✅아파트명
휘경주공2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 종사자 수 146,383명
2. 교통
버스를 타면 15분 내외로 7호선(면목역), 1호선(회기역)까지,
25분 내외로 5호선(답십리역/장한평역)까지 접근이 가능하다.
다만, 세 호선 모두 2km 이상 거리가 있어 도보로 이동하기에는 다소 거리가 있다.
가장 접근성이 좋은 곳은 1호선을 통해 이동 가능한 시청/광화문이다.
7호선 이용 시 강남역까지 50분 내에 도착 가능한 것으로 조회되는데,
강남역까지 가기 위해서는 2번 환승(7호선 - 신분당선)을 해야하기 때문에
실제 출퇴근 시간대 인파와 환승시간을 고려하면 실제 이동시간은 1시간이 넘어갈 것으로 보인다.
다만 7호선 라인 강남권역에 직장이 있다면 40분 내외로 도달 가능하다.
-강남역 : 50분 (2번 환승, 버스 + 지하철 + 지하철)
-시청 : 40분 (1번 환승, 버스 + 지하철)
-여의도 : 1시간 (1번 환승, 버스 + 지하철)
3.학군
- 초등학교 : 휘경초등학교
중학교 : 휘경여중(86%), 전동중 (79%)
아파트 앞 도로를 하나 건너면 중학교, 초등학교 모두 접근 가능하다.
휘경여중, 전동중은 동대문구에서 학업성취율이 5위권 이내지만,
동대문구 자체가 평균 학업성취도가 74%로 높은 편은 아니다. (경희여중, 휘경여중 제외하고는 80% 이하)
다소 거리가 있지만 장안동의 학원가에 접근이 용이할 것으로 보인다. (차/대중교통 10분 내외)
4. 환경
대형마트, 백화점
- 홈플러스 면목점 : 대중교통 20분, 차량 10분 (반경 1.3km)
- 롯데마트 청량리점, 롯데마트 청량리점 : 대중교통 30분(1회 환승), 차량 15분 (반경 2km)
병원
- 대학병원 : 경희의료원(대중교통 25분, 차량 15분, 반경 2km)
- 종합병원 : 삼육병원(도보 25분, 차량 10분, 반경 1km), 성심병원(대중교통 25분, 차량 10분, 반경 2km)
동대문구 내에 유일하게 대형마트가 있는 청량리역과는 조금 거리가 있지만,
중랑구에 인접해있다보니 면목동의 홈플러스도 이용 가능하다.
동대문구 분임 시에 녹지가 많지 않다고 느껴졌는데, 단지 바로 앞에 중랑천이 있다는 점도 큰 장점으로 느껴졌다.
또, 실제 방문해봤을 때 단지 내 배치나 일조 등 비슷한 연식의 아파트들에 비해 굉장히 쾌적했고,
전반적으로 깔끔하게 관리되고 있는 느낌이 들었다.
바로 옆 1단지(1,224세대)와 인접해있는데 지도 상으로는 단지간 경계가 보이지 않는다.
인근에 준법지원센터가 있기는 하나 주출입구와 학교까지의 이동동선이 크게 겹치지 않는 것으로 보이기는 한다.
5. 공급
- 2026년 : 청량리동 761세대('26.4월), 이문동 152세대 ('26.5월)
2027년 이후 : 동대문구 내 공급예정물량 없음
+) 인근에 7호선 이용이 가능한 중랑구에 '29년 999세대 입주가 예정되어 있다. (상봉역, 망우역 역세권)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
현재 시세: 26평 현재 매매 7.9억, 전세 3.8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 7.7억 전세 4.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.4억 전세 3.3억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 동대문구 내 대다수 아파트가 전고점에 인접하거나 전고점을 돌파한 상태이고
비슷한 교통환경, 연식을 가진 아파트들과 유사한 가격대를 형성하고 있어 저평가로 보기는 어려울 것 같다.
2) 환금성 :
대단지는 아니지만 800세대 규모로 꾸준히 거래가 이뤄지고 있고,
평지, 59㎡, 26평, 쾌적한 주거환경, 학교가 인접해 있어 환금성이 나쁘지는 않을 듯하다.
3) 수익률 : 동대문구 내, 인근 선호도가 높은 인근 단지들은 이미 전고점을 돌파했다.
상승이 계속된다면 같이 올라갈 수 있을 것 같지만 핵심 입지와는 거리가 있어 조금 시간이 필요할 것 같다.
4) 원금보존 : 전고점을 넘었으나 전세가는 전고점만큼 확보가 되지 못하고 있다.
전세가율이 50% 미만으로, 인근 신축이 대규모 입주했다보니 전세가가 금방 오르기는 어려울 듯.
5) 리스크 대비: ‘25년도까지 인근에 대량 공급이 되었기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 7호선을 공유하는 ’29년도 중랑구 역세권(상봉역)에 천세대 공급이 될 예정이긴 하나,
동대문구 인구수가 35만명임을 고려할 때, 적정 수요는 35만명 x 0.5% = 1,700세대,
중랑구 역시 인구수 37만명으로 크게 영향이 없을 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
매매가는 이미 전고점에 다다랐지만 전세가는 전고점 대비 많이 낮은 수준이다.
전고점 대비 80%가량인데, 최근 5년간 전고점 때 전세가보다는 -0.9억, 전저점 전세가보다는 +0.5억밖에 차이가 나지 않는다.
이문동을 비롯해 주변에 신축 입주가 워낙 많아서 전세가가 매매가를 따라오지 못하는게 아닐까 생각이 든다.
투자 관점에서 본다면 지금처럼 전고점에 인접한 상태에서,
동일한 투자금(4억)으로 진입할 수 있는 더 나은 입지의 아파트들이 있어 아쉬움이 있을 것 같다.
다만 1호선 라인을 이용하는 실거주라면, 동대문구의 비슷한 가격대의 아파트들과 비교했을 때
1호선 접근성과 주거환경이 양호해 괜찮은 선택이 될 수 있을 것 같다.
