✅아파트명 : 평촌 초원 한양6단지(1993년식/870세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B등급 / 실질적으로는 인근 과천 지정타 등의 영향 받아 더 높아질 가능성 있음.
2. 교통: A등급
- 강남역 43분(1회 환승), 시청 1시간 3분(1회 환승), 여의도 51분(1회 환승)
3. 학군: A등급
- 평촌중 91.9%, 귀인중 95.4% / 두 학교 모두 특목고 진학률 평촌 내 중학교 중 3위 안에 속함.
- 평촌 학원가와의 거리: 1.5km~2km(학원에 따라 거리 달라짐) / 최소 버스 9분, 도보 22분으로 가깝지는 않은 편.
4. 환경: A등급
- 구단위(동안구) 백화점 1개: 범계역 롯데백화점, 반경 1km 이내 도보 가능 대형마트 1개: 이마트
- 그 밖에 대학병원 1개 도보 이용 가능.
- 그러나 바로 뒤에 위치한 공업지역으로 인한 호불호 존재.
- 인접한 평촌역 상권은 범계역 상권이나 학원가 상권에 비해 유흥업소가 많아 선호도는 상대적으로 떨어짐.
5. 공급: S등급
- 3년간 예정된 공급물량: 3,195세대
- 그러나 인근 지역 과천, 의왕 등의 공급 물량 고려하면 실질 등급은 더 낮을 수 있음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점을 넘어버렸기에 절대적인 가격 측면에서는 저렴하지 않음. 그러나 상대적으로는 비슷한 조건의 다른 아파트들을 찾아 비교해봐야 판단 가능함.
2) 환금성 : 870세대에 평촌역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로 환금성은 괜찮을 것으로 보임. 매매도 매달 진행되고 있음.
3) 수익률 : 전세 레버리지 투자금 4.3억으로 10년 뒤 100% 수익률이 나려면 10년 동안 4.3억 만큼 올라줘야하므로 전세가가 8.6억이 되어야 함. 전세가율 60% 가정하면 10년 뒤 예상 매매가는 8.6*10/6=14.3억. 현재 매매가 9.8억으로 매수 시 수익률을 계산하면 10억/5.5억*100=181%로 연 수익률이 10% 이상. 더 높은 수익률을 가진 매물 찾고 싶다..(이게 맞나요?)
4) 원금보존 : 전세가율 56%로 높은 편이 아니라 투자금이 상대적으로 많이 들어감. 전고점도 넘어버린 상황이라 원금보존 확신할 수 없음.
5) 리스크 대비: 동안구 자체로 보면 3년 내 공급이 많지는 않으나 주변 의왕, 과천 등의 물량이 많을 것으로 예상되어 전세가 하락 가능성 적지 않다고 보여짐.
나의 투자 결론(매수 여부): 현 시점에서는 현실적으로 투자금이 부담스러운 상황이라 비슷한 조건의 상대적으로 더 저평가된 다른 아파트를 찾아봐야겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 열심히 메모하고 복습도 했는데 실전 보고서를 쓰려니 생각보다 정말 어렵고 내가 내린 투자 결론이 맞는지도 확신이 서지 않는다. 그렇지만 익숙한 지역의 아파트를 분석하다보니 새로운 관점에서 보게되어 재미있었다. 비슷한 유형의 아파트들을 모아서 분석하는 연습을 꾸준히 하며 실력을 향상시켜야겠다.
