[열중 49기 독서왕이 되고 싶다면 8로미 리보플라빈] 1주차 밥잘 강사님 수강후기

오랜만에 강의에서 만난 밥잘님 강의였는데, 월부 환경에 있으려는 노력을 해서 인지 첫 수강 때보다 더 많이 보이고 배우는 것 같아 기뻤다.

강의 초반부에 시장은 항상 혼란이 있었고, 자산 투자를 하기 위해서는 기준과 프로세스를 가지고 꾸준히 해나가면 목표를 달성할 수 있다는 말이 인상깊었다.

독서의 중요성에 대해

정말 부자가 될 수 있을까? 라는 고민에 대해 월부라는 환경에서 독강임투를 통해 지속하게 하는 단단한 힘을 키웠다는 강사님의 이야기를 들으면서, 나또한 성장의 로드맵에 따라 집중할 것들은 다르지만 독강임투를 꾸준히 해 나가야겠다는 생각이 들었다.
 

(마인드 크게 심기 > 실전 투자자로서 심도있게 투자하기 > 실전투자 경험이 쌓이면 독서로 마인드 점검하는 것 )

돈그릇이 적다면 돈이 들어와도 결국 잃게 되더라는 강사님의 말을 들으며 나도 꾸준한 독강임투를 통해 돈 그릇을 넓혀 들어오는 돈이 달아나지 않도록 잘 담을 수 있는 견고한 그릇을 만들어야겠다. 

뿐만 아니라 최소량의 법칙에 따라, 독강임투중 낮은 높이만큼만 채워진다는 말 처럼 가장 부족한 곳으로 돈이 새고 성장과 성공을 방해하게 되니, 나에게 부족한 부분을 찾고 채울 수 있도록 나아가겠다! 정말 필요한 것은 지식이 아닌 단단한 투자 마인드셋이다. 부화뇌동 하지 말자! 

모든 것은 독서로 채울 수 있다. 독서는 투자의 인식과 단단한 마음을 만드는 가장 중요한 뿌리이다. 나만의 독서 루틴을 만들자!
 

지역 분석에 대해
 

서울 수도권 지방의 월별 거래량을 통해 시장의 모습을 분석해주시면서 지역별/시기별로 어떠한 차이를 보이는지, 그리고 흐름을 알 수 있었다. 그리고 지역 시장 분석을 통해 우리가 가져야 할 생각과 행동에 대해 정리해주었다.
지역별 투자 전략에 대해서도 언급해주셨고, 내가 가진 돈으로 살수 있는 최선의 선택을 하고 모으고 불리고 갈아끼우기하면서 목표자산으로 가까이 갈 수 있도록  방향성을 배울 수 있었다.

다주택 보유에 대한 고민에 대해
 

세금 부분에 대해 겪는 고민에 대해 표를 이용하여 쉽게 수치로 알려주셨고, 보유하는 방법에 대한 팁을 알려주셨는데 평소 생각했던 것보다 과하지 않았고, 보유하면서 얻는 임차 수익이나 급여를 통해 감당가능하다는 생각이 들었다.

투자원칙에 대해
 

원칙과 프로세스가 없다면 매순간 조각된 정보로 갈팡질팡, 허둥지둥 한다. 조급한 마음에 두서없이 매물을 찍어서 본다면 돈 버는 투자를 하기 어렵다, 배운 것을 행하면서 투자하는 습관을 들이자는 말씀이 인상깊었다.

무엇들 배우든 어떤 원칙이나, 이론 따위에서 일관되게 지켜야 하는 기본적 규칙이나 법칙이 있기 마련이다. 매 강의마다 등장하는 투자원칙에 대해 우리는 간혹 잊어버리곤 한다. 안전하게 돈버는 투자만 할 수 있게 도와주는 가장 중요한 가이드라인인 투자원칙 다섯 가지를 늘 최종 투자의사결정 전에 잘 지켰는지 최종점검을 하는 습관을 들여야겠다. 

다섯가지 각 원칙에 대해 기댓값과, 적용법, 필요한 것과 확인해야 할 것을 정리하여 알려주며, 한 판 정리를 통해 다시 한 번 내용을 환기시켜 주는 점이 반복학습 되는 것 같아 좋았고 머릿속에 남았다. 특히 실수 할 수 있는 부분을 경계해야한다는 점이 인상깊었다.

(저)평가 : 투자의 시작, 가장 저평가가 핵심은 아니다, 어느 정도 확보만 되면 된다. 어느 정도 확보됐다면 내가 살 수 있는 것 중에 더 좋은 것을 고르는 것으로 핵심은 비교평가라는 말이 와 닿았다. 부동산의 가치 2가지에 대해 질문을 던져보는 습관을 들이면서 가치를 파악하도록 실천해보자

(환)금성 : 수익 구간에 매도가 쉽고, 팔아야 할 때 팔기 쉬워야 한다는 것으로 인상깊었던 점은 미래의 매수자의 입장에서 바라봐야 한다는 부분과, 약점이 명확하다면 보유 및 매도시 핸디캡이 발생하기에 힘들다는 이유로 원칙 없는 매수는 경계해야 한다는 점이었다. 투자 지역에 따라 매수 이후 어떻게 컨트롤 하고 매도해야 할 지에 대해서도 이해하는 시간이었다. 나의 1호기 보유 매도에도 적용할 부분이 많았다.

(수)익률 : 보유한 투자금으로 가장 좋은 것을 산다고 접근하며. 무리하게 쪼개거나 최소화하려는 것은 좋지 않다. 돈을 벌려는 욕심보다는 원칙을 지키는 게 중요하고 그것을 꾸준히 해나가면 따라오는 결과라는 점이 좋았다. 

단지 좋은 것을 산다는 사실에 매몰되어 대출을 내거나 무리를 할 수도 있겠다는 생각이 들었다. 자금이 부족하다면 초기에는 소액투자를 통해 돈을 뭉치고 굴리며 더 좋은 우량 자산으로 바꿔가라는 현실적 조언에 안도감이 들기도 했다. 시간이 걸리고 힘들겠지만, 반복하면 결국 목표를 이룰 것이라는 말에 200% 공감이 들었다.

(원)금보존 : 돈을 잃지 않고 수익이 날 때 까지 지킬 수 있다.
전세가율과 투자의 관계가 흥미로웠는데, 비싼 아파트와 저렴한 아파트의 전세가가 동일한데 가격이 다른 현상에 대해 거품이거나, 저가치로도 생각할 수도 있다는 게 인상깊었다. 그러나 전세가율 자체로만 가치 판단을 금물이다.

지역별(서울 / 수도권, 경기, 광역시, 지방) 적정전세가에 대해서는 지난 강의에서도 수 없이 들었던 내용이지만 이번 강의를 들으며 그 동안 내가 이해를 못하고 있었다는 걸 알았다. 왜 확인해야하는지, 그리고 그 적정전세가율이 의미하는 바가 무엇이지 이번에 알게 되었다. 결국 투자했을 때 안전한 아파트라는 것을 의미했다, 다만 이 적정전세가율은 시장상황에 따라 조금 달라질 수는 있었다.

(리)스크관리 : 감당 가능한 리스크에 투자, 대응하고 수익을 낸다. 진짜 의미로는 무조건 리스크를 회피하라는 게 아니라 예상리스크와 기대 가치를 검토하여 리스크 대비 기대 가치가 높고 내가 감당할 수 있다면 투자한다는 판단을 하는 것이 핵심이었다. 눈 여겨 볼 것은 '나 자신'의 대응 능력을 검토하라는 것이었다. 단지 그동안 리스크라하면 공급이나, 잔금여력 정도로 생각했었는데 개인의 역량도 중요한 부분이라는 말에 한 대 맞은 느낌이 들었다.

리스크 점검하는 다섯가지 단계별 질문을 통해, 내가 감당 가능한 물건인지 판단할 수 있는지 확인 할 수 있어 좋았고, 투자를 앞 둔 상황이라면 이러한 프로세스를 통해 만에 하나 놓칠 수도 있는 실수를 미연에 방지 할 수 있겠다는 생각이 들었다. 앞으로 투자를 하게 된다면 나 또한 다섯가지 질문을 통해 꼼꼼하게 체크한 뒤 투자하는 습관을 들여야겠다.

공급 과잉에 대해 기회가 되기도 리스트가 되기도 한다는 사례와 설명을 들으면서, 결론적으로 리스크를 줄이기 위해서는 무리한 욕심은 금물이다. 전세가를 높게 설정하거나, 올리는 것은 자제하고 더 좋은 것을 사기 위해 과도한 대출이나, 습관적 대출도 지양해야겠다. 리스크 관리와 대응은 최악의 상황을 맞이 하더라도 견딜 수 있을만큼 체력을 유지해야겠다는 생각이 들었다.

돈 버는 투자자와 벌지 못하는 투자자

둘 차이에 대해 설명하면서, 결국 투자의 본질은 가치를 잘 알고 판단하며 알맞은 프로세스를 통해 투자물건을 도출할 수 있어야 최선의 투자로 반복되며 좋은 결과로 이어지는 것이라 했다. 

실제로 강의를 들으면서 귀에 못 박히도록 듣는 말이지만, 실제로 임장을 나가고 투자 판단을 해보면 까마득하게 잊어버리곤 한다. 그래서 의식적으로 투자 판단 의사 결정을 단계별(정보수집 > 투자기준 > 투자결정 > 매수결정)로 실시하며 기록하는 습관을 들이도록 노력해야겠다.  뿐만아니라 가치를 먼저 판단하고, 저환수원리 충족했을 떄 투자한다는 원칙을 고수하겠다.

투자원칙인 저환수원리를 아파트 투자 시뮬레이션을 통해 어떻게  적용하는지 보여줌으로써 이해를 돕고, 감을 잡는데 도움을 얻었다. 그리고 투자 후보 단지를 정리하면서 매물 정보 및 저환수 원리에 항목에 대해 만족하는지 체크를 하면서 최종 투자 결정을 내리는데, 단순히 브리핑 받은 정보로만 결정을 내리는 수준에서 머무르면 실제 투자로 이어지기 어렵다는 점을 깨 닳았다. 

네이버 부동산이 내 투자금에 맞춰주지 않는다라는 말이 정말 와 닿았다. 그래서 조건을 만드는 시도를 하는 것이 정말 중요하겠다는 생각이 들었고, 실행해야겠다(트라이! 트라이!) 협상 가능한 부분을 딥하게 파고 들며, 임장보고서 마지막 장표로 모의투자 장표 BM하기. 그리고 투자금이나, 조건을 우선으로 투자 의사결정을 판단했는데 저환수 원리를 먼저 검토한 뒤에 조건을 만드는 습관을 들이자!

투자금, 수도권 비규제 vs 지방 광역시

각 투자의 장단점에 대해 비교를 해주며, 자신의 상황에 따라 결정할 수 있도록 방향성을 제시 해주셔서 좋았고 나 또한 앞으로 어떻게 투자 로드맵을 그려야 할 지 생각해 볼 수 있었다 

앞마당에서 투자 물건 찾는법 소개부분에서 7가지 단계별로 무엇을 해야하는지 디테일하게 배웠고, 그것으로 얻는 것이 무엇인지 알 수 있었다. 

초보들이 하는 실수라는 부분에서 가능성을 제한하는 투자를 경계하라는 말이 와 닿았다. 이건 이래서 안 되고 저건 저래서 안되라며 소거하기보다는 될 수 있다는 가능성을 믿고 최대한 가능성을 넓혀보는 시도를 해봐야겠다. 실행의 총량이 성공의 총량을 결정한다 정말 멋진 말이다!

가격협상을 잘 하는법

무턱대고 하는 가격 협상이 아니라, 공감과 설득을 통한 의견 제시로 중개인이 매도인에게 어렵지 않게 조건 협상을 시도할 수 있도록 내가 노력하는 게 중요하다는 생각이 들었다. 네고라는 것이 매도인의 돈을 줄어들게 만드는 행위인 만큼 중개인에게는 부담이 된다는 생각을 그 동안 하지 못했던 것 같다. 그리고 거절 당했을 때에도 지혜롭게 기다렸다가 며칠 후 재시도 하는 방법도 실행해보아야겠다. 마법의 단어 “왜냐면요”

동탄 투자 사례를 통해, 비록 생활권내 덜 선호하는 단지라도 같은 투자금이라면 비교평가를 통해 더 좋은 것(매가가 높은)을 선택하는 것이 전세놓는 것이나 보유, 환금성적인 부분에서도 이점이 크다는 부분에 대해서, 가능하면 최선을 다해 비교평가하여 내가 할 수 있는 최선의 선택을 할 수 있도록 실천해야겠다는 생각이 들었다.

좋은 투자라도 아쉬운 점은 있기 마련, 내 앞마당 내에서 가장 좋은 선택인지 꼼꼼하지 못했던 아쉬움에 대해 들으면서 후회 하지 않도록 적어도 내 앞마당안에서는 후회 없는 선택할 수 있도록 실행해보자라는 다짐을 한다.

인사이트란 어떻게 생기는가?

인사이트란 결과를 복기 하면서 생기는 것이다. 내 투자의 결과가 시장에 어떠한 평가를 받는지, 플레이어로서 지켜보면서 인사이트가 생기는 것이다. 이러한 과정을 통해 성장해가는 것이다.

하지 말아야하는 복기는 매수한 단지에 대한 후회와 미련, 이것은 성장을 이끌어 내지 못한다. 오히려 퇴보하여 자산을 지키지 못한다는 점. 나도 앞서 투자한 1호기에 대해 계속해서 가격을 보게 되는 습관이 생겼는데 다행이 가격이 올랐지만 만약 떨어졌더라면 크게 낙심하며 미련을 두었을 것 같다. 

결국 더 성장하는 다음 투자를 위한 오답노트 작성을 위해 내가 매수했던 과정을 꼼꼼히 복기하면서 개선해야 할 점과, 잘한 점을 정리하면서 성장해 나가는 투자자가 되어야 겠다

투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고, 복기 없이 성장할 수 없다는 말! 정말 와 닿았는데 나도 1호기를 하면서 뼈저리게 느낀다. 강의로써 얻을 수 없는 실전 경험을 통한 깨달음이란 게 분명히 있었다. 부동산과 밤낮으로 긴밀하게 소통하며 협상하고, 가계약을 하고 특약에 대해서 매도자와 부동산 사이에서 조율도 하며, 리스트를 대비하여 잔금 여력도 알아보고, 대출상담사 상담도 받아보며 잔금을 치루는 과정.

그리고 이후 전세를 놓기 위한 매일 100통 이상의 전세 문자 뿌리기, 지역 부동산 소장님들과의 연락 월부 QNA 선배들께 질문도 하며 조언도 얻고, 가격도 내리면서 힘들게 전세를 뺐던 기억!

매수 과정에서 한푼이라도 싸게 사기 위해 여러 부동산과 저울질하며 네고했던 물건, 깎아주기로 한 매도인이 갑자기 입장을 바꾸면서, 송사에도 휩싸이면서 3달 동안 민사소송도 진행했고 세입자와 수리 협의도 했고 전세입주까지 마무리 한 과정들.

이러한 경험와 인사이트는 실전 투자를 통해서만 내 것으로 만들 수 있었다! 정말 강사님께서 말씀하신대로 인사이트란 경험과 복기를 통해 생겨난다는 말이 실감이 난다!

이번 강의를 통해 투자에 관한 A~Z를 배운 것 같고 꽉찬 느낌이 든다! 열정적 강의 해주신 밥잘 강사님 감사합니다