[열반스쿨 중급반 49기 27조: 2개의 돌로 7마리의 새를 잡을 2석 7조_밸류매니아] 2강 후기: 완벽한 정답을 찾는 강박을 버리고, 나만의 스트라이크 존을 그려라(feat. 잔쟈니님)

들어가며: 비교평가에 대한 나의 착각

투자 공부 5개월 차, 월부에서 수강한 강의가 하나씩 늘어날수록 내 머릿속은 점점 더 복잡해졌다. 규제 지역에 투자하기에는 내 종잣돈이 너무 적고, 비규제 지역이나 지방을 보자니 비교할 앞마당도 없고, 막상 투자를 한다해도 내가 투자한 물건은 덜 오를 것 같아 불안했다. ‘과연 내가 투자를 할 수 있을까?', ‘그 큰 돈을 앞마당도 많이 없고, 아직 비교 평가도 해보지 못한 내가 투자를 해도 될까?’ 같은 생각들이 머리를 가득 채웠다.

강의를 들을 때마다 매번 ‘비교 평가’라는 용어를 듣기는 했지만 너무 어려웠다. 강사님들이 몇 개의 단지들을 예로 들며 설명해주실 때는 ‘아, 그렇구나’라고 고개는 끄덕이고 있지만, 막상 내가 봤던 임장지들의 단지들은 비교하기가 어려웠다. 게임 속에서 얻는 스킬들처럼 ‘비교평가’라는 스킬을 그냥 빨리 얻고 싶었다. 수많은 아파트들 중 절대 투자에 실패하지 않을 1등을 족집게처럼 찾아내는 비교평가 스킬이 있길 바라고 있었다. ‘완벽한’ 답이 있길 바라면서. 그렇게 데이터와 현장 사이에서 완벽한 정답을 찾으려다 보니 오히려 결정을 내리지 못하고 행동이 멈춰버리는 ‘분석 마비’에 걸리기도 했다.

이런 나에게 잔쟈니님의 2강은 따끔한 죽비소리 같았다. “비교평가는 완벽한 정답을 찾는 게 아니라, 내 돈으로 할 수 있는 ’가장 덜 후회할 선택'을 찾는 과정”이라는 말씀은 게임 속 치트스킬 같은 요행을 바라던 나를 현실로 돌아오게 했다. 아, 투자는 게임이 아니지. 내 발로 열심히 걷고, 손품을 들여 시세를 조사하고, 비교평가하며 내 상황에 맞는 최선을 찾아가는 여정이구나. 막연했던 앞길에 이정표가 새로 생긴 느낌이었다. 

인상 깊은 부분: 부동산 시장을 스토브리그 백승수 단장의 시선으로 보다

① 신당동 떡볶이와 3할 타자의 진실: 강박 내려놓기

초보 투자자인 나에게 강사님이 들려주신 신당동 떡볶이 골목 이야기는 머리에 이해가 쏙쏙 꽂히는 찰떡 비유였다. 신당동 떡볶이 골목에서 장사한지 꽤 된 가게라면 맛은 보장할 수 있다. 모든 가게(아파트 단지)의 맛을 분석해 완벽한 1등을 찾으려 스트레스를 받을 필요는 없다. 손님들이 가장 선호하는 떡볶이의 ‘핵심 가치(맛이든, 맵기의 정도든)’라는 바운더리 안에만 들어간다면, 그 안에서 무엇을 고르든 최소한 평균 이상의 식사를 할 수 있다는 것.(그 지역 사람들이 선호하는 핵심 가치인 학군이나 교통 등이 바운더리 안에만 들어간다면, 그 안에서 어떤 단지를 고르든 최소한 평균 이상의 잃지 않는 투자를 할 수 있다.)

야구에서 타자의 타율 이야기도 마찬가지였다. 우리는 왜 투자에서만큼은 10번 타석에 서서 10번 다 홈런을 치는 10할 타자가 되려고 할까? 현실에선 3할만 쳐도 훌륭한 타자다. 그 정도만 되더라도 골든그러브도 수상할 수 있고, 페넌트레이스 MVP도 될 수 있다. 완벽한 수익률에 대한 강박을 버리고, '나만의 스트라이크 존(내 종잣돈, 입지 우선순위, 저-환-수-원-리)을 명확히 설정한 뒤 그 존에 들어오는 가치 있는 물건에만 방망이를 휘두르는 선구안. 그것이 비교평가의 진짜 목적임을 (열기반 때 들었던 너바나님의 강의에 이어)다시 한 번 확인했다.

② 책상 위에서는 ‘스토브리그 드림즈 단장 백승수’처럼 냉철하게, 
현장에서는 슬기로운 의사생활 속 ‘의사 이익준’처럼 ‘따뜻하게’

이번 강의를 들으며 좋은 투자를 하려면 이성과 감성이 잘 어우러져야 한다는 걸 깨달았다. 드라마 ‘스토브리그’에 등장하는 백승수 단장의 모습이 내가 바라는 철저한 ‘이성’의 모습이다. 감정을 뺀 ‘데이터’ 기반의 트레이드, 주도권을 뺏기지 않는 ‘연봉 협상’, 외국인 용병 계약의 판 자체를 뒤집는 ‘발상의 전환’ 등, 극 중 백승수 단장은 철저한 데이터와 냉철한 논리로 상대를 압도한다. 백승수 단장을 보면 ‘진짜 무서운 설득은 큰 목소리가 아니라, 철저한 준비해서 나온다’는 걸 확인할 수 있다. 내가 투자할 단지를 분석할 때 가져야 할 마음가짐이 바로 백승수 단장의 그것이다. 

하지만 실제 투자에서는 백승수 단장처럼 부동산 사장님이나 매도인을 마주하면 안 될 것이다. 냉철한 팩트폭행으로 계약은 물거품이 될지도 모른다. 부동산도 결국 사람이 하는 일이기 때문이다. 머릿속에는 백승수의 차가운 데이터를 꽉 채워두되, 입 밖으로 꺼낼 때는 1강에서 밥잘님께 배운 것처럼 정중하고 부드럽게 협상해야 한다. 드라마 ‘슬기로운 의사생활’의 의사 이익준 같은 감성 지능이 필요하다. 사람의 마음을 열어야 진짜 ‘좋은 가격’이 가능하다. 부동산 사장님이 내 편이 될 수 있게, 매도인이 원하는 것을 파악하며, 웃으면서 뼈 있는 네고를 할 수 있어야 한다.

‘백승수’의 머리로 ‘(덜 후회할)잃지 않는 최선의 선택지’를 골라내고, ‘이익준’의 입과 성격으로 ‘천만원 더 싸게 사고, 더 좋은 조건’으로 계약하는 것을 목표로 해야겠다. 큰 목표가 큰 성취를 만드니까. 원씽!

③ 멀티태스킹의 허상과 줄타기 예인의 ‘원씽’(The ONE Thing)

잔쟈니 님도 초보시절에는 모든 것의 균형을 맞추려다가 아무것도 제대로 못해냈던 때가 있으셨다. 나 역시 일과 투자 공부를 둘 다 잘하려고 하다보니 늘 피곤했고, 결과도 내가 원하는 만큼 잘 되지 않았던 것 같다.

잔쟈니님의 이야기와 『원씽』의 철학을 겹쳐보며 깨달았다. 멀티태스킹은 허상이다. 완벽한 균형은 거짓말이다. 진짜 투자를 해내는 사람들(슈퍼맘, 슈퍼대드)은 남들이 보기에 엄청난 멀티태스킹을 하는 것 같지만, 실은 조선시대 줄타기 예인처럼 매 순간 ‘단 하나의 목표’를 향해 극단적으로 무게 중심을 이동하며 ‘동적인 중심 잡기’를 하는 사람들이다. 투자 초반의 압도적인 몰입, 그리고 그 순간순간의 원씽을 격파해 나가는 치열함이 지금의 나에게 가장 필요한 태도였다.

적용할 점: 두려움은 무지에서 온다. 아는 것을 늘려가기 위한 BM

① 지역의 핵심가치 한 줄 정리하기

임장을 다녀온 후 단순히 ‘이 단지는 역에서 5분, 학군이 좋아’라고 나열하는 것을 멈추고, 그 대신 ‘이 지역 사람들이 돈을 더 주고서라도 무엇을 사고 싶어 하는가?’라는 질문을 스스로에게 던지고, 그 지역의 핵심 가치를 한 줄로 정리해보겠다. 이렇게 정리한 핵심가치가 앞으로의 내 비교평가에 가장 중요한 기준점이 될 것이다.

② 내 상황(작고 소중한 내 종잣돈, 실거주/투자)에 맞는 ‘고정값’ 설정하기

예전에는 ‘가치’와 상관없이 매매가와 전세가의 차이가 내 투자금에 맞는 물건, ‘투자금’과 상관없이 내 눈에 좋아보이는 단지들만 분석하고 비교하며 머리만 아팠다. 앞으로는 내 목적(실거주/투자)을 명확히 하고, 내게 허락된 정확한 금액대(스트라이크 존) 안에 들어오는 ‘가치’가 있는 물건들끼리 비교하겠다. 명확한 기준 없이 조건이 다른 물건을 대충 비교하는 오류를 범하지 않을 것이다.

 ③ 매주 ‘나만의 원픽’ 단지 꼽아보기

비교평가를 머리로만 아는 것은 실전과 다르다. 임장을 다녀온 뒤에는 꼭 나만의 1등 단지를 무조건 하나씩 뽑아 기록하겠다. 이 원픽들이 쌓여서 나중에 한국시리즈, 아니 밸류매니아 슈퍼시리즈 결승전을 치르는 날, 나는 진짜 실전 투자를 실행하게 될 것이다.

 ④ 행동을 바꾸는 찐 독서하기(구체적인 액션 플랜)

책을 읽고 “아, 단 하나에 집중해야겠다”라고 끝내는 건 그저 취미 생활일 뿐이다. 투자는 나를 변화시키는 과정이어야 한다. 매번 강의마다 후기에 ‘적용할 점’을 쓰는 것처럼 독서 후기에도 ‘적용할 점’을 꾸준히 쓰겠다. 대신 두루뭉술한 결심은 적지 않겠다. “아침 6시 30분에 일어나 출근 전 1시간 동안 책을 읽고, 독서기록을 남기겠다”처럼, 시간과 장소, 행동이 명확하게 측정 가능한 구체적인 액션 플랜을 내 삶에 세팅하겠다.

마치며: 두려움은 무지(無知)에서 온다.

비교평가란 가장 많이 오를 1등을 맞추는 게임이 아니다. 완벽한 정답이 항상 있는 것은 아니지만, 내게 주어진 조건과 상황 속에서 우선순위를 가려내고 ‘가장 덜 후회할 최선’을 선택하는 유의미한 과정이다.

마이너스의 손 이야기, 계약을 위해 늘 OTP를 들고다니시다가 잃어버린 이야기, 바퀴벌레가 나오던 아파트 이야기 등 투자의 길을 걸어오며 잔쟈니 님이 겪으신 일들은 우리에겐 강의 속 몇 초일 뿐이지만, 정말 힘겨운 시간과의 싸움이었을 것 같다. 무지(無知)하면 겪게 되는 상황들에 대한 이야기를 들으며 순간 오싹하기도 했다. 그리고 동시에 다행이라는 생각도 했다. 나는 잔쟈니 님의 경험을 레버리지해서 더 나은 투자의 길로 나아갈 수 있을 거라는 확신도 들었다. 『원씽』효과인지 잔쟈니 님의 강의에서 받은 긍정적인 마음가짐 덕분인지 앞으로 내가 ‘비교평가’도 잘 할 수 있게 되고, ‘잃지 않는 투자’를 꾸준히 해나갈 수 있을 거라는 미래가 그려지기도 했다. 

한동안 두려움으로 가득 차서 스스로를 불신하던 내 모습은 떠나보내려고 한다. 이번달에는 열중반에서 독서를 통해 투자자의 마음가짐을 다질 것이고, 다음달에는 지방투자기초반에서 임장을 통해 발품을 팔고, 손품으로 가치를 비교하며 나만의 데이터를 쌓아나갈 것이다. 내 종잣돈이라는 명확한 예산 안에서, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이라는 기준을 세우고, 가장 ‘가치 있는 안타’를 쳐내는 훈련을 꾸준히 반복할 것이다.

나는 내 삶이라는 팀을 책임지는 단장이다. 완벽한 1등 단지에 투자하려는 헛된 욕심을 내려놓고, 지금 이 순간 나를 더 나은 미래로 이끌어 줄 단 하나의 ‘원씽’을 향해 기꺼이 삶의 무게를 옮기겠다.

그래, 난 밸류매니아. 비교평가로 가치를 찾고, 지독한 실행으로 증명해 내는 남자지.