✅아파트명
동대구2차비스타동원
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대구시
- 종사자 수 : 967,934명
- 사업체 수 : 210,944명
대구시 동구
- 종사자 수 : 126,452명
- 사업체 수 : 36,892명
대구시에는 혁신도시도 있고, 공단들도 위치하고 있지만?
짱짱한 산업단지가 위치하고 있지 않다.
2. 교통
대구시 지하철의 힘은 서울, 수도권 만큼 강하지 않다.
그래도 있으면(?) 좋고? 정도?
요즘은 대경선이 생겨 구미까지 출퇴근하는 수요는 나름 교통을 생각 할 수도 있을 것 같긴하다.
그래서 주요 인프라 및 대구의 중심으로 생각하는 동성로, 범어동, 학원가 등 접근이 용이할수록
수요를 끌어 올 수 있지 않을까? 생각된다.
3.학군
동원중 80.9%, 동부중 : 87.4%
중학교 학군을 보고 오는 사람은 없을 것으로 판단됨.
초품아? 초코아까지는 나름 수요가 있겠지만…?
4. 환경
단지 주변은 구도심으로 구축 짜글이들이 많고, 아파트 단지는 없어 선호도는 떨어질 것 같음.
동대구 신세계 백화점, 이마트, 종합병원 등은 도보는 조금은 어려울 수 있으나?
차량이용 시 매우 가까운 거리에 위치하고 있어 편할 것 같음.
5. 공급
대구는 이제 공급이 점점 줄어들다, 공급이 부족수준에 들어감.
하지만 이전에 너무 많이 들어왔다. 연식의 메리트가 떨어짐, 조금 더 연식 기준을 상향시켜 볼 필요성이 있음.
26년에는 비교적 괜찮은 위치에 공급이 예정되어 있어, 아직 낮은 전세가가 올라오기 위해서는 조금 더 기다려야하지 않을까? 생각됨. 지금 전세세팅하면 2028년인데 2028년도부터는 현재 기준 공급은 없어 역전세의 가능성은 낮아보임. 지금이 전세가 너무 낮다.. 하지만 꾸준히 공급의 변화를 확인해야됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2023년 신축으로 전고점과 전저점을 명확하게 확인하기는 어려운 부분이 있음.
비교적 위치는 아쉽지만? 그렇다고 수성구, 중구 청라언덕, 침산 정도를 제외하면 주변환경이 거기서 거기인 것 같다.
그렇다면 연식이라도? 좋다면? 힘이 있을 것으로 판단됨.
신암쪽 59 가격과 거의 비슷한 수준, 그렇다면 몇몇은? 큰 평수를 원할 수도 있을 듯? (희망회로)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 몇 년간 대규모 공급으로 전세가는 물론이고 매매가도 매우 하락해 있는 절대적 저평가 지역인 대구
2) 환금성 : 2023년 신축에 약 600세대 초반의 단지로 당분간 공급이 많지 않은 대구 내에서는 연식의 장점을 발휘할 수 있을듯?
3) 수익률 : 선호도가 우선순위인 단지는 아님으로 먼저 치고 올라가지는 않겠지만? 84타입에 신축으로 키맞추기를 한다면 선호단지 59정도를 따라간다면? 투자금 대비 100% 이상 예상함.
4) 원금보존 : 입지독점성은 떨어지지만 공급물량이 적음, 전세가율은 75%이나, 현재 공급의 영향으로 전세가가 싼 편
5) 리스크 대비: 전세가가 거의 바닥이고, 공급이 줄어드는 지역으로 역전세의 위험성은 낮을 것으로 판단됨.
나의 투자 결론(매수 여부):
투자 후보로 볼 수 있지만? 아직 앞마당을 만들지 않은 부산까지도 비교군을 더욱 만들 필요가 있을 것으로 판단됨.
그리고 대구 내에서도 나의 종잣돈 범위 내에서 가능한 단지를 여러개 보유하고 있어야 협상도 가능하고 바로바로 판단이 가능하기에 당장은 투자 보류함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
앞으로 종잣돈에 맞는 투자 후보 단지들에 대해서 비교가 필요하다.
하나하나 비교 분석을 통해서 후보 단지들을 뽑아 봐야겠다!!!
