안녕하세요.
당신과 함께 이룰 반나이입니다.
최근 대출이 어려워지며 많은 분들의
고민이 깊어지고 있습니다.
특히 신축을 분양받고
잔금은 전세보증금으로 지불하려고 하셨던
분들의 고민도 커지셨는데요.
또한 신축분양은 입주와 함께 기회를 주기도 하고 분양권 매수는 시세대비 싸게 가격이
형성되있는 경우도 많은 만큼
큰 이점이 있는 매수 방법입니다.
그래서 오늘은 신축 분양물건의 매수와
전세가능여부에 대해 다뤄보고자합니다.
도움이 되시면 좋겠습니다!
계약금-중도금-잔금의 구조
아파트 분양은 계약금 → 중도금 → 잔금의
순서로 돈을 지불하게 됩니다.
쉽게 이야기하면 계약할때 조금내고 → 공사 중간중간 나눠서 내고 → 마지막에 나머지 내고
의 구조가 되는 것입니다.
주로 각 단계별 지불 비율은 대체로
10 60 30의 비율로 진행되는데요.
10억짜리 집을 분양받았다고 하면
아래와 같은 구조로 지불을 하게 됩니다.
그럼 하나씩 알아볼까요?
계약금
V정의
계약금이란 이 집을 내가 사겠습니다
라는 증표로 처음 지불하게 되는 돈입니다.
V방법
신축분양의 계약금은 주로 2회에 나누어
내게되며, 이는 마치 우리가 기축 가계약금을
내는 구조와 비슷합니다. (1% + 9%)
2차 계약금을 지불하지 않으면
1차 계약금을 포기해야 하니
신중한 선택이 필요합니다.
1차계약금: 계약당일 지불, 약 1%
2차계약금: 일정기간내 지불 (1~2주 이내)
약 9%
단, 비율은 꼭 1%+9% 구조는 아님
V출처
계약금은 주로 대출보다는
가지고있는 현금으로 지불하는 경우가
대다수입니다.
계약금 명목으로 따로 대출해주는 경우는 없으며,
규제지역이라면 1억원 내에서 신용대출을
활용해볼수는 있습니다.
중도금
V정의
공사 진행 중간단계에서 나눠서
내는 분양대금입니다.
보통 분양가의 약 60%를 차지하며
계약금 이후 ~ 입주 전까지 납부하게 됩니다.
V방법
보통 5회~6회에 걸쳐 나누어 내게됩니다.
예시)
1차 중도금 (착공 후)
2차 중도금 - X월 XX일
3차 중도금 - X월 XX일
4차 중도금 - X월 XX일
5차 중도금 - X월 XX일
6차 중도금 - X월 XX일
각 중도금일정은 시행사가 예상공사진척도 (공정률)을 기반으로 하여 정하지만
공사진척도가 밀리더라도 일정을 지켜 지불해야합니다.
V출처
중도금대출은 주로 집단대출의 성격을
가지고 있습니다.
집단대출이란?
같은 아파트에 사는 사람들을 위해 은행이
한번에 묶어서 해주는 대출
즉, 원래는 분양받은 사람들 개인이 따로따로
은행에 가서 대출을 받아야 하는데
분양 아파트의 경우 수백명이 동시에 돈이 필요하게 됩니다.
따라서, 시행사가 은행이랑 미리 계약을 해놓고
분양 당첨자들중 대출 희망자들을 한번에 대출처리를 하는 것입니다.
즉, 대출을 받으면 돈은 내 통장을 거치지않고
바로 시행사로 들어가게 됩니다.
잔금
V정의
입주 직전에 한번에 납부하는
마지막 분양대금을 의미합니다.
보통 분양가의 약 30%로
이 금액을 지불해야 입주할 수 있습니다.
V방법
입주 시점에 일시납부하는 방법으로
입주 지정기간 내 납부를 해야합니다.
V출처
중도금대출처럼 입주민을 대상으로 일괄승인을
받아 집단대출의 성격은 있으나, 중도금대출이
시행사의 보증으로 나온다면
중도금대출은 만들어진 주택을 담보로 진행됩니다.
따라서, 중도금대출과 다르게 개인별로 금리와 한도가 큰 차이가 있을 수 있습니다.
지불 출처는 크게 3가지입니다.
- 자기자본: 가지고 있는 현금으로 지불
- 전세보증금: 세입자 보증금을 받아서 충당
- 잔금대출(주담대)
여기서 주의할 점은 중도금대출을 받고나서
잔금대출을 받고 싶다면 중도금대출을
상환하고(대출종료) 잔금대출을 일으켜야합니다.
더 자세히 말씀드리면, 중도금대출은 잔금지불
전까지 기한이 정해져있는 대출로 대출을
유지하고싶다면 희망대출 금액을 잔금대출로 전환해야합니다.
즉, 중도금대출, 잔금대출을 모두 대출받을 수
없다는 것입니다. 따라서 DSR과 규제지역/비규제지역
마다의 LTV를 확인하고 상환계획을 세우셔야 합니다.
만약 중도금,잔금 밀리면 어떡하죠?
만약에 중도금과 잔금을 밀리게 되면
어떡할까요?
밀리는 대상은 크게 1)은행 2)시행사가 있습니다.
중도금,잔금 대출을 받고 이자를 은행에
지불하지 못하는 경우가 있을 수 있고
시행사에게 중도금,잔금을 지불하지 못하는
경우가 있을 수 있습니다.
1. 은행
은행의 중도금,잔금 연체이자는 이율의 약 2배인 경우가 많습니다.
은행마다 다르지만 예를들어 중도금대출 금리가
4%라면, 연체이율 3~4%를 더하여 약 7~8%의
이율을 지불하게 됩니다.
어려운 상황에서 이율이 2배라니 힘들겠죠..?
또한, 등기가 나온 상태라면
잔금대출에서 저당으로 잡힌 물건이
경매에 넘어갈 수 도 있기때문에
반드시 철저하게 현금계획을 확인해야합니다.
2. 시행사
은행마다 이율이 조금씩 다르다면
시행사는 거의 15% 이율로 정해져있습니다.
생각만 해도 어마무시한 수치인데요..
또한 계약서에 따라 일정일 이상, 일정횟수
이상 중도금/잔금 납부를 하지 못한다면
계약이 취소될 수 있습니다.
또한, 그렇게 된다면 지금까지 지불했던
중도금과 잔금은 다시 받을 수 없습니다.
조급하다고, 급하다는 이유로 현금계획을
하지않고 계약금을 넣는다면
큰 비극으로 다가올 수 있습니다.
세입자 맞춰서 잔금 치를 수 있나요?
위에서 이야기했던것처럼
잔금지불 방법에는 전세입자의 보증금을
활용하는 방법도 있습니다.
그렇다면 지금도 가능할까요?
크게 2가지 분류로 나누어 설명드리겠습니다.
1) 토지허가거래구역 여부
2) 절차
1) 토지허가거래구역 여부
규제지역은 실거주 목적이 아니라면 현재 매수
자체가 불가능합니다.
단, 취득시점에 따라 나뉘게됩니다.
취득시점: 토허제 이전취득
취득시점이 입주권이든, 분양권이든 토지허가거래구역 지정 전이었다면
실거주의무는 존재하지 않습니다.
즉, '전세를 놓을수는 있습니다.'
취득시점: 토허제 이후취득
토허제 이후 취득되었다면 실거주의무
2년이 기본적으로 존재합니다.
단, 분양권의 경우 최초 분양권 취득자라면
실거주의무가 존재하지 않습니다.
하지만 전매한 분양권이라면
토지허가를 받아야 하고 실거주의무가 적용됩니다.
즉, 토허제 이전 취득한 분양권이나
토허제 이후 취득하였어도 최초 분양권자라면
전세를 놓을수는 있습니다.
(#TIP. 입주권은 토허제 이후 최초 취득하였어도
토지허가를 받아야 합니다.)
2) 절차
앞에서 놓을수는 있다고 말씀드렸으나
현실적으로 전세를 맞추기에는 매우 어려운
상황입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
(비규제지역도 마찬가지)
세입자 전세대출 사실상불가
임대인 소유권 이전 조건인 경우 전세대출에
제한이 있습니다. 분양권의 경우
1) 건축물 만들어지면 일단 시행사 소유
2) 이후 등기 이전을 통해 분양자 소유
로 소유권이 넘어가기 때문에 소유권 이전에 해당됩니다.
또한, 분양권 대부분 잔금대출이 남아있기때문에 선근저당이 있습니다.
상환을 전제로 전세대출이 요즘 거의 나오지
않기때문에 이 부분도 대출에 큰 허들입니다.
따라서, 실질적으로 전세대출을 받기가 매우 어려워 현금세입자를 받아야 합니다.
혹은, 잔금까지 모두 자기 자본으로 완납 후
세입자를 받는 방법도 있습니다. 하지만 단기간
많은 현금이 필요하기에 현실적으로 어렵습니다.
또한 입주 시점에는 예상보다 크게 전세가가
하락하기도 하기 때문에 이런 리스크들을
종합적으로 고려하여 매수를 검토하셔야합니다.
오늘은 분양절차와 각 자금대응방법
그리고 전세가능여부에 대하여 알아봤습니다.
리스크 관리가 무엇보다 중요한 시장인만큼
자금흐름을 철저하게 검토하고
보수적으로 검토가 필요한 요즘인 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
