[꿈꾸는욤] #12 독서후기 빠르게 변화하는 정책 속에서_제네시스박의 부동산 세금트렌드 2026

전쟁, 금리, 정책 등 빠르게 변화하고 있는 부동산 시장의 흐름을 알기 위해 읽은 책이다.

다만 책이 1015 정책 이전에 출간되어 현 시점이랑도 또 안맞기는 하지만,

워낙에 세금관련해서 무지랭이인지라.. 책을 읽으며 기본적인 세금상식에 대해 정리해본다.

(2025.9.7 기준 세법 및 제도 바탕으로 쓰여진 책이다)

최근 나온 부동산 정책(2025~2026)

[6.27 대출규제]

1) 대상지역: 수도권(서울 경기 인천 전역)+규제지역

2) 주택 가격 관계없이 주담대 한도 6억 (지방 제외), 만기 최대 30년

3) 생애최초&주담대-> 대출 실행 후 6개월 이내 전입필수

*세낀 물건 매입시, 전세퇴거자금대출은 1억 한도로 제한

4) 생애최초 LTV 하향: 80% -> 70%

[9.7 공급대책]

- 향후 5년간 수도권에 135만호 착공한다는 계획

- 부동산 시장 감독기능 강화를 위한 신설조직 설립

- 주택매매계약 신고관리강화( 계약서+계약금 입금 증빙자료 제출 의무화)

- 불법 의심사례 세무조사 강화(특히, 가족간 차용한 경우)

- 자금조달계획서 양식 개정

(대출유형(사업자대출, 해외 금융기관 대출 등), 자기자금 항목(ex 가상화폐 매각대금) 등 세분화)

[10.15 대책]

- 신규 규제/토허제 지역: 서울 전역 + 경기 12개 지역

(과천, 성남, 수원(권선구 제외), 안양 동안구, 의왕, 하남, 용인 수지구)

- 규제지역 기존 LTV 70% -> 40%

- 매매가 15억 이하 최대 6억, 15억 초과 최대 4억, 25억 초과 최대 2억 대출가능

*토지거래허가구역

본계약서 작성 전 약정서 작성 -> 담당 지자체 '허가' 필수

조정대상지역과 달리 토지거래허가구역은 곧바로 전입 필수 + 대출금액 자체도 줄어듦

[2.12대책]

잘 정리된 칼럼 2개로 정리합니다

2.12 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 총정리(f.자모멘토님 영상) [수수진]

https://weolbu.com/s/LzRH5HyyFC

2.12 정책 관련 부린이가 자주 물어보는 질문 [골드트윈]

https://weolbu.com/s/LzQ7dGKDDK

유의해서 볼 부분

[ 양도세 중과 유예 종료(26.5.9~)]

*양도세 중과

- 세대기준 다주택자이면서 + 조정대상지역 내 주택 양도시 중과세율 적용(최대 82.5%세율적용)

- 장기보유특별공제 적용 불가

[보유세(종부세) 계산]

[(A보유 주택 공시가격 합산 - B기본공제) x C공정시장가액비율 ] x D구간별세율 - E세액공제

A: 공시가격 현재 시세의 약 70% 수준 -> 과거 90% 수준까지 갔었음

B : 다주택자 6억 / 부부 공동명의 각 6억원 / 1주택자 12억

C: 공정시장가액비율 현재 60% -> 일반기준은 80%, 과거 95%까지 적용되었었음

(A-B)xC = 과세표준

E : 고령자, 장기보유 세액공제 차감

* 공시가격 현실화율 및 공정시장가액비율이 상승되면 세 부담이 급증한다!

*단, 공시가격이 오르면 건보료 등 기타 세금도 같이 올라가므로, 공시가격보단 공정시장가액을 건드릴 확률이 높아보인다 (공정시장가액비율은 대통령령으로 매년 결정, 입법X)

그런데,,3월 17일 2026년 공시가격이 발표되었다.

정말 양극화의 모습을 보여주고있다.

전국 평균 2배이상 웃도는 서울의 공시가격..!

앞으로 보유세, 건보료 등 세금 부담이 어마어마하게 커질듯하다.

[보유세]

- 매년 6월 1일(하루만 보유해도 1년치 보유세 납부해야함)

- 재산세: 건물분(7월), 토지분(9월)

- 종합부동산세: 3주택 미만 공시가격 9억 / 3주택 이상(세율 중과)+ 12억 초과시(11월 말)

*1세대 1주택 단독명의인 경우: 공시가격에서 기본 12억 공제 + 5년 이상 장기보유 또는 만 60세 이상일 때 추가세액공제

*1세대 1주택 공동명의인 경우: 인별 각각 9억 공제되므로 공시가격에서 총 18억까지 공제

책 내용 정리(잘 몰랐던 부분 위주로)

[보유세 경비처리]

- 월세 및 간주임대로에 대한 임대소득(수입) 연간 2000만원 이하라면 분리과세/종합과세 중 선택, 2000만원 초과 시 전액 종합과세

- 필요경비 인정항목: 보유세, 관리비, 수선비, 대출이자

[양도세 일시적 2주택 비과세]

- 현재 처분기한: 3년

- 취득세&재산세는 단독/공동명의 상관X, 양도세는 공동명의가 무조건 유리!

(소득금액 분산가능+인별 기본공제250만원 적용가능)

- 세대기준 주택수 중요!

*세대: 본인과 배우자의 직계존비속 및 형제자매(배우자의 형제자매 포함)

*세대분리: 주민등록 분리 + 실제 생계여부 아예 달라야함

- 만30세 이상 + 혼인했으나 배우자 사망&이혼한경우 + 일정소득수준이상(독립생계유지) = 중위소득의 40%이상

[1년에 2채 이상 매각시(합산과세)]

동일 연도(1/1~12/31)에 2건 이상 양도한 경우, 합산과세 적용(매각 후 1년이 아님, 1월 1일~ 12월31일 기준)

즉 주택 매각할 때마다 2개월 내 예정신고 -> 다음 해 5월 말일까지 확정신고(합산)

*합산과세는 같은 자산그룹인 경우만 가능(부동산 자산의 경우, 토지, 상가, 주택 등 합산 가능하지만 주식 등 다른 자산은 합산 불가)

*전략

case1) 만약, 3채 매각시 모두 수익이 난경우 -> 합산과세 피하는 게 좋다(단, 빨리 처분 후 현금확보&더 좋은 하나로 뭉치거나 갈아타는 경우는 세금 내더라도 빨리 처분하는게 나을 수 있다)

case2) 3채 매각시, 일부 손실난 경우 -> 합산과세로 세부담 줄여야 한다

[비과세인 경우]

비과세에 해당한다면 양도세 신고 하지 않아도 된다.

다만, '감면'인 경우 일단 양도세 발생하고, 이를 경감시켜주는 것이기에 세금 발생(통상 양도세의 20% 농특세 부담) -> 반드시 신고 의무O

*유의1 [비과세더라도 신고하는게 낫다]

비과세는 신고 의무대상은 아니나, 실제 비과세 착오로 세금 납부를 안하면 '가산세' 부과됨

=> 무신고 가산세 (납부해야 할 세액의 20%) + 납부지연 가산세(약10%)

만약, 신고했지만 내약할 세액산출 금액보다 작게 신고하면?

=> 과소신고 가산세(세액의 10%수준)

*유의2 [이월과세 주의]

- 이월과세? 가족(배우자, 직계존비속)에게 증여받은 자산을 일정 기간 내 양도할 때 취득가액을 '증여받은 시점'이 아닌 '증여자가 처음 취득한 가액'으로 계산하여 양도소득세 부과하는 제도

이월과세 적용 자산: 토지, 건물, 시설물 이용권, 분양권, 조합원입주권 등

이월과세 적용기간: 기존 5년 -> 10년으로 확대 (23.1.1이후 증여시)

[장기보유특별공제]

양도가액 12억 초과시 2년 거주해야 장특공 가능(의무X 선택O)

*거주 최대 40%+보유 최대 40% = 최대 80%

*보유만 했다면 1년에 2%씩 최대 30% 가능

*2021년 이후 양도분부터는 10년 거주시 80% 가능

[상생임대주택 비과세 특례]

- 주택 "취득 후" 직전 임대차계약을 최소 1년 6개월 이상 한 상태에서 5% 이내 임대로 증액 임대차계약을 21.12.20~26.12.31 사이 체결한 경우

[수잔30] 상생임대주택이란 무엇일까요?

https://weolbu.com/s/LxaqGjA1qQ

내가 체크해야 할 부분! 🌟

- 올해 2호기 하게 되는 경우, 시기상 6월1일 걸쳐지게 되면 날짜 유의해서 뒤로 넘기기

- 거주분리시 주민등록만 분리할 것이 아닌 실제 생계여부가 달라야 하므로 주의할 것

(향후 변동되는 생활비 체크 더 디테일하게 하자)

- 공시가격 올라간만큼 앞으로 보유세 등 세금이 얼마나 들어갈지 계산해보고 미리 준비할 것

- 2026년 6월 지방선거 및 7월 발표 예정인 세법개정안을 유의해서 봐야겠다

정책은 예측의 대상이 아니다!

언제나 현실에 기반한 '대응의 영역'이다