[열중 4월 되기 전 독서하9 2젠 오를단지 9하조_행편인 1주차 강의후기] '저환수원리를 제대로 아는가?'

안녕하세요. 

편견 없이 행복하게 투자하는 삶을 추구하는 행편인 입니다.

이번 열중 1강 밥잘님 강의를 듣는 내내 '열중 듣기 정말 잘했다' 라는 생각을 했던 것 같아요.

강의를 들으면서 현재 시장 상황을 배우고, 투자 의사 결정에 있어서 놓치고 있었던 것들을 발견했고, 

튜터님의 투자 인사이트를 내면화 할 수 있었습니다.

현 시장에서 투자 방향성에 대한 고민을 해소할 수 있었고, 특히 1호기 투자를 앞두고 흐릿해진 저환수원리의 개념을 다시 재점검 할 수 있었던 부분이 가장 인상 깊었습니다.

또, 전수조사 과정에 대해 설명주신 부분들을 현재 제가 하고 있는 과정에서 적용해 볼 수 있다는 점도 너무 좋았습니다.처음하는 전수조사라 일단 하자! 라는 생각이었는데 튜터님 인사이트 덕분에 뾰족하게 시작해 볼 수 있다는 점이 개인적으로 기억에 많이 남습니다.

감사하고, 또 감사드립니다.

밀도 있게 배운 내용들을 바탈으로 이번 1호기 투자 의사결정 시 반드시 적용하여 의미 있는 1호기 투자 꼭 해내겠습니다 :) 훌륭한 강의를 준비해주셔서 정말 감사드립니다. 

[Part 1. 현 시장 상황]

현 시장에서 벌어지는 일을 배우고 투자자로 행동해야 할 것을 정하기 위함!

배운점

-. 양도세 중과는 조정대상 지역 다주택자에게 해당하지만, 

   수도권 1채/지방 1채 보유 시 수도권 선매도하면 2주택 양도세 중과 대상이 됨.

-. 현재 서울,수도권 규제 및 비규제 지역은 과거 대비 매물수는 부족한 상태이며,

   최근 대비 다주택자 물건이 뾰족하게 올라오는 추세로 5.9이후 배보다 배꼽이 

   더 큰 상황이기에 물건이 없어질 것으로 예상.

-. 서울, 수도권 거래량을 통해 막연하게 거래량이 많다/적다를 넘어서

    사람들이 어떠한 이슈로 인해 행동이 변화되는지 이해해야 다음에 나의

    행동 패턴을 정할 수 있다.

     → 2~3월 토허제 해제, 10월 대출총량규제 및 토허제 확장 등

-. 지방, 중소도시는 현재 토허제와 대출규제가 크게 영향이 없고 공급량에 따라 산발적 온도 보임.

     → 거래량을 통해 과거 침체기와 비교하여 지역별 현재 시장 상황에 대해 파악 가능.

-. (규제) 고가주택은 초고가 아파트 급매 물량 증가하고 있으며, 중저가주택은 

    15억 이하 주택 거래량 줄지 않음. 9억 이하 매매의 경우 거래량 늘어남.

 → 세낀 매물 거래 가능하며 조건 조율로 기회를 잡을 수 있지만, 절대가 자체가 높음.

 → 내집마련의 경우 감당 가능한 수준의 대출 고려.

-. (비규제) 수도권은 지역별로 퍼지는 속도가 다르며, 다주택자 매물 증가하여 

    매수 기회 잡을 수 있는 상황.

 → 강남 접근성에 따라 가격 퍼지는 속도가 다르고, 덜오른 곳은 여전히 존재하여

      다주택자 매물을 싸게 살 수 있는 기회가 있는 시장.

-. 지방은 정책 영향이 적고, 지역별 공급현황에 따라 현상 격차가 크다.

 → 공급 부족으로 인해 전세 수요자가 매매로 전환하고 있는 추세로,

     지역 최상단부터 가격이 상승하고 아직 온기가 30%정도 퍼진 지역도 있음.

 → 2년 이상 상승한 지역은 신규 투자시 매도에 대한 고려를 충분히 할 것.

 → 장기공급이 예정된 지역, 상품성이 낮은 단지는 투자에 주의가 필요.

BM

1. 규제 및 비규제 지역에서 실거주가 가능하다면 내집마련 관점도 생각해보기.
2. 4월초 비규제 다주택 급매 물량에 대한 기회 뾰족하게 트레킹 하기.
3. 지방 투자 시 2년 이상 상승한 지역에 대한 주의성 내면화 하기.
4. 내집마련 주담대 가용가능 대출현황 최신화 하기.

[Part 2. 투자의 원칙]

투자 프로세스와 원칙을 제대로 배우고 제대로 행하고 투자하기 위함!

배운점

 -. 저환수원리

 1) 저평가 : 가치 대비 싼 가격

  → 저평가는 투자의 시작이지만, 투자의 완성은 아니다.

      어느 정도 저평가 된 것들 중에 사람들이 선호하고 가치가 더 좋은 것을 사면 된다.

 2) 환금성 : 매도 시 잘 팔리는 것

  → 내가 고민하는 지점을 미래의 매수자도 고민하게 된다는 걸 반드시 생각.

 3) 수익률 : 충분한 수익을 주는 것

  → 가진 투자금으로 가진 앞마당 중에서 가장 좋은 거 사면 된다. (저,환,원,리 충족만 하면 따라옴)

 4) 원금보존 : 내 돈을 잃지 않음

  → 매매가 = 전세가격 + 자산기대가격 (손실 구간에 변동성을 견디며 매도하지 않는다.)

 5) 리스크 : 최악의 경우 대응

  → 리스크가 없는 상황에만 투자한다가 아닌, 감당할 수 있다면 투자한다.(공급, 잔금, 역전세)

BM

1. 가계약금 쏘기 전에 ‘나 저환수원리 했나?’라고 반드시 묻기.
2. 매물임장 후 저환수원리 모두 적용해보기.
3. 저평가 여부 비슷한 위상을 가진 단지들과 비교해보기.
4. 땅의 가치(입지독점성), 건물의 가치(상품성) 물음표 들고 다니기.
5. 가치와 리스크를 알고 보유와 매도계획 세워보기.
6. 리스크 5Q 반드시 이번달 적용해보기.

[Part 3. 투자의 프로세스]

투자의 원칙을 투자에 적용하는 프로세스를 배우고 실전투자 하기 위함!

배운점

-. 10억 버는 투자 프로세스

 → 정보수집(임장/임보) > 투자기준(저환수원리) > 투자결정(비교평가) > 매수결정(조건협상)

-. 투자할 아파트의 가치를 안다는 것은 지역에 대한 입지가치에 대해 말할 줄 알아야 한다.

 → 직장/교통/학군/환경/공급

-. 매물을 찾을 때 사장님이 브리핑 해주는 수준에서 머무르면 투자하기 어렵다.

 → 어떤 ‘조건’을 만들면 투자가 가능한지 역으로 고민하는 것이 반드시 필요하다.

      물건을 잘게 쪼개서 딥다이브 해야하며, 어려움을 딛고 계속 파고들어야 한다.

-. 모의투자를 통해 매시간 실전적인 사고를 갖추자.

 → 매물 문의서 쓰듣이 계속적으로 반복적으로 해보면 실제 현장에서 적용할 수 있다.

-. 조건 수락에 따라 1등 물건이 달라질 수 있다는 걸 늘 생각해야 한다.

 → 가장 좋은 단지를 사는 것만이 핵심이 아니고, 완벽한 1등 따로 있지 않다.

-. 수도권 비규제 (투자금 1억대: 3~5억, 2억대 : 6~8억, 3억대 : 9~11억)

-. 지방 (투자금 1억대: 4~6억, 2억대 : 6~8억, 3억대 : 9~11억)

-. 비교할 수 있는 앞마당은 수평비교와 수직비교!

-. 실전 투자 과정 0~7단계, 4~7단계 반복하는 빈도가 많고 2주가 지나면 다시 0단계 돌아가기.

-. 4단계 전화임장을 많이 해봐야 생활권별, 단지별, 지역별 분위기를 명확히 파악 할 수 있다.

 → 전화임장은 수익률 높은 행동으로 투자하는 노력 대비 얻는게 너~무 많다.

-. 더 좋은 것 부터 덜 좋은 것 까지 확인하면서 내려와야 한다.

 → 위에서 안 되는 걸 확인하고 내려와야 해볼 수 있는 것을 다 해봤다는 확신을

      가지고 투자했음을 확신 할 수 있다. 안 되는 걸 직접 눈으로 봐야 한다.

-. 내 조건을 받아들일 단 1명의 매도자, 나를 도와 줄 단 1명의 사장님을 만나면 되는 일

 → 가능성을 제한 하지 말고 월세, 실입주도 될 수 있다는 가능성을 먼저 믿는다.

-. 사장님이 알아서 해결해 줄 것이라고 생각하지 말고, 동의공감설득을 통해 적극적으로 행동하자.

 → 왜냐면요~ (마법의 단어)

BM

1. 결론파트 단순히 투자금이 많이 들어서 지우지 말고, ‘조건’ 만들 수 있는지 까지 생각해보고 임보에 남기기.
2. 실전 투자 과정 0~7단계 그대로 적용해서 전수조사 하기.
3. 전화임장 시 조건, 상황 뾰족하게 질문하며 정보 보단 매물에 대한 문의 비중 넓히기.
4. 왜냐면요~ 적용하기.

[Part 4. 성공한 진짜 비법]

부자가 되는 투자 비법을 알기 위함!

배운점

-. 투자하고 시장의 복기를 통해 가장 크게 성장한다.

 → 투자를 하고 변화하는 시장에서 살아있는 플레이어로 바라보는 시선에서 인사이트가 생긴다.

-. 투자 처음에 했던 많은 선택은 정답이 아닐 가능성이 높지만, 정해진 기준 안에서 투자한다면

   잃거나 망하지 않는다. 그걸 믿고 투자하자.

-. 투자 하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고, 복기 없이 성장 할 수 없습니다.

 → 독,강,임,투,복!!

-. 사자마자 오르면 잘한 투자였고, 안 오르면 못 한 투자가 아니다.

 → 결과가 좋아도 과정이 나쁠 수 있고, 과정이 좋아도 결과가 나쁠 수 있다. 반드시 분리하여 복기 할 것.

-. 독서는 시간과 비용의 효율/나침반/문제풀이 해설집이다.

 → 실수하고 시행착오로 겪고 배워야 하는 것들을 현저히 줄여주고 망하지 않는 방법.

-. 독서는 책을 암기 하는 게 아니다.

 → 내 삶에 단 1가지만 적용하고 입밖으로 이야기하며 공유하는 것이 인생의 변화를 줍니다.

BM

1. 1호기 매수 과정에서의 감정과 느낌을 짧게라도 기록해두기.
2. 매수한 단지에 대한 후회스러운 복기가 아닌, 과정에 대한 아쉬운 점을 복기하기.
3. 투자가 끝난 뒤에도 저환수원리를 적용하여 복기하기.
4. 독서는 암기하는 것이 아님을 알고, 책 가져가야 할 2가지만 반드시 가져가고 적용하기.