*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
용두동 용두두산위브
✅위치(지도)
용두역(2호선 지선) 초역세권 단지, 배정 초등학교 까지는 10분 정도 걸어가야 하지만
큰길에 버스가 많아 왕십리(2호선역/5호선/경춘선 등) 진출 용이
✅입지평가
1. 직장
- 동대문구 종사자: 146,383명(서울 26개구 中 13번째)
- 인구수 대비 종사자수: 41% *인구수: 350,393명(26년 2월 기준)
<참고> https://www.ddm.go.kr/ddmmap/selectPopltnInfoWebList.do?key=1650
→ 동대문구는 인구수 대비 종사자수가 50% 이하로 도심지를 받치는 생활 공간으로 판단됨
2. 교통
지하철: 2호선 지선(용두역, 도보 3분)/ 1호선(제기동역, 도보 10분)
→ 주요 핵심 업무 지구와의 도달 시간: 모든 업무 지구 1시간 이내 도달
3.학군
- 사립(학업성취률): 경희여자중학교(86.3%), 경희중학교(75.1%), 대광중학교(79.3%), 정화여자중학교(74.3%)
- 공립(학업성취률): 청량중학교(68.0%), 성일중학교(71.8%)
→ 사립 중학교가 공립 중학교보다 상대적으로 선호도가 높은 학교로 판단
→ 용두두산위브 아파트 근처에는 학원가 구성이 미흡
4. 환경
- (쇼핑몰) 롯데백화점 청량리점, 왕십리 엔터식스
- (대형마트) 롯데마트 청량리점, E마트 왕십리점
→ 차량 활용 15분 내(2Km 이내) 쇼핑몰 및 대형마트가 있어 생활편의성 높음
* 홈플러스 동대문점이 폐장함에 따른 도보이용권 축소
- 주변에 먹자골목, 마장축산물시장, 청량리시장이 있으며
- 대형병원(서울시 동부병원, 한양대병원)이 근방에 위치함
5. 공급
- 적정수요: 1,751(1년기준) *3년 5,255명 필요
- 향후 3년 내 동대문구의 공급물량: 1,112세대
- 연평균 371세대(1,112세대/3년)
- 적정수요 대비 공급수준: 0.215배
- 공급평가: 적정수요 ½이내 → S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 5년 내 고점은 2025년 4월 12.2억, 저점은 22년 11월 9.7억
→ 현재가는 지난 5년내 최고가 형성
✅현장사진
→ 18년차 아파트지만 쾌적하고 깨끗한 단지로 구성되어 있다는 생각이 듬
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 2호선(지선)과 간선버스를 탈 수 있는 큰 길이 있다는 장점이 있음
- 내부순환도로 고가 입구가 있음, 다소 소음 발생 가능성 있음
- 주변에 큰 대단지 아파트가 있지만 횡단보도를 건너야함 아파트의 균질성 미흡해보임
- 최근 실거래 기준 1, 2, 4급지 300~400세대의 아파트들과 가격 비교를 하면, 13억 초중반대의 가격으로 저평가되어 있다고 보기는 어려운 점이 있어 보임
2) 환금성 : 교통이 편리한 편이라 신혼부부 및 영유아를 가진 30~40대 수요가 있을 것으로 보임
→ 거래량 면에서 판단시, 용두동 내에서 거래량이 상위권에 속함
3) 수익률 : 전세 레버리지 투자금 6.6억 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 6.6억 만큼 상승해야 13.2억+6.6억 = 19.9억, 현재 가격은 25년 전고점 가격보다 비싸며, 부동산 규제 대책 등으로 조정 가능성이 있을 수 있으므로 시간이 필요할 것으로 판단
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 50% 수준임, 입지 우위로 교통이 우수하여 매매율이 높을 것으로 판단
5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급이 부족하여, 현재 전세가가 오를 수 있으므로 역전세 발생 가능성은 낮아 보임
나의 투자 결론(매수 여부):
→ 2호선 지선이긴 하지만 초역세권으로 향후에도 입지적 장점을 유지할 것으로 판단됨
다만, 해당지역의 상권이 미흡한 블록으로 길을 횡단해야하는 단점 존재 또한 초/중학교가 근접하고 있지않아
청소년기 자녀를 가진 40~50대에게는 매매하기 꺼려질 수 있음
향후, 동대문구의 30~40대 인수구의 증가폭을 감안하여 투자를 해야할 것으로 결론
✅ 작성하면서 느낀점 :
→ 현재 매매를 고려 중인 아파트를 기준으로 수익률 분석을 실시하였습니다.
교통입지 부분에서 큰 장점을 가지고 있다는 것에 확실히 알게 되었습니다.
다만, 내집마련 기준으로 매매를 준비한다면 주변 상권도 중요할 수 있다는 것을 체감할 수 있었습니다.
그리고 하나의 매물로는 가치를 판단하기 쉽지않다는 것과 앞마당을 넓히는 것이
가치있는 투자를 하기위해 중요하다라는 것을 깨닫게 되었습니다.
