안녕하세요. 경기도 직주근접 지역에서 월세로 거주하며 자산을 불리기 위해 노력중인 30대 가장입니다.
현재 4살, 2살 두 아이의 아빠로서 향후 10년 내 실거주 안착과 자산 극대화를 목표로 하고 있습니다.
- 현황: 24년 12월 성북구 하월곡동 매수(비거주 1주택). 당시 공급 과잉으로 전세가가 낮아 마이너스 통장 4,500만 원(금리 8.5%)을 활용해 갭을 메웠습니다. 26년 12월 전세 갱신시 5% 조건으로 세입자 협의한다면 마통 금액은 2000만원정도로 변경될 예정.
자금: 현재 가용 현금은 마통 포함 1.5억 원 수준이나, 26년 12월 비과세 요건 충족 후 매도 시 '현금 5억 + 대출 4억'으로 총 9억 대 경기도 남부 실거주 이동 가능할 것으로 기대합니다.
이에 대해 세 가지 시나리오 중 우선순위 조언을 구합니다.
- [비거주 2주택] 기존 소유하고 있던 아파트 유지하며, 토지거래허가제 해제 지역 등(지방포함)에 1.5억 내외로 추가 투자
- [실거주 1주택] 26년 12월 비과세 매도(12억미만) 후, 경기 남부(광교, 수지, 성남등) 30평대로 실거주 갈아타기. (이때 대출 4억 실행 시 DSR 부담과 실거주 만족도의 기회비용은 어떻게 보시는지?)
- [비거주 1주택] 규제 강화 기조를 고려해 추가 매수 없이 하월곡동을 보유하며 마통 상환 및 종잣돈 모으기에 집중.
정부의 정책이 확정되어야 알겠지만, 보유세 인상이 된다는 전제하에 보수적인 시각에서 냉정한 조언해주시면 감사하겠습니다.
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댓글
석구님 안녕하세요! 가장으로서 미래를 그리고 실행해가시는 모습 멋집니다 :) 시나리오별로 전략 세워보신 부분 좋다고 생각합니다. 대원칙은 '현재 가용자산으로 가장 좋은 것을 취득'하는 방향으로 생각해보시면 되겠습니다. 다만 그 과정에서 말씀하셨듯이 정부가 어떤 규제책을 낼지 모르기 때문에 당장 매수를 실행하시는 것 보다는, 일단 현재 포지션을 유지하시면서 앞마당 내 저평가된 매물들을 리스트업하는 등 준비를 하시는 것을 추천드립니다. 보유세 규제가 어떻게 나오느냐에 따라 감수해야할 리스크의 크기가 달라질 수 있기 때문입니다. 감사합니다!
석구님 안녕하세요 반갑습니다 저도 부총님께서 말씀해주신 내용처럼 '좋은 자산을 취득하는 방향'으로 결정하시면 좋으실 것으로 생각합니다 석구님의 상황을 정확히 인지하기 어려우나 현재 정부의 추가 규제가 나올 수 있어 저라면 다음과 같은 순서로 고려해보겠습니다 1. 실거주 1주택 → 하월곡동 물건 매도 + 종잣돈으로 하월곡동 물건 보다 유의미하게 좋은 물건으로 갈아탈 수 있다면 고려할 수 있다 자녀분들이 계셔서 실거주 안정성 측면에서도 함께 고려할 것 같습니다 2. 실거주 1주택 방향이 어렵다면 정부 정책에 따라 지방 추가 투자 혹은 마통 상환 혹은 대안 투자(ETF 등)를 고려할 수 있다 이때 모으는 돈의 사용시점이 1, 2년 안쪽이라면 대안투자 보다는 마통 상환하는 방향을 결정할 수 있다 좋은 질문해주셔서 감사드리고 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다 화이팅입니다 석구님😊
석구님 반갑습니당!!! 크으 두 아이의 아빠가 되셨군용!!! 크으!!! 열심히 하시는 것 알기에,,, 진짜 진심으로 응원드립니당!!! 와우!! 로드맵 3안까지 꼼꼼하게 설정하신 것 진짜 역시! 석구님이세용!! 다만, 지금 규제책이 온전히 다 나온 것은 아니기에, 정부의 세금 등 규제책이 나온 이후에 로드맵을 만들어보시는 것이 좋을 것 같아요. 필요하다면 투자코칭을 통해 로드맵을 설정한 이후 후보단지 리스트 업 해보시는 것이 어떨가 싶어요 석구님 꼼꼼하게 앞으로 계획 세우시길 응원드려요,,,
