[후기 / 리보플라빈] 열반스쿨 중급반 3주차 양파링님 강의후기

이번 3주차 양파링님의 강의는 

내게 너무도 간절했던 강의였다.

전세의 모든것에 대해 강의를 해주었고, 

전세세팅에 관해 아는 자와 모르는 자의 격차는 

크다는 것을 재차 강조 하셨다.

우선 지난 11월 1호기 매수 후 

전세를 맞추면서 어려움이 많았기에, 

열중 강의가 너무도 절실했었다. 

예전에 들었던 열중 교안을 

꺼내보기도 했지만 기억에 남지 않았었다. 

그래서 온갖 전세 관련 칼럼을 찾아 

읽어보면서 어렵게 해냈던 

기억이 있었기에 

너무도 감회가 새로웠다.

투자는 1호기를 매수하는 것이 끝이 아니라, 

전세빼기 까지 완료해야 완성된다. 

전세 세팅에 관하여 알고 있어야 

물건 고를 수 있는 물건의 범위가 

달라진다(넓어짐)는 점이 흥미로웠다.

나도 그랬다. 매수만 하면 끝날 것 같았다.

눈에 보이는 것이 전부라 생각했기에,

돌이켜보면 계약 이후에 해야 할 일들을 보며

막막한 점도 있었던 것 같다.

반드시 기억해야 할 2가지
적정 전세가를 설정하는 3단계
임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

전세라는 게 단순히 세입자 구하기가

아니고, 안정적 세입자 확보로 

투자금 회수 및 현금흐름을 최적화하는 

투자의 핵심 실행단계임을 알았다.

그 동안 전세빼기에 대해 

너무나 가볍게 생각한 것은

아닌가라는 반성을 해보았다.

매수 단계부터 전세세팅에 관한 

부분도 반영이 되어야 자금 계획에 

문제가 생길 염려가 적다.

 

전세세팅을 아는 사람 

언제든 스스로 자산을 만들 수 있다.
전셋세팅을 모르는 사람

지금은 어쩔 수 없다며 상황 탓

이 부분도 위에서 말한 것 같이,

매수전부터 현재 내가 보는 물건에 대해

가능한 전세세팅 유형을 파악해야

내가 선택할 수 있는 후보 물건이 늘고

더 좋은 물건과 조건을 선점할 수 있는

기회가 넓혀지는 것이라 생각한다.

전세 전략 3단계
1 상황 파악 > 2 가격 설정 > 3  조건 설정

 

상황을 알아야 유형을 알 수 있다

첫 단계는 무조건 메타인지다

나의 상황과 시장의 상황을 인지 하기! 

스스로 질문해 보는 습관이 중요했다.

잔금여부 + 시간/자금 안정적 확보 가능한지
시장의 전세 수요와 공급 상황 파악하여 

리스크가 있는지 판단해보고 

정책적인 부분도 마찬가지

(조건부 전세대출, 토허제, 양도세 중과유예 종료)

이러한 과정은 안 된다는 것을 

확인하려는 게 아니라 오히려 

할 수 있는 방법을 찾기 위한 과정임을 숙지!

전세세팅 유형과 유형에 따라 

대비 해야 할 것을 세세하게 알려주셨다.

일반 계약, 주전계약, 세낀물건의 소개와

각 유형의 차이점, 장단점을 낱낱히 정리해

주셔서 자신과 시장의 상황에 맞게 전략적으로

선택할 수 있어야겠다는 생각이 들었다.

게다가 발생할 수 있는 리스트 또는

상황에 맞게 어떻게 대비해야 할지

판단할 수 있겠다.

현 시장에서 알아야 하는 전세세팅
조건부 전세대출 제한은 과거에도 있었던 규제임. 

전세 보증급으로 매매잔금을 치르는 경우가 

가장 일반적이고 선호하는 방법이었음 

그러나, 대출 실행일에 

소유권 이전 되는 조건의 전세대출이 

중단되는 규제가 출현하였음. 

이러한 상황속에서 우리가 할 수 있는

대응책에 대해 디테일하게 설명해주셨다.

전세 대출을 받지 않아도 되는 물건과

전세 대출이 나오도록 우회하는 방법을

일러 주셨다.

시장의 상황 / 분위기에 따라 차이는

있겠으나, 지난 해 연말 지방의 경우에

은행별로 소유권 보존기간이 달랐고

A은행은 대출실행일 소유권 변동이 돼도

괜찮다는 반면 B은행은 당일은 안 된다는

상반된 반응을 보이기도 했다.

지방은 수도권 규제지역과 달리 다소

느슨한 편이긴 했지만, 지역마다 다르니

내가 경험 해 본 결과 은행별로 체크하는 

습관을 들이는 것이 좋겠다는 생각이다.

작년 11월 1호기 소유권 이전을 받았고

올 1월 신규 세입자를 받았는데(2달 경과)

대출총량 한도가 널널해서 그런지,

입주시기 -3달 동안의 소유권을 보지 않았다.

한 편 말로만 듣던 현금전세에 대해서도

자세하게 다루어 주셨고, 같은 아파트임에도

전세대출 여부에 따라 전세금의 차이가

꽤 크게 벌어지기도 했다.

전세대출의 구조에 대해 쉽게 알려 주셔서 

원리를 이해 할 수 있었음.

(임대인, 임차인, 은행, 보증기관)

그리고 보증기관의 소유권 변경여부 

확인 절차와 기간 안내를 통해, 

매수인으로서 어떠한 준비를 해야하는지 

알 수 있어서 좋았다.

각 전세계약 유형별 계약 프로세스를 소개

모든 조건은 돈 들어가기 전에 

확인해야 한다는 것을 강조하셨고

나도 그렇게 했나? 라고 의문이 들기도 했다.

매매 계약시 임대조건이 기록되어있는 

전세 계약서를 반드시 확인하는 습관을 들이자는

내용에 대해서도, 단순히 부동산에서 주니까

‘ 아 이런 거도 주는 구나 ’ 라고 생각했는데

왜 주는 것이며 왜 확인해야 하는지를 알고나니

1호기를 할 때 내가 얼마나 미숙했는지 알 수 있었다.

주전계약 부분도 내가 알고 있던 작은 내용에서

왜 그런 계약을 하는지 이유를 들으니 

더욱 몰입할 수 있었고 전략적인 선택이라는 게

흥미로웠다. 

주전 계약의 경우 시장상황이 공급이 많아 

임대 리스크가 있거나, 매수자로서 자금 계획에 

어려움이 있는 경우 전략적으로 접근할 수 

있는 방법이라는 것을 알 수 있었고

시장에 오래 남아 있으면서 나도 언젠가 이러한

계약을 하게 될 날이 오겠지라는 생각을 했다.

한편 주인전세의 경우 매도인과 매수인의

입장차이에 대해서도 이해할 수 있는 시간이었다.

매도인은 근저당을 갚기 위해

전세금을 낮게 맞추기를 원하며,

매수인은 투자금을 줄이기 위해

전세금을 높게 맞추기를 원한다는

동상이몽!

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법 :: 적정 전세가 설정

단(지)! 생(활권)! 공(급)!

1호기 전세 놓을 때 경험이 떠오른다. 

야망 전세가를 토대로 투자금을 

산정 했던 게 패착이었다.
전세물건 없다고 높게 잡았지만, 

만기가 짧았던 게 역시나 약점이었다.

이를 방지하기 위해 적정 전세가 산출이

정말 중요하다는 생각이 들었다. 

보수적 vs 공격적 전세 시작가 설정은 

시장의 전세 물량 상황에 따라 

공급이 있더라도 영향을 덜 받을 수도 있고

때문에 공격적인 전세 시작가를 

설정 할 수도 있겠다는 내용이 인상적이었다.

보다 확신을 얻기위해 

최종 결정 시 전화임장을 

적극 활용할 수 있어야겠다. 

부사님과의 통화를 통해 

• 현장 분위기 파악
• 평형과 수리 상태에 따른 전세가 파악
• 경쟁단지는 어디가 있는지
• 공급 상황도 파악
• 잔금을 해야 전세 세팅이 가능한지 등 

질문을 통해 시장의 전세 소진 속도 

및 평형별/상태별 전세가 및 경쟁단지를

파악할 수 있고, 

전화 임장 질문을 통해, 투자에 필요한

중요한 정보를 얻을 수 있고

의문에 관한 해답을 구할 수 있어

투자에 확신을 가질 수 있겠다는

생각이 들었다.

살 때 팔 때 가지고 있을때 

리스크 줄이는 임대기간 설정법

임대시간 설정을 어떻게 하느냐에 따라 

공급에 따른 역전세로 추가 비용발생하고 

이에따라 투자금 회수가 지연되며 

뿐만 아니라 재투자 기회상실로 

이어질 수 있음을 알았다.

"괜찮을까?" 전세 빼는것과 

운용하는 것 질문 던져보기
전세 만기 때 나의 계획은 무엇인가? 

이 투자의 목적이 무엇인지? 의식하고, 

재계약 매도시 리스크 없는지 파악하자, 

지금 선택이 적절한지? 

아니라면 적절하게 만들 수 있는 

방법은 없을까? 고민해보자

평형에 따른 주 수요층에 대해 이해하고 

성수기 비성수기를 구분하며

2채 이상을 운용한다면 임대 포트폴리오를 

통한 재계약 시기분산하여 전세 계약기간이 

겹치지 않도록하여 여유를 가지고 재계약을

진행할 수 있도록 설계가 필요하다는 생각이 든다.
 

공수포 한순간의 선택이 

몇년치의 리스크를 좌우한다는 사실을 명심하자

갱신요구청구권 사용확인
재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는지? 

민기 전 임차인이 이사를 간다면?

2+2 거주기간에 대해서 

제대로 배울 수 있는 기회가 되었다. 

지금까지 단순히 2년 거주를 하고, 

갱신권을 사용하거나 재계약을 

한다라고만 생각했는데, 

의무와 권리로 나뉘는 것을 보고 놀랐고. 

그것을 전략적으로 선택할 수 있다는 것이 

인상깊었다.

갱신권을 썼을 때와, 쓰지 않은 경우에 

가져야 일어날 일에 대해 생각해보고, 

각각 장점과 단점, 어떤 리스크가 있는지 

판단해보는 습관이 정말 중요하겠다

라는 생각이 들었다. 

갱신권을 사용하고 갑작스럽게 

나가겠다는 세입자가 있다면 

그리고 그 시장이 공급이 부족한 

시장이라면 투자금 회수하기 

좋은 기회겠지만, 

반대라면 리스크로 작용할 수도 

있겠다는 생각에 

그저 안다고 생각하고 넘기지 말고, 

한 번 더 스스로 질문하고 

되짚어보는 행동이 필요하겠다!

의사결정 과정도 텍스트로 풀어주셔서 

논리적으로 이해할 수 있어 보다 

더 머릿속에 잘 들어왔다.

자산배치시 고려해야 할 것, 

시기와 가격이 중요하다

각각 공급물량과 전세보증금을 통해 

확인 할 수 있다고 한다. 

영향권이 없는지 있다면 

시기를 피해서 적절한 시기를 정한다.  

내집을 전세주고 월세로 가는 경우, 

적정 전세가를 파악하고 

그돈으로 주담대 상환 + 월세 보증금 마련이 

되는지 확인 해보아야 하는 것을 알았다. 

주담대가 많다면, 전세금으로 대출 상환하고 

별도로 월세 보증금을 모아야한다는 판단을 

미리 할 수 있어야 한다. 

막연하게 생각하지말고, 

시기와 가격을 미리 판단하고 준비하고 

있어야겠다! 

지방 소액투자 전세세팅

전세보증보험 가입가능한 전세가인지 

체크를 해야한다? 생소했다.

지방은 매매가 대비 전세가가 

높기 때문이었고, 전세 보증보험 가입이 

가능한지 알아보는 방법도 인상깊었다.  

다음 투자에 활용해보아야겠다. 

그리고 특약을 통해 전세보증보험 변동으로 

리스크를 대응(헷지)하는 팁도 배울 수 있었다.

등기부등본(권리상 하자체크 : 매수결정)

등기부 등록 보는 법 소개 및 

반드시 확인해야 할 것 일러주셨다.

갑구의 가압류, 가처분, 가등기(권리침해)가 

있다면 다른 물건을 보는 게 효율적이다.

등기부등본을 통해 걸러야 할 물건을

파악하는 것도 전략이라고 생각이든다!

문서하단의 페이지쪽수를 

확인 하여 페이지에 누락된 게 있는지

꼼꼼히 따지는 습관을 가져야 하고,

소유자도 단독인지 공유인지에 따라 

계약서가 2장이 될 수도 있다는 사실과, 

계약일 공유 소유권자가 모두 참석해야 

한다는 점이 인상깊었다.

강의를 듣지 않았다면 의구심조차

들지 않았을 것 같다!

을구의 근저당권 설정에 대해, 

잔금 시 말소 가 된다면 특약을 기재하고,

대출상환 후에는 반드시 

상환영수증을 확인할 것! 

이후 투자에서 적용해보자

매매계약서(온전한 소유권 :: 매매계약서)

특약에는 어려운 법률 용어를 

적는 게 아니라 서로 협의한 내용이 

들어가면 된다는 게 와 닿았다.

계약서 작성 시 특약 부분에 

무리한 요구를 하기보다는 

적당한 선에서 타협 할 줄 알아야 하고, 

매도자 우위 시장 이거나 가격을 싸게 

산다면 물건을 사는 것 자체가 중요하므로, 

욕심 내지 않도록 하자

임대계약서 주의 사항

전세금 반환시 은행에 해야하는지 

임차인에게 하는지 확인해야 

불상사를 막을 수 있으므로, 

임차인 연락처 저장 시 전세반환주의 라는 

문구를 넣어보자!

법인임차인에 관해

법인 임차인에 대해 

어떠한 장단점이 있는 지와 

어떠한 부분을 고려하고 

대응해야하는지 알 수 있었다.

특약에 문구 넣어 방어할 수 있었는데

• 전세권 설정에 의한 권리로
• 담보대출, 근저당 설정 등 대출 금지,
• 원상회복 반환 의무(금연)
• 집 보여주기 적극 협조(부재 시 비밀번호 공유)

아직 경험해보지 않아 

막연히 법인은 복잡하고 

어렵다고만 생각했지만 

이번 강의를 통해 

어렵게만 생각할 것이 아니라 

충분히 대응을 통해 진행해갈 수 있다는 

자신감을 얻었다.

정리하면 시기마다 

기회 비용을 계산하여 

가장 적합한 선택을 하며, 

최대한 안전하게 계약을 

만들어가는 것이 중요하다고 느낀다.

전세 세팅 이후 선택

선택기준에 따라 편익과 비용을 따져 

전세 재계약을 하거나, 매도를 결정해야 한다.

• 장기 가치투자 vs 중단기 보유 목적
• 상승 여력이 있는 환경 vs 상승 여력이 더딘 환경
• 매도 후 실익과 계획이 있음 vs 계획 없음

기준 없이 안 오른다고 

무조건 매도하는 것이 아니라

현시점 더 좋은 선택지가 무엇인지 

알고 결정해야 하는 것이 중요하다!

인테리어 후 전세세팅

구축 인테리어 후 매도에 관하여 

인테리어 전후 세금 차이를 확인해보자

단순히 인테리어 후 전세 내면 

더 잘 나가겠지라는 1차원적 생각을 했는데.

인테리어를 한 만큼 매도가격을 

올릴 것이고 그만큼 

과표구간이 늘어난다는 것을 몰랐다.

수비리 인정 항목을 따져보고

양도소득세 비교를 통해

세금을 줄일 수 있다는 

내용도 흥미로웠다.

강사님의 OO지역 투자 사례를 통해 

단순히 임장보고서를 통해 

리스크를 파악하는 것에 그치지 말고 

실제 투자에 반영 할 수 있어야한다는 

점을 깨닳앗따. 

그리고 대규모 공급과 맞물려 

임대를 빼는 데 어려움을 겪었던 

경험을 보며, 나의 1호기 전세빼기가 

기억이 난다. 

빠르게 선배분들과 동료들의 

조언을 받아 가격을 적극적으로 

내린 덕에 뺄 수 있었다.

7시간이 넘는 시간 동안 

따뜻하고 열정적인 강의를 해주신

양파링님의 강의에 감사드립니다.

따뜻한 임대인이 될 수 있도록 

양파링님의 따뜻한 마음 

배울 수 잇도록 노력하겠습니다.