[내마실 5기 오.하튜터님과 5.8까지 내집마련하조_리치리나] 양파링님의 협상과 매수전략

안녕하세요 

행복한 투자자 리치리나입니다.

이번달은 내집마련실전반을 달리고 있습니다. 

양파링님의 1강 수업은 현재 시장과 토허제 지역의 

매수전략, 협상에 관한 내용으로 정말 찐한 강의였습니다. 

협상과 매수 

협상을 높이기 위한 전략 부동산 매수에서 협상력을 높이기 위해서는 

매도자의 상황을 이해하고 시장 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. 

특히 기존 집을 팔고 새로운 집으로 이동하는 갈아타기 매매에서는 

자금, 세금, 일정 등 여러 요소가 동시에 작용하기 때문에 전략적인 접근이 필요합니다.

먼저 갈아타기 상황에서는 매도자의 심리와 일정을 파악하는 것이 중요합니다. 

매도자가 이미 갈아탈 집을 계약했다면 잔금 기한이 다가올수록 심리적 부담이 커집니다. 

기존 집이 팔리지 않으면 취득세 중과나 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 가격 협상 여지가 생길 수 있습니다. 

이럴 때는 “갈아타기 물건인지”, “가실 집은 정해지셨는지” 등을 

자연스럽게 질문해 상황을 파악하는 것이 도움이 됩니다.  

선매수 후매도 방식은 매우 위험성이 있습니다. 

12억 매매일 경우 일반적으로 계약금 10%, 중도금, 잔금 구조로 진행됩니다. 

계약 이후라도 중도금 지급 전까지는 계약 해제가 가능하지만, 중도금이 지급되면 계약 해제가 어려워집니다. 

따라서 자금 계획과 매도 일정이 맞지 않으면 큰 부담이 될 수 있습니다.

중요한 변수인 세금 

토허제지역에서는 일반 취득세는 약 3% 수준이지만 

2주택 상태에서 매수하면 취득세가 8% 이상으로 크게 증가할 수 있습니다. 

12억 주택을 기준으로 보면 취득세 부담이 1억 원 이상까지 늘어날 수 있기 때문에 

사전에 세금 계산기를 통해 정확히 확인하는 것이 필요합니다. 

매도자 입장에서는 일시적 2주택 비과세 기한도 중요한 요소이기 때문에 

이 부분 역시 협상 포인트가 될 수 있습니다.

매수자 매수가격확인 

협상을 하기 전에 매도자의 매수 시기와 가격을 파악하는 것도 중요합니다. 

예를 들어 오래전에 저렴하게 매수한 경우라면 가격 협상에 여유가 있을 수 있지만, 

최근 고점에서 매수한 경우라면 협상이 쉽지 않을 수 있습니다. 

등기부등본과 거래가격을 확인하면 어느 정도 상황을 가늠할 수 있습니다.

목표 매수가를 설정

매수를 결정할 때는 반드시 목표 매수가를 설정해야 합니다. 

물건의 위치, 동과 층, 단지 내 선호도 등을 분석하고 

최근 거래가와 호가를 비교하면서 시장 가격을 파악해야 합니다. 

같은 단지라도 앞동과 뒷동, 언덕 여부 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 

또한 전고점 여부를 확인해 현재 가격이 어떤 수준인지 판단하는 것도 중요합니다.

급매물 찾기도 좋은 매수 전략입니다. 

실제 급매물의 대부분은 네이버 부동산에 공개 매물로 올라오는 경우가 많습니다. 

다만 단순히 가격만 보는 것이 아니라 이전에 알고 있던 

시세와 비교하여 가격 변화가 있는지를 알아차리는 것이 중요합니다. 

급매를 잡기 위해서는 관심 단지를 등록하고 

꾸준히 확인하며 매수 의사를 명확히 표현하는 것이 도움이 됩니다.

부동산 거래

부동산 거래는 일반적으로 가계약 → 본계약 → 중도금 → 잔금 순서로 진행됩니다. 

가계약을 하기 전에는 거래 금액, 계약금, 지급 일정, 특약 사항 등을 

충분히 합의해야 하며 계약 과정에서는 등기부등본을 통해 

권리관계 변동 여부를 확인해야 합니다. 

특히 상승기나 급매 물건의 경우 매도자의 변심을 막기 위해 

중도금을 빠르게 지급하는 전략을 사용하기도 합니다.

토허제지역의 경우에는 가계약대신 약정서를 쓰며 승인이 떨어지면 

본계약으로 들어가는 점이 차이점입니다. 

이부분에서 구청별로 요청서류, 승인 난이도에 따라 다르므로

허가신청전 해당지자체에 확인하는 과정이 너무 중요합니다. 

또한, 임차인이 거주중인집은  세입자 여부와 퇴거 협의,

던 넣기전 확인하는 것이 중요하며 임대차 계약 종료확인서 작성 중요합니다.  

물리적 하자와 자금출처

그리고 물리적 하자도 반드시 확인해야 합니다. 

누수나 구조적인 문제는 입주 후 큰 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 

계약 전에 체크하는 것이 중요합니다. 

이때 중개대상물 확인설명서는 중요한 기준이 되므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.

마지막으로 자금 출처는 명확하게 준비해야 합니다. 

추후 자금 출처 소명 요청이 있을 수 있기 때문에 

금 판매나 현금 등 출처가 불분명한 자금은 문제가 될 수 있습니다. 

가장 안전한 방법은 자금 계획을 명확하게 정리한 후 매수를 진행하는 것입니다.

결론적으로 매수에서는 

매도자의 상황 파악, 세금 이해, 목표 매수가 설정, 급매 판단 능력, 

그리고 계약 절차에 대한 이해가 중요합니다. 

이러한 요소들을 체계적으로 준비하면 협상력을 높이고 

안정적으로 좋은 매물을 매수할 수 있습니다.

너무나도 실제적인 찐한 강의로 내집마련에 완벽한 설명으로 

강의자료를 그대로 따라하기만 하면 될 것 같습니다. 

끝으로 나의 1년후 나에게 해주고 싶은말 

안녕! 지금 이글을 쓰는 나는 고민이 많아. 

상승장의 기로에 서있어

내가 꿈꾸는 1년후의 모습은 너는 지금 송파구에 있는 34평 정도의 집에서 살고 있을거야. 

그집에서 너는 아침에 일어나면 커피를 내리고 음악을 들으며 하루를 시작해 

저녁에 딥에 돌아와서는 사랑하는 가족들과 하루의 일과를 이야기하며 행복한 시간을 보내.

주말에는 지속적인 투자를 위해 동료들과 임장을 다니며 가족들과 때때로 산책을 해. 

힘들어도 계속 나아가는 이유는 나는 왜 이렇게까지 집을 갖고 싶은 걸까?

결국은 나만을 위해서가 아니라 가족과 소중한 사람을 위해서 나의아이들에게 

좀 더 쾌적하고 좋은 환경에서 시작점을 보냈으면 하는 마음인것 같아. 

지금 내가 너에게 하고 싶은 약속은 포기하고 싶을때마다 이것을 기억해 

나를 위해 시간과 나의 부재한 공간을 돌봐주고 지켜주고 있는 나의 가족들 

나를 위해 열심히 뒷바라지를 해주고 있는 나를 기다려주는 유리공을 생각해. 

나의 가족들도 아마 힘들고 끝없이 기다려줄수 만은 없을거야. 

그럼에도 참고 견디고 버티고 있잖아. 너만 힘든게 아니란다. 

1개월후에는  너의 구체적인  방향설정을 확실히 해서 

2개월후에는 네가 할 수 있는 최선의 단지를 10개 뽑고 

3개월후에는 최적의 물건을 10개 찾는거야. 너는 할 수 있어 

1년후에 네가 이글을 읽을때, 나는 너에게 이렇게 말해주고 싶어. 

정말 잘했다. 그때 집을 사길 정말 잘한거야. 지금 봐봐 너무너무 잘했어.

힘들어도 포기하지 않고 끝까지 해내줘서 너무 고마워. 우리는 이제 더 잘될거야 

이 약속을 지키기 위한 나만의 다짐 

나는 오늘 이시간부터 나의 집을 찾기위해 목표설정을 하고 내가 할 수 있는 단지를 10개 찾는다.