수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
최근 10.15 규제 이후 구리 아파트 가격이 빠르게 상승하면서 “이제 많이 오른 것 아닌가?”라는 이야기도 많이 나오는 것 같습니다. 하지만 여러 지역과 비교해 보면서 시장을 살펴보니 개인적으로는 아직 상승이 끝난 구간이라기보다는 이제 시작 구간에 가깝지 않을까라는 생각이 들었습니다.
그래서 오늘은
“구리는 이미 많이 오른 것인가, 아니면 아직 덜 오른 것인가” 라는 관점에서 몇 가지 생각을 나눠보려고 합니다.
1. 구리는 8호선 호재가 이미 반영된 것일까?
현재 구리의 일부 역세권 단지들은 2021년 전고점 수준까지 회복한 곳들이 있습니다. 그래서 처음 가격을 보면 “이미 많이 오른 것 아닌가?”라는 느낌을 받을 수도 있습니다.
하지만 교통 호재가 있었던 다른 지역과 비교해 보면 조금 다른 모습도 보입니다. 예를 들어 신분당선 라인 수지구청역 인근을 보면, 단순히 전고점을 회복하는 수준이 아니라 전고점을 넘어 계속해서 가격이 상승하는 흐름을 보여주었습니다.
즉, 교통 인프라가 확실하게 자리 잡고 생활권이 서울과 강하게 연결되는 지역은 전고점 회복 이후에도 추가 상승이 이어지는 경우가 많았습니다.
급지의 차이는 분명히 존재합니다.
하지만, 지난 상승장에서 상승률을 봤을 때 두 급지의 상승률은 크게 다르지 않았습니다.
*2014→ 2021년 누적상승률
- 용인 수지 58%대
- 구리시 55%대
이런 관점에서 보면 구리 역시 8호선 효과가 단순히 전고점 회복으로 끝났다고 보기에는 아직 이른 단계일 수도 있다고 생각합니다. 물론, 개별 단지 별로의 차이는 존재는 한다고 생각합니다.
2. 그렇다면 구리는 왜 아직 가격 반영이 다 되지 않았을까?
현재 가장 입지 좋은 장자호수공원 구축 역세권 단지들의 25평 기준 가격이 대략 7~8억 수준 형성되어 있습니다. 흥미로운 부분은 이 가격대가 서울의 일부 지역과 겹친다는 점입니다. 예를 들어 동대문구나 서대문구 등 4급지 구축 에서도 입지가 다소 약한 단지들은 비슷한 가격대에서 매수가 가능합니다.
실수요자나 투자자의 입장에서 생각해 보면, 같은 금액이라면 “그래도 서울”이라는 심리가 작동하기 쉽습니다. 그래서 현재 단계에서는
- 서울 하위 입지 아파트 VS 구리 중상 입지 아파트
이 두 선택지가 비슷한 가격대에서 경쟁하는 상황이 되고 있다고 볼 수 있습니다. 이런 구조에서는 자연스럽게 땅의 가치가 높은 서울 매수가 먼저 이루어지고, 수도권 위성 도시의 상승은 한 템포 늦어지는 흐름이 나타나기도 합니다.
그래서 지금 구리의 가격 흐름을 보면 비규제 지역에 호재가 있음에도 불구하고 아직 가격 반영이 완전히 이루어지지 않은 상태로 볼 수도 있다고 생각합니다.
3. 앞으로 구리 시장은 어떻게 될까?
앞서 이야기한 것처럼 현재는 비슷한 가격으로 서울 매수가 가능한 구간이기 때문에 구리가 먼저 크게 상승하기는 쉽지 않을 수도 있습니다. 하지만 시장을 조금 더 크게 보면 다른 변수들도 있습니다.
- 서울의 만성적인 공급 부족
- 지속적으로 나타나는 전세 수급 불균형
- 서울 가격 상승 이후 외곽 확산 패턴
이러한 흐름을 보면 결국 서울 매물이 소진되고 가격 부담이 커질수록 수도권 인접 지역으로 수요가 이동하는 과정이 반복되어 왔습니다. 그래서 개인적으로는 서울 매물이 상당 부분 소진되는 시점이 오면 그 다음 순서 중 아직 가격 상승률이 상대적으로 높지 않은 구리가 될 가능성도 충분히 있다고 생각합니다.
결국 지금 단계에서 중요한 것은 막연한 기대보다는 서울과 구리를 계속 비교하면서 가격 균형이 어떻게 움직이는지 관찰하는 것이라고 생각합니다. 그리고 그 과정에서 비교 평가를 통해 현재 가격에서 매수가 가능한 기회가 보인다면 실행 계획과 행동으로 이어지는 전략을 미리 구상해 보는 부분이 충분히 의미가 있을 것 같습니다.
내집 마련뿐만 아니라 투자로도 아직 기회가 열려있는 구리시라고 생각합니다.!
다음 글에서도 내집마련 or 투자로 유망한
지역을 찾아서 분석해 보도록 하겠습니다.
