답십리동 답십리 래미안 위브 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
답십리 래미안위브
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통
강남 38분 / 여의도 41분 / 시청 35분
3. 학군
동대문중 64%, 숭인중 71%
4. 환경
대형마트 - 청량리역 롯데마트
종합병원 - 서울성심병원
백화점 - 청량리역 롯데백화점
5. 공급
청량리롯데캐슬하이루체 761세대 등 총 913세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점(21년 7월, 150,333만원) 대비 113% 증가로 저평가 X
2) 환금성 : 2,600세대로, 매달 최소 2건 이상의 거래량으로 환금성은 高
3) 수익률 : 저점에서의 매수 시 수익률 189%로 Good
4) 원금보존 : 비슷한 유사 아파트 단지를 비교하지 못해서 가치 대비 저렴한지 여부는 분석할 수 없지만,
교통, 학군, 직주근접 면에서 높은 점수를 줄 수 있어서 원금보존에는 무리가 없어 보임
다만 전세가율이 46~47%인 점에서는 조금 고민해볼 필요가 있음.
5) 리스크 대비: ① 인근의 입주물량이 1,000세대 미만인 점(역전세 리스크)
② 공시가격 12억원 초과 물건에 대한 보유세 증가 (세금 리스크)
나의 투자 결론(매수 여부): 사고 싶지만…. 못 사는…. 그냥 침만 발라놓고 오는 ….
한 지역의 한 단지만을 보고 구입을 결정할 수는 없겠다는 평가
✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 차를 사더라도, 가방이나 노트북을 사더라도 사양이나 옵션 같은 다양한 것을 비교분석해서 어렵게 구입하는데, 부동산은 내가 살 집이자 가장 큰 금액의 투자처인 점에서 너무 대충 비교하고 구매하려던 생각이 무서워졌습니다.
그래도 이렇게 하나 수익률 보고서를 작성하고 나니, 어떻게 비교를 시작해야 하고, 그 다음 스탭인 임장까지도 도전해보고 싶다는 욕망이 뿜뿜!! 아자아자!!
이제부터 가는거야!! ㅋㅋㅋ
