환율 뛰었을 뿐인데…내 월세, 왜 오르는 걸까?
출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002618790
요약
1. 집값 밀어올리는 고환율…임대인 금융비용, 세입자 임차료에 전가
- 환율이 오르면 수입건설자재 가격이 올라 주택의 제조원가, 즉 분양가 상승으로 이어짐. 분양가가 오르면 아파트 가격도 상승 압력을 받음
- 한국무역협회 국제무역통상연구원에 따르면 원/달러 환율 상승에 따른 건설부문 생산비용에 미치는 영향에서 원달러 환율 1500원이 되면 국내 건설 부문 생산비는 23년(1305.9원)보다 3.34% 증가하는 것으로 조사됨.
- 기존 주택을 유지하기 위한 비용이나 관리비 상승도 불가피함. 한 부동산 전문가에 따르면 “주거비는 건물 사용에 따른 감가상각을 전제로 이해해야 한다”면서 “환율 상승이 물가와 물류비를 자극하면 유리, 내장재 등 구축 건물의 유지비도 올라가고 결국 세입자의 임차료에 전가될 수 밖에 없다”고 설명함.
- 고환율은 금융 비용 부담도 가중시킴. 정부가 환율 방어를 위해 금리를 올리면 주택담보대출 이자, 건설자금조달 비용 등 이와 관련한 금융비용도 덩달아 오름. 임대인은 자금 부담을 덜기 위해서라도 임대료를 높일 수밖에 없음.
2. 월세 150만원 시대…전세 급감에 월세난 심화
- 최근 부동산 시장에서는 다주택자에 대한 규제 예고 등의 영향으로 월세 상승세가 더욱 가팔라지고 있음. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울 아파트 평균 월세 가격은 150만4000원으로 사상 최고치를 기록함. 1년 전과 비교하면 약 12% 오른 수준으로, 2018년 이후로 최대 상승세임.
- 주거비 부담이 늘고 있지만 월세가 떨어질 기미는 보이지 않음. 정부의 고강도 대출 규제로 전세 공급이 줄어들면서 수요가 월세로 이동한 영향임. 최근 환율 상황도 임차인들에게 우호적이지 않음.
- 서울 임대차 시장은 대출 규제와 토허제 등 거래규제, 집주인에 대한 실거주 의무 강화 등으로 월세 수요가 확대되고 있음. 집주인들이 전세를 내놓기 어렵게 되자 기존 세입자들도 계약 갱신하며 ‘버티기’에 들어감. 국토부 실거래가시스템에 의하면 올해 1~3월 계약된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신계약 비중은 48.2%로 작년 연평균 41.2% 대비 7%p 상승함.
- 한 부동산 관계자는 “'세 낀 매물'은 거래가 제한되면서 집주인들이 일부러 공실로 두는 경우도 있다”며 “임차인이 들어갈 수 있는 매물 자체가 계속 줄어드는 구조”라 말함.
- 전세 품귀 현상도 이어지고 있음. 전세 물량은 작년 대비 40% 감소함. 같은 기간 월세 물량도 14.5% 줄어듬. 공급은 주는데 월세 수요가 늘어나면서 임대료 상승 압력이 커지는 상황임.
- 보유세 인상 등 세제 개편이 예고되면서 임대인이 월세 증액으로 세금 부담을 전가하려는 움직임도 나올 수 있음. 한 부동산 관련 전문가는 “현금 흐름 확보를 위해 보증금 인상분 대신 월세로 임대료를 요구하는 임대인도 늘 것”이라며 “각종 부대비용, 주택 유지 비용을 전가하기 위해 관리비 ‘꼼수 인상’하는 등 부작용도 나타날 수 있다"고 설명함.
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