[열반스쿨 중급반 1강 후기_밸류매니아] 투자의 90%는 멘탈, 10억을 버는 진짜 무기는 '실행'에 있다.(feat. 밥잘님)

들어가며: 아는 것과 하는 것 사이의 깊은 강

투자를 하겠다고 마음먹고 월부에서 강의를 수강하면서, 나는 무언가 대단한 ‘마법의 공식’을 기대했는지도 모른다. 하지만 지금까지 재테기, 열반스쿨 기초반, 실전준비반, 서울투자기초반을 수강하며 그런 ‘마법의 공식’은 존재하지 않는다는 것을 배웠다.

투자를 배우면 배울수록 시장 상황과 내 작고 소중한 종잣돈 사이의 괴리감 때문에 자꾸만 움츠러들곤 했다. ‘완벽한 타이밍이 올 때까지 기다려야 하나?’, ‘내 투자금에 맞는 매전차 매물을 사야 하는 건가?’ 그렇게 투자를 미뤄도 될 거라고 나 자신을 합리화하곤 했다. (강의를 들을 땐 의지가 샘솟았다가 임장하면서 지치고, 강의 들으면서 어렵다고 느낄 때 더욱 그런 순간들이 많아졌다. 이번에 『원씽』을 읽으면서 이것이 ‘의지력’과 관련 있다는 걸 알았다. ‘의지력’도 배터리와 같다는 점. 한정된 자원이라는 점.)

이런 상황에서 새롭게 수강을 시작한 열반스쿨 중급반, 그리고 그 1강인 밥잘님의 강의는 나의 바닥나려고 했던 의지력의 배터리에 다시 충전기를 꽂게 해주었다. “투자의 90%는 투자자로서의 그릇(멘탈)이고 나머지는 지독한 실행력이다”이라는 단 한 줄(The ONE Line)과 함께.

인상 깊은 부분: 밥잘님의 투자 가이드북(책 제목: 『투자자의 마음가짐』)

① 거절은 디폴트다: 10-5-4-3-1의 법칙

사실 나는 이미 알고 있었다. 좋아하는 이성에게 호감을 표현하는 상황이 이와 매우 유사하기 때문이다. 내 경우 거절당하는 것이 디폴트였다. 군대를 제대한 후에는 뭐든지 할 수 있을 것 같은 마음 때문이었는지 거절 당하더라도 조금 ‘좌절’했다가("좌절금지예요!") 새로운 사람을 찾아가곤 했다. 그리고 좋은 인연을 만나 연애도 몇 차례 했다. 하지만 6년 간의 장기연애가 슬픔으로 치환된 후에는 어떤 ‘거절’도 받고 싶지 않게 되었다. 4년 정도가 지난 후, 아직도 나약했던 마음 상태에서 좋아하게 된 사람에게 마음을 전했다가 거절당했다. (지금 생각해보면 그 고백은 용기라기보다는 객기였던 것 같다..)  슬픔과 좌절이 마음을 가득 채우고 세상 모든 것을 비관적으로 보던 시간들이 있었다.

투자 이야기를 해야 하는데.. 쓸데없는 이야기를 너무 길게 한 느낌이다.. 다시 본론으로 돌아가서, 거절은 누구도 바라지 않는다. 거절당하면 기분이 좋지 않다. 예전의 나였다면 또 다시 거절당하는 것이 두려워 더이상 아무 도전도 하지 않았을 것 같다. 하지만 생각을 이렇게 바꾸기로 했다. “부동산 투자를 위한 ‘고백’(저, 이 매물 사고 싶어요, 깎아주세요, 어떻게 조정 안 될까요?)을 거절당하는 건 사랑 고백을 차이는 것보다 백 배, 천 배 쉽다고” 말이다. ㅋㅋㅋ (후기에 ㅋㅋㅋ가 들어가는게 좋지 않을 것 같긴 하지만 후기를 쓰면서 이렇게 웃기도 처음이라 마음 가는대로 쓰게 된다.)

부동산 사장님, 매도자의 거절은 이제 나에게 상처를 줄 수 없다. 그 정도 거절로는 나에게는 흉터가 남지 않는다. 부동산 매물에 사랑에 빠지는게 아니니까. 열부열녀가 아니니까. 투자자를 거절하는 사장님의 모습에 상처받을 필요없다. 그냥 다른 부동산으로 발걸음을 옮기면 된다. 전화를 매몰차게 끊는 사장님에게 ‘저주의 메시지’나 ‘행운의 편지’를 보낼 필요가 없다. 그분들도 나도 둘 다 수익을 얻기 위해 그저 행동할 뿐이다. 거기에는 감정이 없다. 

앞으로 내가 투자를 위해 나아가면서 경험할 거절은 실패가 아니라 성공을 위해 당연히 거쳐야 하는 ‘과정’일 뿐이다. 결과를 만드는 것은 ‘실행의 총량’이다.

② 갭투자와 가치투자는 다르다

밥잘님의 강의를 들으며 예전의 내가 하고 싶었던 투자는 ‘갭투자’에 가까웠다는 걸 깨달았다. 재테기와 열기반을 수강하며 내가 사는 지역 중에서 제2의 학군지라 불리는 곳에서 ‘초품아’를 검색하고, 거기에서 매전차가 내 투자금과 가까운 매물을 보며, ‘이 물건 괜찮은데’라는 생각으로 바로 부동산에 전화를 걸었다. 사장님과 통화하며 내가 원하는 조건이 모두 갖춰진 것 같은 느낌을 받았었다. 하지만 지금 생각해보면 그때의 나는 ‘매전차’ 이외에는 아무것도 제대로 물어보지 않았고, 내가 물어봤던 질문 중에 기억에 남는 건 “주변에 전세 매물이 많이 없는 것 같은데 전세금 올려서 받을 수 있을까요?”뿐이었다.

‘가치’라는 것을 아예 따지지 않은 것은 아니지만 당시 내 머릿속엔 ‘내 투자금으로 가능한 단지네!’라는 섣부른 판단 말고는 없었다. 샤넬과 펜디가 같은 가격이라면 당연히 가치가 더 높은 샤넬을 사야한다는 걸 지금은 알지만 그때는 샤넬과 펜디를 구분할 수 있는 무기를 지니지 못했었다. ‘매전차’가 맞으면 샤넬이라고 판단했던 것이다. 월부 안에서 공부하면서 정말 ‘공부’의 중요성에 대해서 크게 느끼게 된다. ‘저-환-수-원-리’를 모르고 투자판에 뛰어드는건 총 없이 전쟁터에 뛰어드는 것과 같다는 걸 이제서야 알았다. 다행이라고 해야할지 모르겠지만 나는 월부에 오기 전까지는 투자라는 넓은 수영장에 뛰어들어본 적이 없다. 뛰어들었었다면 아마도 깊지도 않은 어린이용 풀장에서 물에 빠졌다고 착각하고 허우적대거나, 내 수영실력에 안 맞는 깊은 지점에서 ‘안타까운 결말’을 맞이했을 것 같다.

‘가치투자’는 운전으로 치면 ‘시동을 거는 작업’이다. 시동을 걸지 않으면 차가 나갈 수 없다. 앞으로 나는 “‘가치투자’가 아니라면 투자할 수 없다”라는 마음가짐으로 투자할 것이다. 

③ 리스크는 피하는 것이 아니라 ‘대비’하는 것이다

나는 리스크가 세상에서 제일 싫다. 리스크를 피하는 것이 내 인생의 주요 화두였다. 어떻게 하면 리스크에서 벗어날 수 있을까를 고민하며 꽤 많은 시간을 보냈다. 하지만 지금 생각해보면 내가 피하려고 했던 건 ‘리스크’가 아닌 ‘책임감’이었다. 책임지는 것이 무서웠던 것이다. ‘할 수 있을까’라는 긍정의 문장이 아닌 불안형 부정문을 늘 마음 속에 지니고 있었다. 실패가 나를 나락으로 보낼 거라는 두려움에 빠져 살았다.

장기연애의 실패도 ‘내가 누군가를 책임질 수 있을까?’라는 불안함에서 일부 기인했다고 생각한다. ‘일단 해보자’는 없었고, ‘나는 할 수 없을거야’라는 부정 확언이 내 어깨를 짓눌렀다. 그렇게 스스로 만든 감옥에 갇혀서 리스크를 피하고 있다고 착각했었다.

그 착각은 지금에 와서야 깨졌다. 그때 내가 짊어질 수 없을 거라고 판단하고 포기했던 리스크들, 책임들은 사실 내가 짊어질 수 있는 것이었다. 도전과 가능성의 영역에 있는 것들이었다. 그저 컴포트 존에서 나가고 싶지 않았던 것이다. 내가 할 수 있을 것 같은 쉬운 일들에만 손을 뻗었고 그 결과가 지금에 이른 것이다.

나에게 부동산 투자 강의는 단순히 ‘투자’만을 배울 수 있는 수단이 아니다. 강사님들이 나누어주시는 인사이트를 통해 투자뿐만이 아니라 내 삶까지도 스스로 들여다볼 수 있게 되었다. 단순히 더 나은 투자만이 아니라 더 나은 삶을 향해 나아갈 수 있게 해준다.

아직은 ‘불안이’가 곁에서 ‘불안하다고!’ 궁시렁거리지만 이제는 리스크를 피하지 않으려고 한다. 내가 감당할 수 있는 리스크를 충분히 대비할 것이다. 투자에서는 시장의 여러 상황과 공급을 살필 것이고, 내 삶에서는 더 나은 커리어를 위해, 좋은 인연을 만나기 위해 ‘리스크’와 마주할 것이다.

적용할 점: 완벽하지 않아도 일단 실행하기(나만의 실전 BM)

인상깊었던 점을 쓰면서 어느 정도 적용할 점을 적은 것 같긴 하지만 조금더 가시적으로 확인하기 위해, 내가 한 번 더 보기 위해 적용점을 정리해본다.

① ‘10-5-4-3-1 법칙'을 일상에 세팅하기: 나만의 거절 체크판 만들기(멘탈 바사삭에서 강철 멘탈로 진화)

전화임장이나 워크인 매물임장에서 투자자라고 거절 당할 때마다, ‘그 가격엔 안 돼요’라는 답변을 들을 때마다 ‘거절 체크판’에 체크하고, 10번을 채우면 그동안 거절당하며 혹사당한 나의 멘탈을 위해 ‘크크크 치킨’ 또는 ‘고추 바사삭 치킨’으로 힐링을 선물하겠다.

투자를 위해 내가 당해야 할 거절은 아직도 꽤 많이 남았을 것이다. 내 첫 투자를 위한, 첫 번째 투자 성공을 위한 지독한 실행의 총량을 채워나가겠다.

② 무지성 갭투자를 막는 ‘강제 비교 평가’ 프로세스 도입

내 작고 소중한 투자금에 딱 맞는 매물을 발견하면 심장이 벌렁벌렁거리고 당장 사야 할 것 같은 조급함이 든다. 하지만.. 앞서도 말했듯이 이건 그냥 ‘갭투자’다. 앞으로는 내 투자금에 들어오는 물건을 발견하더라도 ‘심장아 진정해’를 외치며 쿨링오프의 시간을 갖겠다. 그리고 반드시 내가 본 싼 물건(A)과 내 앞마당에 있는 같은 조건의 단지(더 높은 급지의 B단지)를 나란히 두고 강제 비교 평가를 진행하겠다. 내가 고른 물건이 진정한 가치가 있는 ‘샤넬’임이 데이터로 증명될 때만 매수 후보에 올리겠다.

③ 최악을 가정한 ‘역전세 스트레스 테스트’ 시뮬레이션 하기

사실 내가 바로 ‘부정의 신’이었다. 모든 것을 안 좋은 상황이 될 것으로 예측하고 살았었다. 하지만 예전에 자모님께서 강의 중에 하신 말씀을 통해 조금 변화를 갖기로 했다. 그 말씀은 “낙관적인 사람이 투자도 잘한다”였다.

하지만 이번 적용할 점에는 ‘부정의 신’이 조금 필요하다. ‘잃지 않는 투자’는 완벽한 물건을 찾는 게 아니라, 리스크가 왔을 때 내가 감당할 수 있는지를 따질 수 있어야 하기 때문이다.

매수 후보 단지를 정하고, 향후 3년의 공급 물량을 잘 살피고, 물량이 많아져서 2년 뒤 역전세가 났을 때(예를 들어 전세가가 고점대비 20%~30% 빠졌을 때) 나는 어떻게 방어할 것인가라는 최악의 시나리오를 써본다. 그리고 내 대비책을 잘 따져보고 엑셀로 정확히 숫자를 계산해 보고, 감당할 수 없다면 과감히 포기하겠다. 하지만 내가 감당할 수 있다면, 대비할 수 있다면 도전하겠다. 투자로 나아가겠다.

④ 꾸준한 독서와 강의, 목실감으로 다지는 나의 멘탈 체력

멘탈은 사실 체력이자 의지력이고, 의지력은 용량이 한정되어 있다. 의지력은 쓰면 충전이 필요하다. 

단순히 활자를 좇는 읽기가 아닌 작가의 인사이트를 내것으로 만드는 독서를 할 것이다. 독서기록을 꾸준히 하고, 나의 경험과 연결하고, 적용할 점을 찾아 내 삶에 목적의식을, 방향을 세울 것이다.

밥잘님의 강의처럼 모든 강사님들의 강의에는 내 마음을 두드리는 한 순간들이 찾아온다. 비싼 강의료를 내고 듣는 만큼 그 순간들을 절대로 놓치지 않겠다.

목실감을 통해 내 삶 속에서 중요한 것들을 제대로 바라보고, 지금 내가 가진 것들, 누리고 있는 것들에 감사할 수 있는 시간을 매일 갖겠다.

마치며: 실행의 총량이 성공의 총량을 만든다

투자 공부를 할수록 이미 앞서간 사람들과 비교하게 되고, 현실의 내가 더 작고 초라해 보이는 순간들이 찾아온다. 하지만 밥잘님의 말씀처럼 “자본주의 시장에서 가만히 있는 것은 뒤로 걷는 것과 같다.” 완벽하게 준비된 때란 영원히 오지 않는다ㅏ. 내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 가장 빛나는 샤넬(가치)를 찾아 과감하게 행동으로 옮기는 사람이 결국 살아남고 자산을 불린다.

“실행의 총량이 성공의 총량을 결정한다.”
 

이 한 문장을 뇌리에 박고, 망상활성계(RAS)를 켜둔 채 나는 이번 한주동안 열중반의 가장 큰 과제인 ‘독서’를 실행할 것이다. 10년 뒤 2036년, 비전보드에 적어둔 ‘15억 자산가’가 된 내가 오늘의 나를 보며 “그때 그 리스크를 겁내지 않고 충분히 대비한 후 투자를 실행해 줘서 정말 고맙다. 그리고 책 열심히 읽어줘서 고맙다. 그때 읽은 책들이 지금의 나를 이렇게 단단하게 만들어줬어. 정말 고마워.”라고 기쁘게 말할 수 있도록. 앞으로 수없이 현타가 와도, 수없이 거절을 당해도, 나는 멈추지 않을 것이다. 

그래, 난 밸류매니아. 포기를 모르는 남자지.