안녕하세요 아파트 매매 알아보고 있는 부린이입니다.
올해 5월9일자로 양도세중과유예가 끝난다고 해서 집을 알아보고 있던 와중
2.12 대책으로 임차인이 있는 다주택자의 매물에 한하여 실거주, 전입신고 의무 유예를 해준다고 하여서
전세 임차인이 있는 집을 알아봤고 임대차계약을 승계하는 조건으로 매수를 희망하는 중입니다.
그런데 전세 임차인이 나가려면 한참 남은 상황에서 매도인과 임차인이 대화가 틀어졌나봅니다.
매도인께서 임차인보고 혹시 계약만기 전에 나가주실 수 있겠느냐 중개사를 통해 부탁을 하였는데 전달이 잘못됐는지, 임차인께서 화를 내며 본인이 알아보니 계약만기 후 2개월까지 살아도 된다던데 2개월 뒤에 나갈거다 라고 엄포를 놓은 상황입니다. 저나 매도인이나 당연히 임대차 계약기간은 합의가 되지 않는 한 보장받는다는걸 알고 있지만 혹시나 해서 말이나 꺼내본건데 내쫓는다고 느끼셨는지.. 참 당황스럽습니다.
아직 토허제 신청도 안했고 계약서도 안 쓴 상황인데, 토허제 신청 서류 중에 ‘임대차 계약 종료 확인서’ 라는 서류가 있던데 임차인의 서명이 필요합니다.
그리고 매수를 했다면 2월 대책으로 인해 임차인이 있는 아파트를 매수 시에 임대차 계약이 끝난 후 1개월 내에 실거주와 전입신고를 해야하는 상황입니다.
1. ‘임대차 계약 종료 확인서’ 라는 서류를 임차인이 서명 거부를 해도 되는 건가요?
2. 서명 거부를 함으로써 매도인이 매도를 못하게 되고 양도세 중과 대상이 될 텐데, 임차인이 매도인에게 배상의 책임은 없는 것인가요?
3. 전세 임차인이 계약이 끝나도 2개월 동안 거주를 할 권리가 있나요? 검색을 해봐도 그런 내용이 안나오네요ㅠ
4. 만약 정당한 권리는 아니지만 계약이 끝나도 안 나간다고 점거를 해버리면 어떻게 내보내야 할까요?
5. 뭐가 됐든 임차인과 마찰없이 좋게좋게 서명받고 계약기간 끝나고 나가주셨으면 좋겠습니다. 조언 부탁드립니다.
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댓글
안녕하세요, 추석영님 임차인과 대화가 틀어진 상황의 매수에 대해 고민하고 계시군요. 우선 임대차보호법에 따라 임차인의 계약기간 동안은 거주가 보장됩니다. 이 부분에 오해가 생겨 임차인분도 당황해서 마음이 상하셨나보네요. 1, 2. 임대차종료확인서는 토허제 지역 거래에서는 필수적으로 제출해야 하는 서류에 포함되지만, 구청에 따라 필수 여부를 다르게 판단하기도 한다고 들었습니다. 해당 구청에 직접 문의해보시는 게 가장 정확합니다. 3. 임차인이 잘못 알고 계신 것 같아요. 계약 종료 2개월 전까지 계약 종료 및 계갱권 사용 여부를 서로 조율한다는 것을 잘못 들으신 것 같습니다. 계약서 상 종료일이 맞습니다. 4. 거의 일어나지 않는 일이긴 하지만, 무단 점거로 인한 재산권 침해에 대해 내용증명을 보내시고 이후 법적 분쟁으로 이어질 것입니다. 사람간의 일이라 결국 서로 조율해가며 예의를 다하는 것이 가장 좋습니다. 꼭 매수하고싶은 물건이라면, 임차인이 오해하고 계시는 부분을 잘 풀어서 원만히 해결하시길 바랍니다.
안녕하세요 추석영님~! 고민되시는 마음 너무나 공감이 됩니다. 1,2 토허가 지역 매수시 통상 임대차종료확인서를 제출해야 하나, 지자체별로 예외를 두기도 하니 해당 구청에 문의해보심이 좋겠습니다. 임대차 계약서에 종료일이 명확하고 잔금 시점이 그 이후라면 임차인 확인서 없이 허가 나는 경우도 있다고 합니다. 3. 계약은 계약서상 종료일까지만 효력이 있습니다. 4. 내용증명(퇴거요청) -> 명도소송 -> 강제집행 순으로 처리되나, 소송 기간과 비용이 상당하고, 계약기간이 끝났음에도 퇴거하지 않는 경우 임차인의 과실이므로 이 단계까지 진행되기는 쉽지는 않을 것 같습니다. 사전에 잘 협의하여 일정을 조율해보심이 좋겠습니다. 5. 말씀하셨듯 임대차 기간은 합의가 되지 않는 한 보장됨을 전달 드리고, 질문자님과 임차인의 상황을 종합하야 양쪽 모두에게 좋은 방향으로 원만히 해결하시길 응원드리겠습니다. 🍀
안녕하세요~ 추석영님:) 매수할 집을 알아보던 중 임대인의 오해로 인해 곤란하신 상황으로 판단됩니다. 토지거래허가구역내에서 주택을 취득할 때 중요한 사항이 실거주 의무입니다. 임대인이 계신 경우에는 퇴거 확인서를 제출해야 되는것으로 알고 있습니다. 이에 퇴거 약속에 대한 증빙)이 없다면, 실거주 의무 이행이 불가능하다고 판단하여 허가를 내주지 않거나 서류 보완 명령을 내려올것이라 판단됩니다. 서명을 거부하는것이 이를 불법행위이나 채무불이행이 아니기에 매도를 못하는 상황에서 법적으로 임차인에게 손해배상할수는 없을것 으로 판단됩니다. 따라서 토허제 지역의 매매계약은 허가를 받는 것이 계약 성립의 전제 조건이기에 임차인과의 문제는 현재 소유주인 매도인께서 적극적으로 나서주셔야 될것으로 생각됩니다. 임차인의 퇴거관련해서는 매도인이 이끌어 낼 수 있도록 협조요청드리고 다른 물건도 함께 찾아보시면 좋으실것 같습니다. 추석영님의 내집마련 응원드립니다.
