안녕하세요, 저스티입니다.
1호기 매수 중
매도인의 이체한도를 제대로 체크하지 않아서 벌어진 저의 사례를 소개해 드리고자 합니다.
글 쓰는 재주가 없어 조용히 간직하려고 했으나, 누군가에겐 꼭 도움이 될 것이라는 주변 동료분들의 응원에 힘입어 글을 남깁니다.
‘이체한도 상향’
우리가 매매나 전세거래할 때 꼭 확인하는 부분입니다.
특히 잔금일에는 큰 돈을 이체해야하기 때문에, 하루 10억~20억 이체도 가능하도록 ‘임시증액’을 신청하기도 합니다.
저도 월부에서 배웠기 때문에
부사님께 매도인으로하여금 이체한도를 늘려놓으라고 전달을 부탁드렸습니다.
부사님도 이체한도 늘려놨다는 답변도 받았고요.
하지만, 상대방이 실제로 한도를 얼마나 늘려두었는지, 늘려놓기는 한건지 솔직히 알 수가 없었고,
그렇기에 막연히 ‘해놓으셨겠지’ 라는 생각으로 잔금을 치러갔습니다.
그리고 제 예상 범위 안에 없었던 최악의 상황을 마주하게 되었습니다.
잔금일 상황은 다음과 같았습니다.
- 계약시점이 25년 9월이었기에 세안고 거래가 가능했습니다.
- 사전에 매도인과 세입자가 임대차 계약을 치뤄두었고, 잔금 당일에 매도인 퇴거와 세입자 입주가 동시에 이루어질 예정이었습니다.
- 1호기(A)를 담보하여 매도인의 자녀들 앞으로 부채가 있었는데, 세입자의 전세보증금으로 이를 상환할 예정이었습니다.
저는 매도인이 부채를 상환하여 근저당 말소 확인이 되면, 잔금을 지급하려고 했습니다.
하지만, 매도인은 부채상환보다 본인 이사 갈 집 잔금을 먼저 내는 선택을 하는데요, 이게 화근이었습니다.
매도인이 이체한도를 다 사용하여 부채 상환 송금이 불가해져 버린 것이었습니다.
이체 한도를 늘리고자 뒤늦게 은행에 달려가보았지만, 신분증을 이사갈 집 부동산 측에 보내두어 불가능했습니다.
근저당이 말소되지 않다보니,
저는 잔금을 매도인에게 지급하기에도 리스크가 있고(상환 안 하고 도망갈 수 있음), 소유권 이전등기를 신청할 수도 없는 상황이 되었습니다.
고민 끝에, 저는 잔금을 매도인 자녀 대출상환계좌에 직접 입금하기로 결정합니다.
대출상환계좌에 직접 입금하는 경우는 더러 있으니까요.
다만, 이미 오후 3시가 넘어가는 시점이어서 당일 등기 못할까봐 법무사분께서 먼저 등기소로 출발하셨습니다.
근저당 말소 확인만 되면, 잔금 영수증 없이 신청해보시겠다고요. (최고👍)
그런데, 여기서 문제가 추가로 발생합니다.
등기부등본에 기재된 채권자&채권최고액과 은행에서 안내해준 대출상환계좌의 채권자&채권최고액이 불일치했습니다.
매도인은 “아들이 주택담보 대출 외에 자동차 대출을 추가로 받았었는데 이를 엮어서 한 번에 상환하려고 하는 것이다”라고 주장했으나, 그 말을 믿고 돈을 보낼 수가 있나요…
심지어, 대출상환계좌의 채권자는 법인이어서, 해당 법인이 매도인의 자녀 소유가 맞는지도 확인이 안 되는 상황이었습니다.
해당 은행에 “주택담보대출분만 계좌를 따로 분리하여 만들어달라” 요청했으나 불가하다는 답변을 받았고,
법인 서류를 통해 대표명과 매도인 자녀명이 일치하는 것은 확인했으나, 이름만으로는 확신하기 어려웠습니다.
너무 고민이 되었습니다.
입금을 하기엔 리스크가 너무 크고, 안 하면 이 계약을 어떻게 다시 해야할지 감도 오지 않았습니다.
이미 매도인은 이삿짐 챙겨 나갔고, 세입자는 이사하고 있었고, 전세금도 매도인 이사갈 집 대금으로 지불이 되었으니까요.
긴 고민과 상의 끝에, 저는 입금하기로 결정했습니다.
이를 결정한 이유는 다른 건 없고, 매도인을 믿어서 였습니다.
매도인은 항상 친절하셨고, 70대 어르신이 자식들 빚 갚아주려고 처분하시는데 사기를 치고 있다는 느낌을 받지 못해서 믿고 입금했습니다.
다만, 절대 좋은 결정이었다고 생각하지 않습니다.
오히려 절대 해서는 안 되는 결정이라고 생각합니다.
이런 리스크를 지는 건 ‘잃지 않는 투자’에 반하는 행동이고, 작정하고 사기치는 사람이었다면 저는 당했을거니까요.
저는 순간적으로 계약 파기가 너무 큰 장애물로 느껴져, 무리한 결정을 내렸던 것 같습니다.
다행히 계좌는 정상이었고, 법무사님께서 시간 내에 등기 신청도 마쳐주셔서
장장 8시간 동안의 긴 잔금 거래를 마무리할 수 있었습니다.
이 복잡하고도 어려웠던 거래 경험은
고작 ‘매도인의 이체 한도 증액 여부 확인’ 이라는 간단한 것에서 비롯되었습니다.
‘매도인이 증액을 얼마나 해두었는지 확답을 받았더라면’
‘하루 10-20억까지도 이체가능한 임시증액을 명확하게 요구했더라면’ 이라는 후회도 들지만,
이 또한 다 제 실력이 부족한 탓이라고 생각합니다.
앞으로는 돌다리를 두들겨가며 차근차근 신중하게 투자를 진행할 생각이고, 월부 동료 여러분들께서도 매도인이 인터넷뱅킹에 익숙하지 않거나 잔금일에 저당권 상환 계획이 있으신 경우, 매도인의 이체한도 증액 여부를 꼭 확인해보시기 바랍니다.
제 경험이 조금이나마 도움이 되시길 바라며,
지금까지 제 투자에 도움 주신 멘토님, 튜터님, 선배님, 매니저님, 조장님, 그리고 모든 동료분들께 깊은 감사의 말씀 전합니다.
감사합니다.
