[존자] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독서후기

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(이현철 저) 독서후기

예전에 권유디 튜터님이 추천해주셔서 사두고 읽어야지, 읽어야지 하다가 드디어 읽었다.

지금 시기에 2018년에 쓰인 이 책을 읽으니 지금의 규제 시장이 예전에도 반복되어 왔음을 느낄 수 있었고, 책에서 묘사하는 시장이 지금과 흡사한 부분이 많아 ‘이 시기도 지나가겠구나’ 라는 생각을 하며 마음을 조금 단단히 먹을 수 있게 된 것 같다.

동탄에서 대규모의 입주가 시작되었다고 가정해보겠습니다. 동탄이 입주를 한꺼번에 시작하면 먼저 동탄지역의 전세가가 폭락할 것이고, 주변 지역인 화성과 수원 오산지역의 전세가가 떨어질 수 있습니다. 그런데 과연 이 현상이 강남까지 올까요? 강남은 현재 대치동에 있는 초등학교, 중학교를 들어가기 위해서 강남으로 이사하려고 하는 전세 세입자들이 움직이고 있는데 수원, 동탄, 화성이 전세가가 싸다고 해서 움직일까요? 아닙니다. 별개의 시장으로 움직일 것입니다. 떨어진다면 수원, 화성만 떨어질 가능성이 매우 높습니다.

→ 이 단락을 읽으면서 내가 투자할 지역의 전세가가 어느지역까지 영향을 받을지 파악하는 것의 중요성을 다시금 깨달았다. 단순히 인근 지역에 입주가 많다고 해서 무조건 영향을 받는 것이 아니라 내가 투자할 지역의 전세수요가 왜 생기는지, 인근 지역 전세수요는 왜 생기는지 각각의 원인을 파악하고 수요가 넘어갈 수 있을지를 검토해봐야 할 것이다. 학군으로 꽉잡힌 수요라면 비학군지 지역에 전세가 많이 생겨도 넘어가는 경우가 적을 것이다.

반면, 여기서는 동탄 입주가 수원, 화성만 영향을 줄 것처럼 말했는데 실제로 동탄 입주가 수지에도 영향을 주고 그 윗 단에도 영향을 줬었다는 이야기를 들었던 것이 떠올랐다. 수도권 내에서 어마어마한 양의 공급은 생각보다 더 윗 단까지도 영향을 줄 수 있음을 함께 명심해야겠다.

부동산 시장이 좋은 시기에는 분양이 매우 잘됩니다. 분양 시장이 열리는 족족 거의 청약단계에서 끝나버리게 되죠. 이런 시기가 되면 건설사 입장에서는 분양을 땅이 허락하는 한 마구 분양을 하게 되어 있습니다. 왜냐하면 비싼 가격에 잘 팔리니까요. (중략) 그런데 이렇게 늘어난 주택 공급은 오히려 집값을 올리는 역할을 합니다. 실제 집은 아니니까 시장에서의 공급은 아니고, 분양권이 비싼 가격에 잘 팔리니까 기존 집값을 덩달아 끌어올리는 견인차 역할을 수행하게 됩니다. 그럴수록 건설사는 더더욱 분양에 열을 올리게 됩니다. 이렇게 몇 년 동안 분양이 이어지고 나서 이 분양권들이 한꺼번에 입주를 시작하게 되면 그야말로 입주 대란이 일어나게 됩니다. 이때 발생하는 것이 앞서 언급했던 역전세난입니다.

→ 월부에서 공부할 때는 항상 기축단지를 기준으로 생각하다보니 분양권이 주는 영향을 잘 생각해보지 못했는데, 상승장에 과열된 분양권 가격이 기축단지의 가격에도 영향을 미치고 이것이 가격을 더 끌어올리는 역할, 나아가 몇년 뒤 입주대란을 만들며 전세가가 폭락하게 만드는 원인이 될 수도 있다는 것을 알게 되었다. 시장을 바라볼 때 특정 부분에서만 바라보지 말고, 기축단지와 분양권, 재개발재건축 그리고 금리와 세계시장까지 넓게 봐야한다는 생각을 했다.

아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

→부동산은 결국 사람이라는 튜터님들의 말씀이 떠올랐다. 공식처럼 할 수 있는 게 아니고 정부정책이나 시장상황에 따라 사람들이 어떤 생각을 하고 움직이는지에 초점을 맞춰 생각해봐야 하며, 선호도도 결국 사람들의 생각의 변화에 따라 변할 수 있다는 생각까지 연결하게 되었다. 사람들이 어떻게 생각하고 행동할지에 초점을 맞춰 생각하는 연습을 해나가야겠다.

전세도 매매의 투기자처럼 가수요가 발생합니다. 여기서 전세 가수요라는 것은 아직 계약에 임할 상황이 아님에도 불구하고 집을 구하러 다니는 수요자를 말합니다. 불안한 마음에 일찍부터 집을 알아보러 다닙니다. 그런데 이런 사람들이 많아지면 임대인 입장에서는 전세금을 올리기에 아주 좋은 상황이 됩니다.

→ 실제로 거래는 안되지만 전세 호가가 올라가는 경우를 전세 가수요라는 단어로 잘 설명해 준 것 같다. 전세난이라 사람들이 전세를 많이 찾아서 호가가 꽤 높게 올라가도 실제로는 거래가 안되는 경우를 꽤 봤는데, 이런 이유일 수도 있겠구나 싶었다. 그래서 항상 상위, 하위 생활권과 단지들의 전세가를 잘 파악하고 실제로 거래가 가능한 전세가일지 파악하는 것이 중요하구나 하는 생각도 들었다. 

부동산을 매수할 때 반드시 본인의 보유 주택 수와 그와 관련된 세금 관계를 고려해야 합니다. 그리고 그에 따른 최적의 매도 시기도 매수할 때 이미 고려해서 계획을 세워놓아야 합니다.

→ 사실 1호기 할 때까지만 해도 이런 부분에는 크게 관심이 없었고 매수에만 집중했었는데, 매도를 해야한다는 생각, 2호기를 해야한다는 생각이 드니 내가 부담해야 할 세금과 목표 매도가(시기)를 미리 파악하고 매수해야 한다는 내용이 정말 중요하다는 것을 깨달았다. 그래서인지 유독 이 단락이 눈에 들어왔던 것 같다 ㅎㅎ 강의에서도 이런 부분을 중요하게 말씀해 주신 만큼 특히 수도권 투자를 할 때 유의해서 챙겨야겠다.

사람들은 정말 욕심이 많구나 하는 것이었습니다. 첫번째는 부동산을 가장 싸게 사서 가장 많은 수익을 올리겠다는 욕심입니다.

 

주택보급률이 100%가 되면 가격이 안정되어 흘러갈까요? 절대 그렇지 않습니다. 왜냐하면 수요는 일정 지역에, 새로운 아파트에 몰리게 되어 있습니다.

 

반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있습니다.

→ 이 단락들을 읽으며 저자가 정말 사람들의 심리와 선호를 잘 파악하고 있다고 생각했다. 나도 그러지 말아야 한다는 것을 머리로 알면서도 은연중에 가장 싸게 사서 많은 수익을 올리고 싶어하는 욕망이 있는 것 같다. 이런 욕망을 환경과 공부를 통해 계속 눌러야겠다고 생각했다. 또 아무리 주택을 많이 보급해도 무주택자는 주택을 못사는 게 아니고 ‘안’사는 거라는 것, 주택보급률이 100%가 되더라도 사람들이 더 선호하는 곳으로 수요가 몰리게 된다는 것 등을 통해 부동산 가격이 절대 멈춰 있지 않을 거라는 저자의 확신에 공감이 되기도 했다. 

마지막으로, 폭등이 있으면 그 이후에는 반드시 폭락이 있다는 말이 무척 기억에 남았는데, 튜터님들께서 늘 해주시던 말씀과 같아서 그런 것 같다. 아직 폭등장을 경험해보지 못해 폭락장도 모르지만, 빠르게 많이 오르면 그만큼 많이 떨어질 수 있다는 것을 늘 염두에 두고 부동산 시장의 파도를 잘 탈 수 있도록 해야겠다.