내가 무슨 집을 사야 할지
오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡
"왜 좋은 기회를 좋은 기회라 깨닫지 못할까? 어떻게 하면 그것이 기회임을 알아챌 수 있을까?"
이번 튜터링데이를 복기하며 스스로에게 던진 질문입니다.
결국 좋은 기회를 발견하지 못했던 것은 기회가 없어서가 아니라
그것을 알아볼 수 있는 준비와 실행하려는 행동이 부족했기 때문이었습니다.
이번 튜터링에서는 실전 경험담, 앞으로의 계획, 질의응답, 비교 임장을 통해
투자 방향과 기준에 대해 많은 이야기가 나왔습니다.
각각의 파트가 저에게는 다음 투자를 준비하는 데
필요한 힌트를 얻을 수 있었던 시간이었습니다.
실전 경험담
목부장님
목부장님의 경험담에서 가장 크게 남은 것은
속도와 단지에 대한 확신의 중요성이었습니다.
회사와 가족 이슈로 인해 투자 실행 속도가 느려졌고
매도 이후 매수에 소홀했던 시간이 있었다고 합니다.
특히 10.15 대책 당시 짧은 기회 구간에서
좋은 단지를 매수할 수 있는 상황이었지만
저평가에 대한 확신이 부족해
결정을 하지 못했던 경험을 이야기해주셨습니다.
이 이야기를 들으며 기회는 누구에게나 오지만
준비된 사람만 잡을 수 있다는 말을
다시 한번 체감하게 되었습니다.
보노퐝님
시세지도를 활용한 가격 흐름 파악이 인상 깊었습니다.
매도 전에는 시세지도를 통해 가격 밴드와 흐름을 확인하고
내 단지의 위치와 현재 시장 흐름이 어디까지 왔는지를
객관적으로 바라보는 과정이 필요하다고 하셨습니다.
저 역시 나름대로 시세지도와 그룹핑을 통해
시장 상황을 파악했다고 생각했지만
아직 부족한 부분이 많았습니다.
앞으로는 퐝님처럼 흐름까지 읽을 수 있는 시야를
가지도록 노력해야겠다고 느꼈습니다.
또 과거 서울 갈아타기 과정에서
1~2개월 차이로 기회를 놓쳤던 경험을 말씀해주셨는데
이 이야기를 들으며 저 역시 갈아타기를 앞두고 있는 상황이라
투자에서는 행동 속도 역시 중요한 경쟁력이라는 것을 느꼈습니다.
또 투자금 범위가 넓어질수록
선택지가 많아지는 것이 장점이 아니라
오히려 판단을 미루게 만드는 요인이
될 수 있다는 점도 인상 깊었습니다.
1, 2호기의 매도 가격이 아직 확정되지 않았고
주식도 정리할 시점도 함께 고려해야 하는
지금 제 상황과도 많이 닮아 있어
더 깊이 공감할 수 있었습니다.
BM List
- 세입자 질문 템플릿 활용
→ 왜 더 살고 싶은지 / 언제까지 살 계획인지 확인 - 중개사 피드백 분해 질문
→ 안 팔리는 이유가 가격인지 조건인지 구분 - 경쟁 매물 전화로 내 매물 위치 객관화
- 시세지도 활용해 가격 밴드와 흐름 확인
- 1~2개월 차이가 기회를 만들 수 있으니 빠른 행동
3개월 목표
이번 달을 마지막으로
프메퍼 튜터님과 함께한 시간이 마무리됩니다.
매도와 매수 중에 벌써 자립을 준비하려니
조금 걱정이 되는 것도 사실입니다.
월학 환경 안에서 성장하는 것이
생각보다 큰 도움이 된다는 것을 느꼈기에
환경 안에 있고 싶고 연속 수강을 못하더라도
스스로 성장할 수 있는 방법을 고민하려 합니다.
특히 독서는 멘탈 관리에 있어 가장 중요한 요소라고 생각하기에
끝까지 놓지 않고 가져가려고 합니다.
튜터님께서 목표 설정과 관련해
해주신 두 문장을 오래 기억하려 합니다.
- 막연한 목표는 실행으로 이어지지 않는다.
목표에는 반드시 기한과 수치가 필요하다.
10억 로드맵
10억 로드맵을 그리는 과정에서
현재 진행 중인 매도에 대해 확신이 생겼습니다.
처음에는 2년 전에 파는 것이 투자에 실패하고
도망가는 느낌처럼 느껴져 행동은 하지만 마음 한편이 씁쓸했습니다.
하지만 모임 때마다 다른 사람들이 어떻게 행동하고 있는지 설명해주셨고
지금까지의 결과를 보면 빠르게 움직인 사람이 결국 돈을 벌었다는 말씀을 들었습니다.
그 과정에서 절대가가 높은 코어 단지를 보유하는 것이
장기적인 투자 구조에서 얼마나 큰 역할을 하는지 다시 생각해볼 수 있었습니다.
물론, 지방이 사이클을 덕분에 예상보다 빠르게 자산이 상승할 수도 있지만
장기적으로 보면 수도권으로 올라오는 전략이 더 큰 수익을 기대할 수 있다고 느꼈습니다.
게다가 부동산을 보유한 상태에서도
지방보다 수도권이 리스크 대응 측면에서 유리한 구조라고 생각했습니다.
전투에서 지더라도 전쟁에서 이기는 투자자가 되겠습니다.
선배와의 대화
선배와의 대화에서는 살아가는 방식이 인상 깊었습니다.
특히 기억에 남는 이야기들은 다음과 같습니다.
- 작은 것이라도 시도하는 사람이 성장한다
- 이해되지 않는 질문은 쪼개서 다시 질문한다
- 데드라인은 하루 전으로 잡는다
- 한 번에 하나의 영역에서 성과를 만든다
- 하기 싫은 영역에 성장 기회가 있다
가장 인상 깊었던 부분은 아이러니하게
정확한 워딩은 기억 안 나지만 늬앙스는
시간은 한정되어 있고 모두에게 공평하다.
결국 에너지 배분이 실력이다.
앞으로는 단순히 열심히 하는 것이 아니라 어디에 에너지를 쓸 것인지
설계할 수 있는 투자자가 되어야겠다고 느꼈습니다.
질의 응답
이번 질의응답 이후
제 안에 남은 질문은 하나였습니다.
어떻게 더 벌 것인가보다
어떻게 오래 살아남을 것인가.
부동산 투자는 당장의 노력이 즉각적인 결과로 이어지지 않기에
매수 이후에도 기다림의 시간이 필요합니다.
투자도 결국 삶의 일부이기 때문에
투자 때문에 중요한 삶의 결정을 계속 미루는 것은
위험할 수 있다는 조언이라 느껴졌습니다.
출산이나 승진 같은 중요한 결정까지 미루며
투자에 모든 것을 거는 방식은
투자적으로나 삶의 행복 측면에서도
좋은 선택이 아닐 수 있다는 말로 들렸습니다.
특히 인상 깊었던 말은 가족이 동의하지 않으면 하지 않는다.
투자를 하는 목적에 몰입하는 과정에서
삶의 중요한 순서를 헷갈리지 않도록
주의해야겠다는 생각이 들었습니다.
또 레버리지가 들어가는 부동산 투자에서는
가정의 평화 역시 중요한 리스크
관리 요소라는 점도 다시 생각하게 되었습니다.
가정 리스크가 투자 리스크로 이어질 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
또 수도권 갈아타기의 기준 역시 무조건 상급지가 아니라
개인의 포트폴리오와 체력에 따라 달라질 수 있다고 하셨습니다.
현실적인 기준으로는 약 150% 상향 정도를
하나의 판단 기준으로 참고할 수 있다는 힌트도 주셨습니다.
추가적으로 협상의 본질도 매우 단순하게 정리해주셨습니다.
투자자가 하는 협상은 결국 투자금을 줄이기 위한 것이고 방법은 두 가지뿐입니다.
- 매매가를 낮추기
- 전세가를 높이기
이 단순한 구조를 이해하는 것만으로도 협상에 대한 관점이 훨씬 명확해졌습니다.
비교 임장
비교 임장하면서 튜터님과 대화를 나눈 것 중에서
가격 착시에 대한 이야기가 인상 깊었습니다.
분당과 같은 초상급지가 존재하면
수지 같은 지역이 상대적으로 저렴하게 보여
가격 착시로 매수로 이어질 수 있다고 하셨습니다.
그래서 실제 가치보다 생각보다 높은 가격을
쉽게 지불하게 되는 경우도 생긴다고 하셨습니다.
그렇기에 큰 형님이 누구인지가 중요하고
이러한 구조 때문에 일부 지역에서는 가격이 눌리는
왜곡된 가격 구조가 나타날 수도 있다고 했습니다.
과거 경험을 보면 전고점 대비 약 30% 상승 구간이
이번 상승장의 마지노선처럼 작동하는 경우가 많다고 합니다.
그래서 이미 전고점 대비 30% 이상 상승한 상급지는
가격 부담을 고려해볼 수 있다는 관점이었습니다.
물론 이 기준은 절대값이 아니라
경계선으로 참고할 수 있는 지표라고 이해했습니다.
상승장 초입 전략에 대한 힌트도 있었습니다.
ㅇㅇ 지역의 신축을 미리 선점해 매수하고
지방 투자처럼 약 2년 보유 후 매도하는 방식도
하나의 전략이 될 수 있다고 하셨습니다.
다만 구축은 상승이 끝까지 전달되지 않을 수 있어
리스크 관리가 필요하다는 경고도 함께 있었습니다.
이 방법은 저에게는 어려운 투자가 될 듯해서
못하거나 공부가 더 필요하지 않을까 싶습니다.
또, 거시 흐름에 대해서도 이야기가 있었습니다.
사람들이 자금이 부족할 때는 주식이나 코인으로 먼저 몰리고
이후 자산이 축적되면서 부동산으로 넘어오는 흐름이 나타난다고 합니다.
또 경제 위기 상황에서는 정부가 유동성 공급을 선택할 가능성도 있습니다.
다만 전쟁 장기화, 유가 상승, 주식 시장 부진 같은 변수도 동시에 존재하기 때문에
시장을 단순하게 바라보면 안 된다는 점도 강조되었습니다.
매번 반임장을 통해 제 투자 방향성을 다시 점검하고
흐트러졌던 정신 머리도 다시 잡을 수 있는 것 같습니다.
같은 공간에서는 이해가 되지만
돌아서면 잊어버리게 되는 경우가 많습니다.
그래서 이런 시간이 더 중요하게 느껴집니다.
지금까지는 싸게 사는 투자
즉, 담배꽁초 투자에 익숙했습니다.
하지만 이제는 단순히 싸게 사는 투자가 아니라
좋은 가치를 지닌 자산을 모으는 투자.
이 말의 의미가 조금씩 이해되기 시작한 마지막 달이었습니다.
튜터님의 말씀 덕분에 가치 성장 투자라는 관점으로
조금씩 이동하고 있다는 생각이 듭니다.
튜터님은 저에게 찰리 멍거 같은 존재입니다.
가치보다는 싼 것만 생각했던 저였는데
튜터님의 말씀과 이번 매도 경험을 통해
좋은 가치에 대한 기준을 가지게 된 것만으로도
이번 월학에서 얻은 가장 큰 성과라고 생각합니다.
프메퍼 튜터님께 감사드립니다 💚
함께 나아가는 멩수님들께 감사드립니다 💚
포기하지 않을 저에게 감사드립니다 💚
