[나나곰] 부동산 트렌드 2025 도서후기

부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025 / 김경민 외

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 : 2026.03.18 ( 1회 )

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #이동평균선 #공급절벽

< 책에 대한 생각 >

 완벽하게 부동산 사이클을 내가 보는건 불가능하지만, 상승장/하락장을 예상해 부동산 시장에 대한 인지적 안목을 조금이나마 넓혀 볼 수 있는 재미있는 책이다. 수치와 지표로 설명하고 있어 그전에 읽어보던 부동산 시장을 바라보는 다른 책들과는 다르게 좀 더 객관적으로 다가온다. 월부 강의를 1년동안 들어온 덕에 더 빨리 이해할 수 있었다. 2026년도에 읽는 2025 트렌드 이다보니, 어느정도 맞아떨어지는 내용들이 많아 흥미롭게 느꼈다. 또 서울의 25개구 중 주요한 지역들에 대한 특징들을 상세하게 설명해두어서 아직 가보지 못한 곳에 대한 임장흥미를 불러일으켜 주었다. 

그리고 부동산트렌드2025에서는 주식시장에서 사용하든 이동평균선을 이용한 부동산싸이클을 비교해볼수 있어 흥미있었다. 골든크로스에 진입한 현재 부동산 시장! 임장 전에 자꾸 내 투자금에 맞지 않다는 편견으로 아직도 서울이 앞마당에 없는 나이지만, 올해는 꼭 매달 앞마당으로 가득채워 보자. 부동산트렌드2025 보니까 부동산투자 공부에 다시 불이 붙는다!!

< 내용 >

53p. 목동 학원가를 누리면서 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다고? - 행정구역상 경기도 김포시 고촌읍 이지만, 생활권은 사실상 서울인 이곳! 고촌읍에 거주하는 많은 학생이 실제로 목동 학원가를 다닌다. 승용차나 지하철로 여의도까지 30분 남짓 걸려 통근입지가 상당히 양호한 편이다. 이곳은 엄연히 ‘읍’지역으로 대학 입시에서 농어촌 특별전형의 대상이 된다는 점이다. 서울 목동 학원가를 이용할 수 있는 지역에 농어촌 특별전형 혜택이 있다니 놀라운 일이다. 

comment _) 헙 이 책에서 초반에 가장 큰 충격을 받은 내용. 주변에 대입에 관련된 내용을 이야기 할 사람이 없어 몰랐지만 고촌읍이 농어촌 특별전형이 된다니 … 하지만 통근입지가 좋은지는 솔직히 직접 오고가봐야 할수 있을것 같다. 김포는 임장가본지가 한강신도시 개발시기라 .. 지금 모습과는 많이 다를것 같다. 

75p. 빨간 등이 켜진 서울시 입주물량 - 2010년대 서울이 연평균 입주 공급량은 33,773세대였다. 이 기간 중 물량이 가장 적게 공급된 해는 2012년(약2만 세대)으로, 이는 2010년대 평균보다 약 40% 낮은 수치였다. 이러한 공급 부족은 당시 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며 가격 상승을 불러왔다.

76p. 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다. 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 앞으로 몇년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야한다. 정부와 다르게 개인으로서는 시간을 달리 볼필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

comment _) 지역마다 다르지만 서울은 현재 공급이 부족하다는 걸 강의를 들으며 알고 있었지만, 이 공급이 2012년대 정도였다는 것과 이미 지나온 2010년대를 지나면서 부동산 시장에 상승세를 불러왔다는 걸 보니, 앞으로의 시나리오가 어떻게 흘러갈까? 에 대해 궁금해지고 기대도 된다. 부동산 가격상승에 여러 요인이 있겠지만 공급이 큰 영향을 준다고 알고 있기 때문이다. 서울에는 현재 1호기를 할 수 없지만, 얼른 부동산 시장 가격 동조화가 나타나기 전에 1호기 등기치고 싶다는 열의가 더 커진다.

83p. 부동산 장/단기 이동평균선을 활용해 서울 부동산 슈퍼사이클을 확인했다. 서울시 부동산 가격의 골든크로스가 일어난다. 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스). 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다. 반대로, 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드트로스)에는 대세하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.

93p. 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트는 다음과 같다. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘쨰, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇년은 보유하는 상품이다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 앞으로 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

comment _) 2013년도부터 2021년까지 부동산 시장의 최대 상승장 기간을 누렸지만 앞으로 하락장과 상승장 모두 그 사이클이 짧아질 수도 있다는 견해에 어느정도 동의한다. 이제 과거와 다르게 정보도 다함께 나눌 수 있고 매도/매수심리도 많은 매체를 통해 빠르게 전파되면서 매도/매수심리의 시장반영도 빨라지고 있다. 그만큼 매 순간 부동산 시장에 관심을 가지고 경향을 파악하기 위해 노력해야 함을 느낀다.(흐름이 끊기지않게!)

116p. 전세가격 상승의 3가지 원인은? 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주물량의 부족이다. 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’ 이다. 

122p. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

comment ) 단순히 오를꺼야 라는 무지한 상태의 투자보다, 앞으로의 상황을 수치, 상황을 보며 계획하고 리스크 관리를 하는 것은 필수다. 상승할것인지 아닌지는 알 수 없겠으나 현재 기준으로 투자를 하기에 아파트 공급이 없다는 사실은 좋은 시기라 보인다.(놓치지지말자.)

138p. 서울시 정부와 중앙정부는 서울시 아파트 가격 추이를 면밀히 모니터링하고 서둘러 대량의 토지 확보에 나서야 한다.

comment _) PF 사업파트는 여러번 읽어도 정확하게 이해가 되지는 않았다. 하지만 결국 PF 사업의 부실에 대출연장을 허가해준 상황이 아파트 공급물량에도 영향을 미쳤다 라고 이해하고 넘어가기로 했다 ….(맞나?)

149p. 공급 물량의 79%가 특정지역에 몰려 있다! - 첫째, 입주물량이 지나치게 적다. 둘쨰, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 2026년에는 서울시에 약 1만2,300채의 아파트가 입주할 예정이다. 이 중 약 8,700채가 서초구 물량이다. 서초구가 서울 전체 입주물량의 70%를 차지하며, 서초구를 제외한 서울 전역에서의 입주 물량은 약 3,500채에 불과하다. 또한 2027년에도 서초구가 전체 입주 물량에서 절반 이상의 비중을 차지하고 있음을 알 수 있다.

151p. 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

comment _) 현재 인천정도를 제외하면 수도권은 전체적으로 공급물량이 부족해지는 상황이고 착공후 3년후에 입주라고 생각해보면 26년도 착공이 없다면 27,28,29년까지도 공급물랴이 턱없이 부족한 상황이라는 것이다. 심지어 서울의 경우엔 아파트 가격이 높은 특정 지역에 아파트 공급량이 몰려있다보니, 서울안에서도 전세, 월세난까지 지금보다 더 심각해질 것으로 예상해본다.현재 토허제로 수도권 매수가 어려운 상황이니, 비규제지역 그리고 상대적으로 접근하기 쉬운 지방광역시에 매물 검토 꼭 해봐야 하는 시기로 본다. (기회다 기회)

161p. 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1.역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2.동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금육시장의 여러 현황이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

comment _) 무지성 투기가 아니다. 부동산 시장의 모든 지표는 상승방향을 가르키고 있다. 

< 나에게 적용할 점 >

1. 현재 일어나고 있는 상황과 비슷한 상황이었던 시기를 같이 비교해 예상 시나리오를 그려보자.

2. 턱없이 부족한 공급물량 투자하기에 정말 좋은 시기라는 점을 깨닫게 된다. 앞마당 적극적으로 늘리자.(비규제수도권, 지방광역시 위주로)

3.예상 시나리오를 그려 볼 순 있지만 무조건 원하는 방향대로만은 되지 않을 부동산 시장! 리스크관리를 미리 대비하자. 그리고 지역별로 공급에 따른 전세가 방어를 위해 한지역에만 투자하지말고, 여러지역으로 나눠서 운용하자.