요즘 투자 이야기를 하다 보면
이런 계획을 자주 듣습니다.
“2년 후 전세가 오르면 그걸로 재투자할 생각입니다.”
저도 기본적으로는
강남 1시간 이내 전세는
중장기적으로 우상향할 가능성이 높다고 보고 있습니다.
하지만
전세 상승 시나리오 하나만 가지고
투자 계획을 세우는 건
생각보다 위험하다고 생각합니다.
왜냐하면 시장의 방향을 바꾸는 이벤트는
부동산 내부가 아니라
전혀 다른 곳에서 시작되는 경우가 많기 때문입니다.
예를 들면
지금 뉴스에 나오는
호르무즈 해협 봉쇄 같은 사건입니다.
전세가가 항상 상승했던 건 아닙니다
이와 비슷한 이벤트는 과거에도 있었습니다.
- 1970년대 오일쇼크
- 1990년대 중동 전쟁
- 2019년 호르무즈 긴장
두 번은
물가와 금리가 크게 상승하는 결과를 낳았고
한 번은
아무 영향 없이 전세가가 상승하기도 했습니다.
오히려 반대로 경기 침체에 대한 돈풀기로
금리가 내려가는 상황도 충분히 발생할 수 있습니다.
이 글은
금리를 예측하려는 글은 아닙니다.
다만
전세 상승이 당연하다는 가정이 틀릴 수도 있다
이 생각도 해보자는 것입니다.
현실에서 벌어질 수 있는 일
예를 들어 전세가 8억이라고 가정해 보겠습니다.
금리가 1% 상승하면
연간 부담 약 800만원
월 부담 약 70만원 정도 늘어납니다.
생각보다 큰 숫자입니다.
그래서 실제 시장에서는
전세 물건은 많지 않은데
생각보다 전세가 잘 나가지 않는 상황이
먼저 나타나기도 합니다.
특히
고가 전세 시장에서 먼저 나타날 가능성이 있습니다.
지금 전세가 수준은 과열일까
서울 기준으로 보면 지난 10년 동안
- 전세가격은 약 30% 상승했고
- 통화량(M2)은 약 80% 이상 증가했습니다.
단순 비교로 보면
현재 전세가가 통화량 대비 과도한 수준이라고 보긴 어렵습니다.
또 서울과 수도권은
여전히 수급 불균형이 강한 시장입니다.
그래서 저는
대규모 역전세 가능성은 높지 않다고 봅니다.
다만 변수는 금리입니다
최근 중동 상황 때문에
유가와 물가 변수가 다시 커지고 있습니다.
만약 유가 상승이 길어지면
이런 경로가 만들어질 수 있습니다.
유가 상승
→ 물가 상승
→ 기준금리 상승 기대
→ 채권금리 상승
→ 시중금리 상승
→ 전세 수요자의 결제 능력 감소
결국
전세를 치를 수 있는 돈이 줄어드는 구조입니다.
2022~2023년 역전세도
결국 이 구조에서 발생했습니다.
높은 전세가율 때문이 아니라
- 전세가 절대 수준 상승
- 금리 급등
- 전세대출 규제
이 세 가지가 동시에 작동했기 때문입니다.
그래서 저는 이렇게 생각합니다
현재 전세가는
통화량 대비 과도하게 높은 수준은 아니고
서울은 여전히
수급상 전세 상승 압력이 있습니다.
그래서
대규모 역전세 리스크는 크지 않다고 봅니다.
하지만 동시에
전세가가 계속 상승할 것이라는
하나의 시나리오만으로 투자 계획을 세우는 건 위험합니다.
그래서 필요한 건 “시나리오별 액션 플랜”
그래서 저는 최소 두 가지 시나리오를 준비합니다.
시나리오 1
리스크가 단기 영향으로 끝남
→ 전세 상승
→ 전세 상승분으로 재투자
시나리오 2
금리 영향
→ 전세 약보합
→ 눌림목 발생
→ 핫했던 지역 매매/전세 매물 증가
→ 주전세 물건 매매/전세 계약 동시 진행
투자는 결국
상승했을 때
얼마나 벌 것인가 만큼이나
예상보다 느리게 가거나
반대로 갈 때도 버틸 수 있는가
가 훨씬 중요하다고 생각합니다.
그래서 저는
전세 상승 시 액션 플랜을 준비하되
전세 상황이 좋지 않아도
흔들리지 않는 구조를
투자의 기본으로 두려고 합니다.
이 글이
생각한 대로 흘러가지 않는 시장이 와도
버텨낼 수 있는 구조를 만드시는 데
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
