안녕하세요
선배님들의 도움이 필요합니다
먼저 열반기와 실준반 강의를 들으며 공부하며 비규제지역 투자를 할려고 마음을 먹었습니다
드디어 최고는 모르겠지만 제가 할수 있는 최선을 선택했는데요
계약 진행 과정을 어떻게 해야 하며 특약사항에는 어떤 내용으로 명시 해야 할까요?
매매가 640,000,000 가계약금 10,000,000
현 세입자 380,000,000 ( 만기 26,05,27 ) 현재시세70,000,000 증액하여 계속 거주 원함
잔금일 6월 초 로 진행을 할려고 합니다 (상호 합의하에 조정 가능, 재산세 부분도 아끼고 싶다고 매도인께 말씀드려서 6월초)
매도인이 임대차 승계 및 특약사항이라고 보내주신 내용중에
전세 승계 조건: 본 매매 계약은 현 임차인(보증금 0억 0천만원, 만기 2026.0527 )의 임대차 계약을 매수인이 그대로 승계하는 조건임 임차인 거주 의사 확인: 현 임차인은 아이 어린이집 대기및 기타등등 이유로 계약갱신요구권을 행사하여 2년 더 거주하기를 희망하고 있으며 매수인은 이 상황을 충분히 인지하고 승계함에 동의함
잔금일 차이조정: 임대차 만기일(5/27) 보다 매매 잔금일(6/5 상호 협의 조정하기로) 늦으나, 미수인을 이를 수용ㅎ며 잔금일 기준 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 승계함
이렇게 문자로 정리 보내주셨고 저는 동의한 상태입니다
현 세입자분의 이전 전세대출상황은 확인 못한 상황이구요 전세금 증액분은 현금으로 대략 알고 있는데 이또한 명확히 확인 전입니다
가계약금 넣은 상태인데요 제가 계약을 잘 할려면 어떤 단계로 해야 지
부사님 통화전에 선배님들의 고견 부탁드립니다
질문 1) 만약 세입자분이 기존 전세대출 있는 상황에서 증액분은 현금으로 할때와
대출을 일으켜서 한다면 어떤 단계로 계약을 진행해야 할까요?
질문 2)이런 경우 잔금 날짜 조정은 어떻게 해야 문제가 없는걸까요?
질문 3)매도자분께 어떤 부분을 확인 받아서 특약 문구는 어떻게 작성하며
질문 4)부사님께 어떤걸 구체적으로 확인해야 하는지 답변 부탁드립니다
아, 그리구 매도인은 갱신요구권이라고 문자에 쓰셨으나 세입자분은 4년 거주하셨다고 하셨고 현시세 전세가 반영 7천만원 증액하여 거주 하시겠다고 동의 내용 부사님 녹취 있습니다
댓글
안녕하세요 도부아님 :) 전세세입자자가 계신물건을 매수하는 경우로 세입자가 7천만원증액으로 계속 거주를 원하시어 이에 대한 계약과정에서 질문을 주셨습니다. 우선 7천만원의 중액분으로 기존의 전세대출로 변경이 된다면 소유권이 이전되는 사항으로 전세대출 연장이 안될수 있어 증액분을 현금으로 대체하는것으로 보입니다. 이에 기존 전세대출에 대한 연장과 반환에 대해 세입자를 통해 은행에 문의하시어 증액없이 전세대출연장여부를 확인하시면 좋으실것 같습니다. 만약, 전세대출을 일으켜 진행한다면 현 매도자와 전세재계약까지 진행한 후 이를 승계받는 조건으로 특약사항에 기입하신 후 소유권이전하시는게 나으실것 같습니다. 또한 잔금날짜는 전세자금대출 후 3개월이내에 소유권이 변동될시 전세대출이 회수될수 있기에 이 부분도 사후관리의 부분을 전세대출은행에 확인히시어 잔금일을 조정하시면 됩니다. 전세계약이 승계되고 이에 대한 금액이 변동이 있기에 관련은행에 세밀히 확인절차가 필요할것으로 보이니 안전하게 마무리 되시길 바랍니다.
도부아님^^ 비규제지역에서의 첫 투자 진심으로 축하드립니다! 가계약금까지 입금하신 상황이니 이제 실전 계약 단계에서 발생할 수 있는 변수들을 꼼꼼히 통제하는 것이 중요합니다. 1. 세입자 전세대출 및 증액분 처리 (현금 vs 대출) 세입자가 기존 대출이 있는 상태에서 증액을 하는 경우, 핵심은 기존 대출의 연장 여부와 '증액분에 대한 우선순위 확보'입니다. 증액분을 현금으로 할 경우: 가장 깔끔합니다. 잔금일에 매수인이 임대인 지위를 승계한 후, 세입자와 '증액 계약서'를 새로 작성합니다. 이때 기존 계약은 그대로 두고 증액된 7천만 원에 대한 부분만 별도로 명시하거나, 전체 금액으로 다시 쓰되 '기존 계약의 연장 및 증액'임을 명시해야 세입자의 대항력이 유지됩니다. 증액분을 대출로 할 경우: 세입자가 증액분에 대해 추가 전세대출을 받는다면, 은행에서 매수인(새 임대인)의 동의 및 서류를 요구합니다. 잔금일 이후 세입자가 대출을 실행할 수 있도록 협조해주겠다는 내용을 특약에 넣는 것이 매끄럽습니다. 2. 잔금 날짜 관련 세입자 분께서 추가 전세 상승 분을 대출로 하실 경우, 해당 은행에서 대출 가능 여부 등을 확인해보셔야 할 것 같아요. 3. 매도인 확인 사항 및 추천 특약 문구 문자에 언급된 '갱신요구권'과 '실제 거주 현황'이 다르므로, 이를 계약서상에 명확히 박아야 합니다. 추천 특약 문구 본 계약은 매수인이 임대차 계약(보증금 3.8억, 만기 2026.05.27)을 승계하는 조건이며, 임차인은 7천만 원을 증액하여 총 보증금 4.5억에 계속 거주하기로 매도인과 합의하였음을 확인한다. 임차인은 이미 계약갱신요구권을 행사(또는 4년 거주로 소멸)하였음을 확인하며, 이번 증액 계약은 신규/합의 계약임을 명시한다. 매도인은 잔금일 전까지 임차인의 증액 및 연장 의사를 재확인하며, 잔금 시 임차인의 증액 계약서 작성에 적극 협조한다. 2026년도분 재산세 및 종합부동산세는 6월 1일 소유자인 매도인이 부담하기로 한다. (날짜가 6월 초일 경우 필수) 4. 부동산(소장님)께 확인해야 할 체크리스트 전화하시기 전에 아래 내용을 리스트업해서 물어보세요. 세입자 대출 현황: "기존 3.8억 중 대출이 얼마인가요? 질권 설정이나 채권 양도 통지가 온 것이 있나요?" 증액 계약 주체: "잔금일이 6월 초라면, 5월 27일 만기에 맞춰 매도인이 증액 계약서를 미리 써주는 건가요, 아니면 제가 잔금 치르면서 새로 쓰는 건가요?" (매수인이 잔금일날 직접 쓰는 것이 분쟁 예방에 좋습니다.) 임차인 직접 소통하기! 제가 직접 세입자와 통화해서 증액 의사와 대출 계획을 들어보기 (오해의 소지를 없애는 가장 좋은 방법입니다.)
안녕하세요 도부아님~! 투자 축하드립니다^^ 풍요님 랄라님이 너무 잘 말씀해주셔서 한 가지만 추가로 말씀 드리면, 본계약 전에 꼭 기존 전세계약서와 갱신계약 여부 증빙 (갱신계약서 또는 문자 등)으로 서류상으로 4년 만기임을 확인하시거나 또는 임차인께서 7000만원 증액하여 거주하시겠다는 의사 (기존에 주고받은 문자가 있는지, 또는 도부아님께서 직접 확인)를 미리 확인하시길 바랍니다! 5% 증액이냐 7000만원 증액이냐에 따라 투자금이 5000만원 차이가 나는 상황이라, 구두로는 잘못된 정보가 오갈수 있으니 안전하게 서류나 문자로 주고 받은 내용이 있는지 확인하시길 바랄게요 :)
