1호기 매수, 매도 + 2호기 매수까지 매우 긴 글입니다.
줄여쓰는 데는 소질이 없네요 .
그래도 잘 읽어보시면 도움이 될 분들이 계시지 않을까… 생각합니다!
25년 5월 1호기 매수하다
2024년 10월,
실전준비반 강의를 시작하고,
무엇이든 투자하고 싶다는 마음으로
호기롭게 고향인 1등 광역시에서 앞마당 4개 휘리릭(~) 만들고
매전차로 투자물건을 찾아… (세상에나..)
🏡 25년 5월, 월세낀 매물을 1,900만원 깎아서 투자했습니다.
✨잘한 점
로얄동에 괜찮은 층의 물건을 산 것
✨아쉬운 점
투자금을 융통하는 과정에서 예상치 못하게 월세 낀 매물을
투자할만큼의 돈이 가능해졌음에도 불구하고
다시 처음으로 돌아가서 매물을 보지 않고 그냥 그 단지에 해버린 점
부산 1호기는
법인세입자가 있었던 매물이었는데
세입자의 발령과 이사로 인해
기존 계약보다 5개월 정도 더 연장을 하고 싶어했습니다.
5개월 더 연장 시에는
전세빼기 아주 애매한
4월달이 만기가 되는 시기라
잠시 망설였지만…
앞으로의 상황은 어찌 될지 알 수 없고,
그래도 그 집에 6년이나 계시면서
아주 깨끗하게 집을 쓰셨던 분이라
5개월 연장하였습니다.
(이것이 훗날 매도의 결정적 기회가 될 줄은!!)
그 이후..
1호기 투자후보였던 다른 단지들이
하늘 높은 줄 모르고 오르는 사이..
제 단지는 꿈쩍도 안했습니다.
(떨어지지 않는 게 다행인가..)
26년 2월 실전반 & 투자코칭
26년 1월 말,
‘월부에 왔으니 실전반은 한 번 해보자!’
라는 마음으로 광클 도전!
성공합니다 ㅋㅋ
2호기 투자방향이 궁금했던 저는
(사실 1호기 행방이 더 궁금…ㅠㅠ
이래서 확신 없는 투자는 위험한가 봅니다)
첫 투자 코칭을 받게 됩니다.
그리고 무려
‘마스터 멘토님’을 만났습니다.
마스터 멘토님은
“별님, 1호기 팔고 싶어하시는 거 글에서 다 읽혔어요.
1호기 세입자 만기가 딱 맞아떨어지니까 매도 고려해 보세요.
팔고 싶은 가격에 내놓아 보세요.
꼭 팔아야 하는 물건은 아닙니다.
수도권에서 갈아탈 더 좋은 물건을 찾을 수 있다면 갈아타도 괜찮습니다.
다만, 매도한 1호기 물건이 1억씩 오르고 갈아탄 수도권 물건이 잠잠해도 버틸 수 있어야 합니다.”
“지금 앞마당에서 2월 한 달 동안 열심히 찾아보세요!!
아주 열심히!!”
2월은 첫 실전반 과정인데..
투자물건 찾기까지…
할 수 있을까?
정말 감사하게도
미요미우 튜터님과 묘묘즈를 만났고,
비슷한 상황에 놓인 동료들을 보며 힘을 낼 수 있었습니다.
그렇게 실전반과 병행하며 틈틈이 투자물건을 찾는 과정을 이어나갔습니다.
갑작스런 1호기 매도 소식
실전반이 무르익던 어느 날..
📞 부산 1호기 소장님에게서 연락이 왔습니다.
“세입자 나가자마자
어제 집보고 갔는데 계약하고 싶답니다.”
ㅎㄷㄷ
이렇게 빨리? 그 가격에?
세입자가 1달 일찍 이사를 나갔고,
공실이 되자마자 집을 본 부부가 바로 계약하겠다고 한 겁니다.
희망 매도가 보다 100만원 더 높게해서
(얼마전 거래된 같은 동 고층보다 2천만원 정도 저렴한 가격)
매도 계약을 했습니다.
(좀 더 갖고 있었다면 더 오를테고 세금도 덜 내겠지만
수도권으로 빨리 갈아타고 싶은 마음이 간절했고,
지금 세입자를 맞춘다면 빨라도 2년,
아니면 4년 이라는 시간을 기다려야하는데
그 기회비용을 날리기 싫었습니다)
✨매도하며 느낀 점
너무 당연한 이야기이지만 지방에서는 더욱 더 중요한 것!
1️⃣ 지방은 사람들이 좋아하는 단지를 사야한다
(=누가 들어도 아는 단지)
2️⃣ 로얄동,층이거나 좋은 집 상태는 매도 난이도가 확실히 낮아진다
(1호기는 로얄층은 아니었지만 그래도 로얄동이었고
옵션은 없었지만 집이 엄청 깔끔했습니다.
매수인에게 물어보니 집이 깨끗해서 맘에 들었다고…)
3️⃣ 지방은 실거주자가 내 물건을 받아 줄 확률이 매우 높다
(1호기 찾던 당시에 보았던 세낀 매물이 여전히 남아있었다)
매도가 덜컥 되어버리자
마음이 정말 급해졌습니다.
2호기 후보 매물코칭
2월은 인사이동에 이사까지 있었던 달이었지만
주말과 평일에는 연차를 써가며
임장지도 임장하고, 앞마당 투자후보지의 매물을 털었습니다.
실전반 임장지와 투자 후보지 앞마당 2개,
총 3개 지역, 수도권 동쪽과 서쪽을 횡단하며
매물을 보고 임장을 했고
매코를 넣었습니다.
자향 멘토님이 코칭을 해주셨습니다!
“잘 찾으셨어요.”
라는 말을 들을 줄 알았는데….
자향 멘토님: 그 투자금으로 아쉬워요. 00 지역도 보셨나요?
별: 아… 아니요..
자향 멘토님: 거기도 보세요.
별: 네? 그럼 이 매물들은 안되나요?
자향 멘토님: 안되는 건 아닌데 아쉽다는 거예요.
00지역의 00평대 물건도 살펴보세요.
아쉽다는 말을 듣고 나니 너무 막막했고
미요미우 튜터님께
“저, 00지역 가서 매물 털래요.”
“별님, 실전반 일주일 남았어요.
실전반 우선 마무리 하시고,
보물찾기식으로 임장 하지말고,
정석대로 하셨으면 합니다.
그렇게 하지 않으면 매수하는 순간 후회해요.”
매물 찾기
다시 한 번 마음을 가다듬고!!
실전반 최임제출 후 임장을 갑니다!
분단임을 마치고
매물을 보고, 매물을 털고..
너무 힘들었습니다. ㅠㅠ
‘와.. 내가 1호기 그냥 거저했구나..
소장님이 떠먹여주신 1호기였구나…’
‘그래, 경험이야! 경험 쌓고 좋네 뭐!’
라는 생각을 하면서
1개의 매물을 보러
평일, 주말, 밤, 낮 가리지 않고
올라갔습니다.
틈틈이 주변 부동산을 돌면서
매물을 터는 것도 병행했습니다.
“아이고, 멀리서 왔네.. 앉아봐.”
하시는 소장님부터
원하는 단지와 매매가를 이야기하면..
“그 가격은 없지”
“아, 얼마전까지는 있었는데… 지금은 없어요”
하셨습니다.
투자금도 오락가락 하다보니
매물 터는 것도 쉽지 않았습니다.
✨매물 털면서 느낀 점
1️⃣ 투자금은 명확하게 말한다.
(취등록세 포함인지 빼고인지!)
2️⃣ 내가 원하는 조건을 정확하게 전달한다.
(저는 A,B,C단지 우선으로 보고 있고,
1,2,3,탑층 싫구요.
매매가는 0.0억 정도 물건을 보고 있어요)
매도우위 시장에서
내 입맛에 맞는 매물을 찾는 건
쉽지 않았습니다.
매도인들은 약속이나 한 것처럼
세가 낮게 껴 있든 높게 껴있든
호가를 칼같이 맞춰 매물을 내놨고..
주전 물건들은 호가가 높았습니다.
찾..았나?
그러던 중
선호 단지내 최저가 매물을 어렵게 보게 되었고
1천만원 네고도 가능했지만,
4층 이라는 등기부에 새겨진 글자를 보는 데
마음이 너무 불편해서 계약을 하지 못했습니다 ㅠㅠ
그 다음날,
그 단지 더 넓은 평형에서 딱 적당한 매물을
평일 저녁에 볼 수 있다는 말을 듣고
달려가서 물건을 보았는데..
집이… 너무 더러웠습니다…
화장실, 벽지, 가구의 시트지들은 빛이 다 바래고
들떠있지 않은 곳을 찾기 힘들 정도에
문틀은 곰팡이가 심했습니다…
하지만
가격이 괜찮았고,
선호 단지의 괜찮은 동호수였기에
다음날 아침,
“살게요.”
했지만…
생각해보고 저녁에 연락준다던 매도인은
하루가 지나서야
겨우 답이 와서는
“더 오를 거 같애서 안팔래요.”
와.. 장난하나…
그동안 집 보여준 부사님도 고생이었고
집 보여준 세입자도 고생이었고
그거 하나 보러 왕복 7시간을 달려간 저는
정말.. 마음이 힘들었고..
신랑도
“안 팔거를 왜 올려놓고 난리야?”
라며 욕을 했습니다 ㅋㅋ
매물을 거두었다는 이야기를 들은 그날도
다른 지역의 물건을 보러 가는 길이었는데
약속 시간 10분을 남겨두고
바로 앞 시간에 본 사람이
계약을 해서 오지 말라는 소식까지… ㅋㅋㅋㅋ
(참고로 이 지역은 현재 매물 털던 지역이 아닌
인접한 다른 지역의 선호생활권)
+ 투자자가 조건 좋은 매물 쓸어가고 그 이후
실거주자가 가격을 이미 많이 올려놓은 상황이었지만
요즘 다시 투자자가 오기 시작했다는..
핫했던 지역..
이쯤되자,
'아니.. 여기 다 비슷하게 움직이는데
그냥 투자금 맞춰서 살까?'
‘요즘 투자자 뜸하다는데..
좀 더 잠잠해지면 살까?’
하는 마음이 불쑥불쑥 올라왔지만,
지켜보던 신랑도
“그냥 A단지나 B단지 3,4번 매물 중에서 하자”
라고 말했지만..
여기까지 어떻게 왔는데!!!
라는 마음으로
매물리스트를 다시 살펴보았습니다.
찾았었네!
그 지역에서 제일 처음에 봤던 매물이었는데
그 때는 사실
가격이 괜찮다는 생각을 하지 못했던
매물이었습니다.
(비교기준이 없었기에)
이리저리 하이에나처럼
매물을 보러다니면서
어느 순간
“00단지 0.0억 매물”
하면
“0.0억에 세끼고 만기 0월인 물건?” 이
자동으로 떠오르는 지경에 이르자
비로소
처음에 봤던 그 매물이
괜찮다는 생각이 들었습니다.
우선 풀옵션 + 깔끔한 집이었습니다.
거기다.. 외출중이라
집에 아이가 자고 있었지만
비밀번호까지 알려주며
보라고 하던 아주 호의적인 세입자..
내년 4월이 만기인 물건이라
일시적으로 들어간 투자금도 빨리 회수가 가능했습니다.
계산을 해보니,
잠시 돈을 융통하려면 6월이 지나야 가능했습니다.
뭐, 안되면 안사는 거지 머!
던져보자!
별: 소장님, 00단지 그거 저 사고 싶은데,
투자금이 0천만원 모자란데 0천만원 네고 가능할까요?
그리고 잔금은 6월 말에 가능하고,
대신 중도금은 아주 많이 드릴 수 있어요.
소장님: 매도인이 안그래도 좀 여러 가지 고민 중인데…
이거 가족들이랑 상의해보고 내일 오전에 연락준대요.
별: 네, 알겠습니다.
하아..
안되려나?
이 물건이 날아가면 어떤 물건을 할지
2순위, 3순위….. 5순위까지 물건들이 있었기에
괜…괜찮았습니다.
(안괜찮았지만.. 그렇게 위로했습니다..ㅜㅜ)
다음날 오전,
그 물건이 날아갈 것을 대비하며
또 다른 6,7번째 후보물건이 없을지 열심히 찾고 있는데
📞 걸려온 소장님의 전화!
소장님: 그 물건 네고는 안된다네.
내 놓은 가격으로는 팔겠다고 하시네.
별: 아, 그냥 할게요. 진행해주세요.
💸 그렇게 가계약금 2천만원을 보냈습니다!!!! 💸
(파기못해!!)
+
별: (모른척하며) 아, 그런데 소장님~ 중개수수료는 얼마예요?
소장님: 0.5% 해서 00이고 부가세 별도입니다.
별: 아.. 그럼 000만원이네요? 와…
소장님: 멀리서 오시니까 00만원 깎아드릴게요
별: 넵! 감사합니다
깎아달라고는 안했지만 ㅋㅋㅋ 조금이나마 깎아주셨다..
오예! ㅋㅋ
그리고
매도 우위 시장에서
이미 올라버린 가격,
1달만 더 일찍 왔어도 ㅠㅠ
불과 얼마전에 거래되었을..
실거래가에 떠 있는 가격들은
잡을 수 없는 가격이라 너무 아쉬웠습니다.
매일 매일 뚫어져라 봐도 내려오지 않는 호가
위로 올라간 화살표만..
비싼 물건인데도 100만원 겨우 깎아준다는 매도인.
산다고 하니 물건 거둔 매도인.
그 자리에서 3천만원 올린 매도인.
집 안보고 사면 1천만원 깎아준다는 매도인
(이건 너무 사고 싶…었다.. ㅠㅠ)
별의 별 상황을 겪으면서
‘그래, 이것도 다 경험이야.
좋은 물건 꼭 찾을거야.'
라는 마음으로 버텼습니다.
Thanks to
저의 첫 실전반 튜터님이신 미요미우 튜터님,
항상 따뜻하고 흔들리지 않는 모습으로 중심 잡아주셔서 감사합니다.
제 투자 인생의 터닝포인트를 알려주신 마스터멘토님,
지역을 넓게 보는 것이 무엇인지 깨닫게 해준 자향멘토님 감사합니다.
한 달 동안 정말 많은 걸 배울 수 있었던 실전반 묘묘즈들!
상큼발랄 긍정적 기운 뿜뿜인 팔로잉 1호 김작심 조장님,
막막한 가운데 전화로 경험 나눠주고 조언해줘 정말 힘이 된 완소혤님,
또다른 인생의 터닝포인트에 있는 김정호 라루나님,
멋진 아빠이자 든든한 자녀로 살고 계시는 바른성장님,
맑눈광을 위해 잠시 휴식중인 광클신 루모스님,
감사와 열심의 아이콘이신 끈기왕 하이리치님,
열중 조장님으로 바쁘신 재야의 광클고수 코농님,
물건 찾아 고군분투하고 계실 예약의 달인 양양쓰님,
저의 든든한 동료들인 자실 멤버 수지썸머즈 ♥
그리고 저의 모든 결정을 지지해주는 사랑하는 유리공
자금 융통 도와주는 무이자 은행 사랑하는 아빠
모두 감사합니다.
