장이 어려울수록 우리는 기준이 아닌
대안을 먼저 찾게 됩니다.
그래서 오늘은
아파트 투자 vs 재개발
두 가지 선택지를 조금 더 비교해서 정리해보려고 합니다.
재개발 투자
✔ 장점
1.규제 예외대상
10.15 대책이후 아파트는 실거주의무가 강화되었지만
재개발 구역 내 빌라,단독주택은
실거주의무가 없고,
또한 관리처분인가 전 단계에서는
입주권으로 전환되기 전이기 때문에
주택 수 산정 시점이 다릅니다.
이러한 부분 때문에
일부 투자자들이 ‘규제를 피하는 대안’으로 검토하기도 합니다.
2.사업 단계가 빨라질수록 기대수익이 큽니다.
호재와 사업 진척이 맞물릴 경우 기대수익이 큽니다.
짧게 줄여서 조, 사, 관이라고 하죠?
조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가
단계가 하나씩 넘어갈 때마다 시세가 점프하는 구간이 생기기도 합니다.
3.결과적으로 신축 아파트를 보유 가능
사업이 원활히 진행된다면
결국 신축 아파트를 보유하게 됩니다.
기존 노후 주택이
신축으로 바뀌는 과정이기 때문에
이 기대감이 투자 매력으로 작용합니다.
✔ 단점
1. 시간적인 리스크
재개발은 사업시행인가 이후 보통 5년 내외를 예상하고 접근합니다.
하지만 이 기간은 모든 절차가 순조롭게 진행되었을 경우에 해당합니다.
조합 갈등, 인허가 지연, 공사비 문제 등이 발생하면
10년 이상 장기화되는 사례도 적지 않습니다.
즉, 수익 실현 시점을 내가 통제하기 어렵다는 점이 가장 큰 변수입니다.
2. 추가 분담금 리스크
초기 진입금은 낮아 보일 수 있습니다.
하지만 사업성에 따라 추가 분담금이 크게 달라집니다.
사업성 따라 수억 원의 추가 부담이 발생하는 사례도 있습니다.
이 자금을 조달하지 못하면
현금청산으로 정리해야 하는 상황도 생길 수 있습니다.
겉으로 보이는 투자금보다
총 필요 자금을 계산하는 것이 중요합니다.
3. 사업 리스크
재개발은 단순한 부동산 거래가 아니라
‘사업’에 참여하는 구조입니다.
조합 내부 갈등, 시공사 변경, 정책 변화,
공사비 상승 등 통제하기 어려운 변수가 존재합니다.
‘사업 진행’이 변수라는 점이
아파트 투자와 가장 큰 차이입니다.
4. 유동성 리스크
거래 가능한 시점이 제한적이며,
시장 분위기가 식으면 매도 자체가 쉽지 않습니다.
호재가 있어도
수요가 붙지 않으면 거래가 지연될 수 있습니다.
원할 때 바로 현금화하기 어렵다는 점은
명확히 인지해야 합니다.
아파트 투자
✔ 장점
1.높은 환금성
서울 주거 유형의 약 60% 이상이 아파트입니다.
수요가 대중적이고 거래량이 풍부한 상품입니다.
매도 시점에도 비교적 환금성이 확보됩니다.
즉, 내가 팔고싶을때 팔릴수 있는
가능성이 높다는 점이 가장 큰 강점입니다.
2. 가격 기준이 명확하다
실거래가 공개, 전세가율, 매물 비교 등
데이터가 풍부합니다.
네이버부동산, 실거래가 시스템 등으로
가격 판단의 기준을 세우기 편리합니다.
손쉽게 확인가능한 어플로
남녀노소 누구나 분석이 가능합니다.
3. 구조가 단순하고 반영 속도가 빠르다
매수 → 전세 세팅 → 시세 반영
구조가 단순합니다.
재개발처럼 장기간 사업 리스크를 감당하지 않아도
시장 흐름에 직접적으로 반응하는 구조입니다.
✔ 단점
1. 규제의 직접 적용 대상
LTV, DSR, 취득세, 보유세 등
정책 영향을 받고 있죠?
각종 규제 변화에 따라
체감 난이도가 달라집니다.
2. 상대적 수익 탄력의 한계
재개발처럼 단계별 가격 점프 구조는 아닙니다.
상승 초입에서는 체감이 느릴 수 있으며,
이미 가격이 많이 오른 구간에서는
투자시 부담이 커질 수 있습니다.
각 투자처 비교정리
| 구분 | 재건축 투자 | 아파트 투자 |
|---|---|---|
| 초기 투자금 | 지분 매입가 중심 | 매매가 – 전세보증금 |
| 추가 자금 | 사업성에 따라 수억 원 추가 분담금 발생 가능 | 예측 가능 범위 내 |
| 규제 영향 | 단계·시점에 따라 적용 구조 다름 | LTV·DSR·세금 등 직접 적용 |
| 환금성 | 거래 구간 제한적, 유동성 낮음 | 거래량 풍부, 매도 비교적 수월 |
| 리스크 성격 | 시간 + 사업 리스크 | 가격 변동 리스크 |
더 중요한 질문
아파트투자 vs 재개발투자 두 가지 투자 사이에서 고민하고 계신 분들께
저는 이 세 가지만 묻고 싶습니다.
이 질문 하나만 선명해도
의사결정이 명확해지는것 같습니다.
규제는 늘 반복되어 왔습니다.
그 속에서도 꾸준히 투자해 온 사람들은
투자대상을 바꾸기보다 기준을 단단히 했습니다.
우리는 돈을 벌기 위해 시작하지만,
결국, 오래 시장에 살아남아야 합니다.
규제를 피해 투자하는 것보다,
기대수익을 좇는 것보다 더 중요한 것은
내가 그 투자대상을 얼마나 이해하고 있는가,
그리고 그 리스크를 끝까지 감당할 수 있는가입니다.
지금은 대안을 찾을 시기가 아니라
투자 기준을 점검해야 할 시기입니다.
과거에도 규제는 반복되었고
그때마다 답은 같았습니다.
내가 선택한 투자대상을 깊이 공부하고,
내 상황에 맞게이해한 뒤 선택하는 것.
그 과정 자체가
스스로를 단단하게 만드는 투자 공부라고 생각합니다.
여러분들의 투자생활을 응원하겠습니다.
