빌리브범어120(2차) 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 90기 22조 230801]

✅아파트명 

빌리브범어120 (209세대, 2022.03)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

수성구 근로자의 특성상

고연봉 직장에 다닐 것으로 예상되며

인근 법조타운, 행정타운이 있는 범어네거리

북구 LS 제조회사쪽으로 잡고 확인함 

3.학군

4. 환경

대형마트 3곳

이마트 수성점

이마트 만촌점

홈플러스 수성점

종합병원 (유의미)

경북대학교병원

영남대학교병원

대구파티마병원

5. 공급

범어자이르네

2028년 9월 103세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 사실 전고점이랄 게 없어서 저평가 판단은 어려움

주변 대단지에 비해 200세대 규모로 규모가 작기도 함

입지적인 위치에 있어 독보적으로 학군적 위상이 큼

다만 전체적인 시장의 흐름으로 볼 때

대구 자체가 광역시임에도 저평가 되어있어서

수성구 대장아파트가 오르면 그만큼 비슷한 입지 조건으로

같이 오를 가능성이 있다고 판단 됨

2026년 3월 신고가 경신

2) 환금성 : 300세대 이상을 보라고 하셔서 환금성도 중간으로 봄

물론, 독보적으로 선택할만한 강점이 있기는 하나, 서울이나 수도권도 아니고

지방 대장 지역이라는 점 하나로 환금성을 무조건 좋다고 볼 수는 없음

3) 수익률 : 현재 전세가도 받쳐주지 않는 상태로

매매가만 오른 상태이다보니, 수익률을 기대하기 어려움

아주 장기적인 관점으로 보기에는 굳이 이 금액으로

지방이 아닌 서울 수도권을 투자 할 것 같음

4) 원금보존 :

전세가율이 기준치보다 매우 낮음

5) 리스크 대비:

역전세 감당하기 어려울 것으로 예상됨 

나의 투자 결론(매수 여부): 

200여 세대임에도 불구하고

학군지의 위상으로 가격을 받아주고 있다는 점에서

궁금증이 생겨 이 단지를 선택하게 되었음

실제 저환수원리 기준으로는 내가 투자 할 수 있는 금액이 있다고해도

매수를 고려하지 않을 것으로 판단 됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자는 확신할 수 없다지만

무지한 사람이 봐도 대구는 광역시, 인구수, 학군지 위상 등을 토대로

그간의 공급으로 저평가된 것이 맞다고 판단되지만

수익률보고서를 쓴 이유는 따로있다고 생각한다.

그만큼 같은 가격 7억이 내 손에 있다면? 무조건 오를 거 같다고

빌리브범어2차를 매수한다면

같은 가격으로 더 큰 수익률을 가져다 줄 물건을 놓치게될 것이 분명하다.

수익률보고서를 작성해보는 가장 중요한 이유이기도 하다.

명심하자, 저환수원리.