[실전34기 24시간 12개월 꾸준히 나알이 나아가조💙 끼끼] 4강 후기

매임 우선순위 정하는 법

그동안 나는 매임을 무작정 많이 보면 좋은 걸로만 알았다. 

하지만 목적에 따라 우선순위를 정해야 한다는 걸 배웠다.

• 지역이해 목적: 랜드마크 + 저평가단지 위주
• 투자 목적: 랜마 + 저평가 + 투자금 단지 중점

특히 랜드마크는 최고가/저가 매물 특징을 남기면 선호도가 정리되고, 

저평가 단지는 '왜 싼지'의 이유를 찾는 게 핵심이었다.

[본] 매임 실전 디테일

1. 연식별 체크 포인트

• 10년 이내: 옵션보다 동·층·구조가 더 중요. 옵션의 기준은 "우리집만 안되어 있다면 전세 나갈까?"
• 20년 이내: 내부/외부 샷시 각각 체크, 화장실 2개 따로 누수·결로 확인
• 30년 이내: 살릴 것 확인

2. 수리 시간 줄이기

• 도배장판(당일), 샷시(1일), 주방(2일), 화장실(평균 3일)
• 살면서 고치기 어려운 순서, 더 오래 걸리는 부분부터 수리

3. 매임 

• 동에 대한 선호 차이 → 구조 선호 차이 먼저 정리
• 네이버부동산 보면서 "○○동이 더 싼데 이게 더 낫지 않냐" 질문
• 아실에서 실거래가 보며 매매/전세가 적정한지 확인

[깨] 협상의 본질

"사장님, 그래서 결국 어느 게 좋아요?"

책임을 계속 사장님께 3번 정도 넘기기. 그러면 결국 사람들이 좋아하는 본질을 알게 된다.

수리 선택 기준

전세 놓기 난이도(현금전세/부분수리/올수리 가격) & 인근 단지 상중하 전세가를 통해 수리 금액대 설정

협상의 핵심

"거절은 상황을 알기 위한 최고의 기술. 더 많이 거절을 당해야 한다."

• 지금은 상승장이라 깎는 게 본질이 아님
• 나에게 지금 최선의 단지라면 계약이 되게 하는 게 더 중요
• 비규제 시장에서 협상: 전세계약 대신, 주인전세, 현금전세

매도자 상황 4가지

세금/갈아타기/현금필요/감당 안 되는 물건 중 하나. 이 상황을 파악하면 협상 전략이 보인다.

[적]

1. 시세트래킹 업그레이드

• 입주하는 단지도 트래킹하기: 내 임장지에도 입주 단지 추가
• 신축 입주 물량 정리되면(3개월) → 신축 전세 상승 → 인근 기축 전세 상승 (투자 기회 6개월~1년)
• 20평대와 30평대 투자금 차이 안 나는 단지 많으니 30평대도 같이 트래킹

2. 전임 전략 바꾸기

• 오전 트래킹 → 당일 점심 이후 전임
• 생활권별 단지 1개씩 전임으로 사장님 반응 체크
• 최근 전세 거래 실거래가 안 찍힌 거 가격 확인

3. 모의투자 계약서 쓰고 트래킹하기

• 어떤 이유로 선택했고, 가격이 다른 차이점 누적 기록
• 복기하면서 실력 쌓기

4. 보유현황 캘린더 만들기

• 돈/시간 관리
• 투자금 업데이트: 이번 달엔 대출모집인과 통화

"내가 결정할 수 있는 건 시장상황도, 매도자 상황도 아니다. 내가 계속 할 건지 말 건지만 결정할 수 있다."