오늘도 내가 무슨 집을 사고, 특히 이제는 어떻게 팔아야 할지 밤낮으로 고민하는 내가집을입니다! 🏡
이번 5강은 현재의 저에게 그리고
앞으로 저에게 정말 필요했던 강의였습니다.
마그온, 딩동댕, 험블 튜터님 세 분의
경험과 기준이 담긴 밀도 높은 강의였습니다.
실제로 투자해온 사람들은 어떤 기준으로
판단하는지 보여주는 강의였습니다.
마그온, 딩동댕, 험블 튜터님 세 분이 본질은 같지만
각기 다른 각도에서 '계획'과 '행동'을 강조해 주셨습니다.
1. 마그온 튜터님
마그온 튜터님은 매도가 단순히 부동산에 물건을 내놓는 행위가 아니라
최소 6개월 전부터 준비해야 하는 세밀한 프로세스라는 점을 알려주셨습니다.
물론 저는 6개월은커녕 1개월도 제대로 준비하지 못한 채
매도를 진행하고 있어 이번 강의가 더욱 크게 와닿았습니다.
매도 역시 매수처럼 계획이 반드시 필요한 영역이었습니다.
매수할 때 입지를 분석하듯 매도 역시 계획이 있어야 기계적인 행동이 가능합니다.
막연히 기다리는 것은 투자자에게 가장 위험한 태도라는 점도 강조해 주셨습니다.
또한 임차인 대응에 대한 디테일도 매우 인상적이었습니다.
만기 6개월 전부터 임차인의 의사를 확인하는 것
즉 매수 의사가 있는지, 이사를 갈지, 계약을 연장할지
파악하는 것부터 매도의 시작이라는 점이었습니다.
특히 세입자가 비협조적인 상황이거나 비선호 동의 물건일 경우
무작정 버티기보다 1천만 원 정도를 네고하더라도 현금을 확보해
더 좋은 기회로 연결하는 유연한 판단이 필요하다는 점도 배웠습니다.
또 하나 인상 깊었던 부분은 내 물건을 객관화하는 과정이었습니다.
내 새끼라는 감정을 빼고 시장 내 상위 단지와 하위 단지를 비교하며
내 물건이 가장 먼저 팔릴 가격인지를 냉정하게 검토해야 한다는 점입니다.
또한 전세가가 낮은 하급지인지, 아니면 전세 상승 흐름이 들어온 지역인지에 따라
매도 전략 역시 달라져야 한다는 점을 배웠습니다.
과거에는 매도는 어련히 나가는 것이라고 생각했습니다.
안 팔리면 급매로 내놓으면 된다고 가볍게 생각하기도 했습니다.
하지만 막상 내 물건이 되고 나니 급매를 내놓는 것 자체도 쉽지 않았고,
시장 분위기가 얼어붙으면 급매라고 해도 매수자가 움직이지 않는다는 현실을 체감하게 되었습니다.
이번 강의를 통해 매도 역시 준비된 투자자의 영역이라는 것을 다시 한번 느끼게 되었습니다.
BM: 매달 보유 중인 모든 단지에 대해 매도 시나리오를 작성하고, 매도할 경우 나오는 투자금 기준으로 모의 투자하기
2. 딩동댕 튜터님
딩동댕 튜터님께서는 가치성장투자로 넘어가기 전
소액투자자들을 위한 징검다리 투자 전략을 알려주셨습니다.
지방 투자를 생각하면 많은 사람들이
적은 투자금으로 빠른 시세 차익을 기대하게 됩니다.
저 역시 그런 생각을 했던 적이 있었기에,
이번 강의가 더욱 현실적으로 다가왔습니다.
튜터님께서는 준비되지 않은 소액 투자가
얼마나 큰 리스크가 될 수 있는지 설명해 주셨습니다.
또한 빠른 시세 차익이 나더라도 투자자의 감정 준비가 되어 있지 않으면
매도는 생각보다 훨씬 어려울 수 있다는 점도 깨닫게 되었습니다.
특히 지방 투자에서 중요한 핵심 3요소가 인상 깊었습니다.
첫 번째는 절대적인 공급 부족입니다.
이는 투자 리스크를 방어하는 가장 강력한 요소라고 말씀해 주셨습니다.
두 번째는 생활권 대표 단지입니다.
대표 단지는 가치와 환금성을 동시에 보장해 주는 일종의 보험 역할을 합니다.
세 번째는 탄탄한 전세가율입니다.
이는 단순한 숫자가 아니라, 실수요가 존재하는지를 확인하는 중요한 지표였습니다.
또한 전세가율을 시장 상황에 따라 다르게 해석해야 한다는 점도 배웠습니다.
불황기에는 상급지이면서 전세가율이 낮은 물건을 먼저 검토하고
호황기에는 저평가된 하급지를 공략하는 전략이 필요하다는 점이었습니다.
무엇보다 지방 투자는 매도가 어려울 수 있다는 점을
전제로 접근해야 한다는 말씀이 기억에 남았습니다.
매수 시점에 이미 매도 시 예상 수익률과
전략을 미리 계산해 두어야 하며
어느 생활권까지, 어느 선호도까지 내가 감당할 것인지
투자 마지노선을 정해 두는 것이 중요하다는 점을 배웠습니다.
현재 매도를 진행하는 이 시점에서 어떤 말씀인지 몸소 와닿고 있는 중입니다.
BM: 앞마당 지역별로 내가 매수할 수 있는 단지 리스트를 뽑고 지방 같은 경우 공급 물량과 미분양 물량의 상태를 보고 투자 진행하기
3. 험블 튜터님
모든 자산이 상승하는 에브리씽 랠리 시장에서는
투자자들이 상승을 당연하게 받아들이며
운을 실력으로 착각하기 쉽다는 점을 강조하셨습니다.
결국 투자에서 가장 큰 리스크는 시장이 아니라
무지한 상태에서 판단하는 투자자 자신이라는 것을 깨달았습니다.
저 역시 스스로 리스크가 없다고 판단했던 투자들이 있었지만
2호기 투자에서는 실제로 리스크를 경험하게 되었습니다.
비록 2호기 같은 경우에는 제가 만든 리스크였지만
그 경험을 통해 리스크는 피해야 할 대상이 아니라
대응해야 하는 대상이라는 것을 몸소 깨닫게 되었습니다.
상승장에서는 자신의 판단이 맞았다고 착각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 시장 상승의 영향을 받은 것일 수도 있습니다.
이 착각은 이후 큰 하락장에서 치명적인 손실로 이어질 수 있다고 말씀해 주셨습니다.
따라서 투자자는 항상 내 판단이 맞았던 것인지
아니면 시장이 좋았던 것인지 구분하려는 노력이 필요하다고 합니다.
우리는 흔히 공급, 가격, 금리 같은 외부 리스크만 생각합니다.
하지만 실제로는 시장을 제대로 이해하지 못하는 리스크
과도한 확신에서 오는 판단 리스크, 매수 이후 대응 전략이 없는 리스크처럼
투자자의 인식과 판단에서 발생하는 리스크가 더 클 수 있다는 점을 강조하셨습니다.
이를 위해서는 발생 가능한 리스크를 미리 생각하고 대응 전략을 준비하며
감정이 아닌 기준으로 투자하는 것이 중요하다는 점을 배웠습니다.
BM: 투자를 할 때 단순히 수익 가능성만 보는 것이 아니라 발생 가능한 리스크와 대응 방법을 먼저 정리하는 투자 습관 만들기 또한 투자 결과가 좋았을 때도 운인지 실력인지 스스로 점검하는 투자 기록 남기기
마무리하며
마그온, 딩동댕, 험블 튜터님 세 분의 강의를 들으며
투자는 결국 지식을 아는 것에서 끝나는 것이 아니라
내가 세운 기준을 실행하는 과정이라는 생각이 들었습니다.
매수도, 매도도, 리스크 관리도 모두 명확한 기준이 있을 때
비로소 기계적으로 행동할 수 있다는 것을 다시 한번 깨달았습니다.
이번 강의를 통해 막연하게 생각했던 매도와 투자 기준을
조금 더 구체적으로 정리할 수 있는 계기가 되었습니다.
앞으로도 더 많이 배우고 경험하면서
운이 아니라 기준으로 투자하는 투자자가 되겠습니다.
오늘도 한 걸음 성장할 수 있게 해주신
마그온, 딩동댕, 험블 튜터님께 감사드립니다.
