✅아파트명
광명하안현대 2단
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B등급
경기도 광명시
- 종사자 수: 105,342명
- 사업체 수: 26,653개
2. 교통: B등급 (강남까지 1시간 이내로 확인되지만 보수적으로 잡아 A등급이 아닌 B등급으로 판단)
강남 57분 / 여의도 46분 / 시청 55
3.학군: B등급 (가장 가까운 중학교의 학업성취도 기준으로 평가)
하안북 중학교 85%, 철산 중학교 91%
4. 환경: C등급
반경 1km 이내 백화점, 대형마트, 대학병원 X
5. 공급: C등급
28년 후에 공급 예정이 없지만 올해와 내년까지 적정 수요인 1,504 가구보다 3배 이상 초과하는 공급물량
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
현재 규제 지역이므로 내집마련 기준으로 분석
1) 저평가
- 현재 전고점 대비 20% 이상 가격이 빠져 있는 상태로 단지 기준으로는 저평가 되어 있다고 판단되나 지역 내외 같은 가격 매물과의 비교평가 필요
2) 환금성
- 현 시점에 가격이 좋은 편이지만 향후 신축 및 재개발 공급을 고려하면 구축으로 메리트 낮음
- 관리가 잘 되어 있는 구축이지만 가장 가까운 지하철 역인 철산역으로 도보로 21분 거리+주차난+경사 도로 등을 고려하면 향후 수요가 높지 않을 것 예상
3) 수익률
- 시 내 신축 공급, 주변 단지 재개발 등으로 환경이 개선되는 영향으로 장기적 관점에서 전고점까지 가격이 회복된다면 종잣돈과 유사한 수준의 수익 기대 가능
4) 원금보존
- 전저점 기준으로 장기 보유 시 원금 손실 가능성 적을 것으로 예상되며
- 가격이 빠지더라도 회복까지 기다릴 수 있는 규모라고 생각됨
5) 리스크 대비:
- 올해~내년 사이 대규모 공급으로 인해 공급 해소 전까지 매매가 하락 감안해야 함
- 제도 변화로 전세가 가능해 지더라도 주변 시세 대비 낮은 전세가율 예상됨
나의 투자 결론(매수 여부): 투자 보류, 같은 가격 아파트 5개 이상 비교평가 필요
✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 저평가된 아파트 알게 되더라도 공기 단계로 종잣돈이 적어 바로 적극적인 투자가 불가능한 상황이라 답답하고 좋은 시기를 나만 놓치는 것 같아서 불안하고 우울하다. 하지만 주우이님이 말씀 하신 것처럼 ‘기회는 다시 올 수 있고, 조급해 하지 말고, 지금할 수 있는 것에 집중' 해야 겠다고 생각했다. 재테기에서 배운 시스템을 잘 굴려서 빨리 투자 가능한 종잣돈을 만들기 위해 노력해야 겠다.
